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Lorsque vous achetez une propriété sur des sites d’enchères en ligne, vous pouvez perdre votre dépôt sans fermer la propriété ou même vous retrouver avec une propriété que vous ne pouvez pas vendre. Voici trois problèmes courants liés aux plateformes de vente aux enchères sur Internet et à la manière de les éviter.
1. Vous devez signer leur contrat là où ils acceptent généralement de fournir un titre assurable.
Un titre assurable signifie généralement qu’ils fourniront une assurance titres avec les exclusions indiquées. S'il y a des nuages sur le titre, leur compagnie d'assurance titres fournira une assurance qui exclut ces problèmes. Par conséquent, cela signifie que c'est assurable, mais pas «commercialisable».
Qu'est-ce que ça veut dire? Il peut y avoir des hypothèques déchargées incorrectement, des certificats de décès non enregistrés ou un nombre important d’autres problèmes. Certaines questions sont un gros problème; certains ne le sont pas. Mais le meilleur moment pour régler ces problèmes est avant de l'acheter, pas après.
Pourquoi est-ce un gros problème? Vous souhaitez vendre à un acheteur final, et le prêteur de cet acheteur final ne trouvera probablement pas ces exclusions acceptables. Vous serez coincé à nettoyer le titre lorsque vous n’avez aucun effet de levier auprès de la banque qui vous l’a vendu. La banque ne bénéficie d'aucun avantage après la conclusion de la vente. Ils ont votre argent et en ont fini.
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2. Souvent, ils paieront même pour le titre. Qu'est ce qui pourrait aller mal?
Vraiment? Vous voulez leur faire confiance pour trouver tous les problèmes avec la forclusion qu'ils peuvent avoir mal exécutés en premier lieu? Et s'ils les trouvent, l'assurance titres les exclura. Bien sûr, ils veulent payer pour ça! Ne mordez pas à l’appât, euh… j’entends l’assurance titre gratuite. Si vous avez l'option, utilisez votre propre société de titre.
3. Une fois que vous avez remporté l'enchère, vous devez envoyer votre dépôt dans un délai de quelques jours – et vous pouvez perdre ce dépôt.
S'ils ont accepté de fournir un titre assurable et que vous empruntez de l'argent pour financer la transaction, votre prêteur ne fermera pas si le titre n'est pas «négociable» mais simplement «assurable». C'est une définition légale que je ne suis pas qualifié pour discuter, mais croyez-moi, votre avocat (et le mien) le comprend très bien.
Maintenant quoi? Vous avez mis votre argent et vous ne pouvez pas obtenir de financement!
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Comment éviter les problèmes courants liés aux enchères en ligne
Normalement, la recherche du titre est effectuée par l’avocat à la fermeture une fois que vous avez obtenu le financement et que vous vous approchez. Je recommande de faire la recherche tout de suite.
Plus important encore, une fois que vous avez remporté l’enchère et avant d’envoyer votre dépôt en argent, commandez une recherche de titre immédiatement. De cette façon, vous saurez que vous ne rencontrerez pas ce problème avant d’envoyer votre argent durement gagné. Vous saurez également quels sont les problèmes et s'ils peuvent être résolus en termes de réhabilitation de la propriété.
Vous avez remporté l'enchère. Et maintenant?
Trouvez une société qui peut exécuter le titre dans les deux jours. Je sais que cela peut être fait, car mon avocat le fait pour moi régulièrement. Il est probable que vous devrez en trouver un avec un correcteur de titres interne.
Continuer les recherches; Renseignez-vous auprès de votre groupe immobilier local. N'essayez pas de l'obtenir gratuitement non plus. Payez-les et assurez-vous qu'ils savent que vous n'essayez pas d'obtenir quelque chose pour rien. C’est une valeur de 250 dollars pour vous faire économiser des milliers de dollars sur un dépôt perdu.
Après cela, vous pouvez avancer dans l'accord avec confiance. Mais sachez que votre prêteur n’utilisera peut-être pas votre société et que vous devrez peut-être payer à nouveau. Quoi qu’il en soit, cela en vaut la peine.
Avez-vous acheté une propriété aux enchères? Bons résultats? Mauvais résultats? Entendu des histoires d'horreur?
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