Comment éviter de se faire matraquer au sommet du cycle de l'immobilier

Pour mon premier article sur BiggerPockets, je voudrais aborder ce qui semble être la question la plus controversée de l’immobilier en ce moment: le crash imminent.

Permettez-moi de commencer par dire que je ne sais pas quand ni comment la prochaine récession se déroulera, quelle en sera la gravité ou ce qui sera le plus touché – et vous non plus. C'est en grande partie hors de propos. Qu'une correction soit apportée dans trois mois ou trois ans, la plupart des investisseurs conviendront que nous sommes presque au sommet du cycle.

Cela dit, ce serait une erreur de rester les bras croisés, dans l’espoir d’un crash effroyable qui vous permettra de gagner de l’argent et de ramasser des biens à quelques sous le dollar pendant que le reste d’entre nous gagnons de l’argent. Il existe des moyens de continuer à développer votre portefeuille maintenant tout en vous protégeant, ainsi que vos investisseurs, contre les risques de baisse qui résulteront du prochain cycle.

Avant d’entrer dans les détails, permettez-moi de vous décrire rapidement la situation actuelle du cycle et de comprendre pourquoi une correction se profile dans l’ombre, comme un journaliste de TMZ dans la poubelle de Justin Bieber. Ensuite, je vais vous frapper avec un petit conseil.

La Réserve Fédérale

Ce gars écrit sur la Réserve fédérale?! Bâillement. J'ai compris. Mais comprendre ce que la Fed a fait est probablement le facteur le plus important à saisir si vous voulez savoir ce qui se passe dans l’immobilier.

Il faudrait un livre entier pour vraiment se mettre à la page de la Fed, mais voici la version courte:

Les taux d’intérêt sont comme le seul anneau qui les contrôle tous quand il s’agit d’investir. le Seigneur des Anneaux référence? Est-ce que ce gars sait comment faire la fête ou quoi?!

Lorsque la Fed maintient les taux d'intérêt artificiellement bas, les investisseurs commencent à prendre de mauvaises décisions en se basant sur des informations erronées. Ils commencent à prendre des risques excessifs. Pourquoi? Parce que les rendements des actifs traditionnellement «sûrs» sont trop faibles. Le marché est déformé. Ils s’étendent donc, et chacun évolue sur la courbe des risques en achetant des actifs plus risqués et en recherchant le rendement. Spéculer.

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C'est ce qui a provoqué le boom et l'effondrement de l'immobilier. Tout le monde s’en prend à tout le monde – banques avides, pas de prêt mentor, agences de notation, fonds de couverture, etc. – étaient des symptômes de la plus grande maladie, qui consiste à faire couler de l’argent gratuit sur les marchés des capitaux, désespéré d’avoir une maison.

Comme moi à l'université quand il s'agissait de la tequila, les sages seigneurs de la Fed ont eu du mal à tirer les leçons du passé. Pendant presque une décennie, nous avons eu des taux d’intérêt et un QE hors du commun. Les trésors ne vous mèneront nulle part, alors tout le monde a été poussé à la spéculation sur les rendements, cherchant à obtenir des rendements plus élevés partout où ils pourraient les trouver. Cela comprend l'immobilier.

Les investisseurs sont aujourd'hui aveugles dans leurs choix. Ils ne voient guère le besoin d’obtenir beaucoup de primes pour investir dans des actifs plus risqués. Un contrat à valeur ajoutée de 1980 avec des plafonds de huit pieds se négocie très près du taux de capitalisation d’un contrat à valeur ajoutée de 1995 avec des plafonds de neuf pieds. Si vous êtes un investisseur actif, je n'ai pas à vous dire à quel point les gens deviennent fous quand ils soumissionnent. C'est ridicule.

La bonne nouvelle est que, même dans un contexte de récession assez grave, les solides propriétés multifamiliales ont tendance à bien résister. Ce n'est généralement pas une baisse catastrophique du revenu qui va vous tuer. il est trop payant et peu structurant. Si vous êtes souscrit et structuré correctement, vous pouvez vous en sortir relativement indemne, si le marché se retournait.

Conseil d'action

Alors, que devrais-tu faire? Je ne sais pas, je ne suis qu’un gars sur Internet. Mais voici ce que je ferais:

Si vous débutez dans l’investissement, gardez votre emploi du jour. Continuez à travailler, profitez de votre revenu stable et accumulez de l'expérience pour vous permettre d'être agressif quand il y a du sang dans les rues. Mais peut-être que vous ne sautez pas avec les deux pieds et que vous ne risquiez rien. Associez-vous et effectuez quelques transactions structurées comme décrit ci-dessous. Si vous essayez d’acheter une grosse affaire à un courtier réputé, vous volonté surpayer. Sérieusement. La seule façon pour eux d’attribuer un marché à un nouveau type sur ce marché est si vous payez beaucoup plus que le type suivant.

Si vous possédez déjà une bonne quantité de biens, envisagez d'en vendre. Je ne dis pas panique et jette tout. Conservez les contrats stables à flux de trésorerie élevés avec la dette à long terme. Vendez certains des produits les plus marginaux ou des transactions qui ont une dette arrivant à échéance dans un an ou deux. Tirez parti des faibles taux de capitalisation et positionnez-vous pour acheter à de meilleurs prix. Soyez patient et conservez un peu de poudre sèche. Vous pouvez être à la fois acheteur et vendeur.

Si vous achetez, sachez qu’il existe des différences entre la souscription et la structuration d’une transaction immobilière. Faire les deux correctement va redevenir important.

Vous souvenez-vous de ce que j'ai dit plus tôt au sujet de l'investisseur sans distinction dans la sélection d'actifs? La plupart des joueurs à ce stade du jeu sont simplement en train de souscrire des contrats pour atteindre une donnée ou une métrique. Les détails embêtants que vous lisez dans vos livres de biens immobiliers tels que l’emplacement, la visibilité, la proximité de l’emploi, les divertissements, les écoles, les hôpitaux, la création d’emplois, la nouvelle offre, etc. n’ont pas eu d’importance jusqu'ici. Il est difficile de dire «non» à un accord lorsque le modèle génère le TRI correct qui convient. La marée montante a soulevé tous les bateaux, la croissance des loyers a été forte et personne ne peut dire quelle est la bonne ou la mauvaise affaire.

Une bonne souscription va recommencer à compter. Une augmentation de 3% des loyers et de 2% des dépenses d’une transaction n’est PAS une hypothèse de souscription conservatrice. J'ai accès à plusieurs plates-formes de recherche nationales et il est très rare de trouver un sous-marché où une croissance des loyers de 3% est projetée à long terme.

Structuration

La structuration d'une transaction a trait à la composition du capital et de la dette et à quelles conditions, ainsi qu'à la détermination du niveau approprié de réserves. C'est là que les amateurs risquent vraiment de se faire arnaquer. Nous allons nous concentrer sur le volet dette de la structuration pour les besoins de cet article.

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Influence

Le pire conseil que j’ai jamais entendu est qu’il est acceptable de manger de la neige jaune. Le deuxième conseil le plus défavorable est que vous devez toujours maximiser l'effet de levier que vous utilisez afin d'améliorer les rendements et acheter plus de transactions avec le même montant de fonds propres. Il est vrai que l'effet de levier peut magnifier vos rendements. Cela amplifie également vos pertes. Une incompréhension quant à l'utilisation de l'effet de levier et des risques associés est le moyen le plus rapide de faire faillite dans l'immobilier.

Permettez-moi de vous donner un exemple pour illustrer ce point. J'ai élaboré un modèle simple afin que nous puissions basculer certaines hypothèses de base. Supposons que nous achetons 120 unités à un peu moins de 83,5 k $ par unité, soit un taux de capitalisation de 5,75% sur une période de détention de 5 ans.

Notre scénario de référence sera une croissance de 3% des loyers, une croissance des dépenses de 2% et un plafond de sortie 50 au-dessus de l’entrée. C’est ce que la plupart des gens qualifieraient de «conservateur», car la croissance des loyers au cours des cinq dernières années a été considérable et qu’elle se poursuivra certainement dans un avenir proche, peu importe les circonstances.

Notre «mauvais» scénario comportera une croissance des loyers de 2%, des dépenses de 2% et un écart de 75 points de base par rapport au plafond de sortie.

Enfin, notre «pire» scénario sera une croissance de 0% des loyers, mais supposons que vous puissiez également maintenir la limite avec une croissance des dépenses de 1%. Nous supposerons ici que notre plafond de sortie augmente de 100 points de base par rapport à celui où nous l'avons acheté.

Notez que dans aucun scénario nous n'avons même envisagé un loyer décline ou augmentation de la vacance. Ce sont des hypothèses de baisse très raisonnables qui ne prévoient aucunement un événement apocalyptique. Nous allons exécuter des scénarios basés sur un effet de levier de 55% à un taux d'intérêt de 4,75% et un effet de levier de 80% à un taux d'intérêt de 5,25%. Voici les résultats du modèle:

Quelle est la clé à retenir ici? Au plus faible niveau d'endettement, même dans le pire des scénarios, vous avez versé en moyenne 4,87% de trésorerie, et vous vous retrouvez avec une position en actions qui vous permettrait de refinancer la dette à 62% et de continuer à encaisser. flux pendant que vous attendez que le marché se redresse. Votre TRI de référence un peu moins de 12% semble épouvantable à côté du TRI de 17% avec un effet de levier plus important, mais votre inconvénient est beaucoup plus limité. Les rendements ajustés en fonction du risque que vous avez ici, compte tenu de l’inconvénient potentiel, ressemblent beaucoup à ce que je fais: très attrayant si vous avez bu quelques bières et que vous regardez sous le bon angle. Vous pourriez certainement faire pire.

Dans le scénario à effet de levier plus élevé, vous pourriez rapidement vous retrouver dans une situation où vous n'avez aucune option. Même dans le «mauvais» scénario, votre position en actions est maintenant inférieure à 20% et l’échéance de la dette est imminente. La banque vous chasse comme une ex-petite amie jalouse. Ils veulent récupérer leur argent et leur CD Alanis Morrisette. Vous venez de devenir un vendeur motivé. Toutes vos options sont terribles. Essayez d'appeler plus de capital dans la transaction afin que vous puissiez refi? Vendre sur un marché faible et donner à vos investisseurs moins que ce qu’ils ont investi? Vous venez de vous faire arnaquer le visage.

Conclusion

En bref, la meilleure façon d’investir à ce stade du cycle consiste à comprendre le risque de perte et à prendre des mesures pour l’atténuer. Cela signifie être bien capitalisé et modérément mis à profit. Je comprends que le fait d’avoir un effet de levier moindre n’est pas sexy. Vous avez probablement des investisseurs qui vont se moquer de vous et aller avec le type qui offre le taux de rentabilité interne de 17%. Mais si vous pouvez vendre le message correctement et amener les gens à comprendre le concept de rendements ajustés au risque, imaginez combien d’investisseurs heureux vous aurez lorsque tous leurs amis le prendront à court terme. votre l'affaire est en bonne forme? Tu es un héros. Vous pourriez même être embrassé sur la bouche.

Je m'attends pleinement à ce que bon nombre des marchés conclus au cours des deux dernières années ne rapportent pas les résultats prévus. Au fur et à mesure que la dette arrive à échéance, les promoteurs sous-capitalisés et surendettés ainsi que les poursuivants IRR qui ont étiré leurs souscriptions pour répondre aux attentes de prix du vendeur vont se retrouver dans une situation difficile. Comme Warren Buffet l’a dit, «on ne sait jamais qui nage nue jusqu’à ce que la marée monte». Au cours des trois à cinq prochaines années, nous allons le découvrir.

Jusque-là, continuez à moudre. Et réalisez que des rendements projetés plus faibles et plus sûrs ont leur place dans le paysage des investissements immobiliers.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

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