Comment financer des transactions en utilisant de l'argent privé | Investissement immobilier

Au fil des ans, j'ai emprunté d'importantes sommes d'argent pour financer mes activités d'investissement immobilier. J'ai commencé comme beaucoup de gens en allant à la banque et en obtenant des prêts à taux fixe d'une durée de 30 ans.

À la veille du krach immobilier de 2008, vous pourriez obtenir plusieurs de ces types de prêts. Mais lorsque le marché a tourné (et pendant longtemps après), l'argent qui circulait de cette manière s'est tout simplement tari.

Cela a amené plusieurs investisseurs immobiliers, dont moi-même, à rechercher de nouvelles sources de financement pour développer nos activités et acquérir des biens immobiliers à des prix imbattables.

Comme dit le proverbe, cependant, chaque nuage a une doublure en argent. La doublure de l'argent pour moi en 2009 a été la découverte de l'argent privé. Et l’argent privé a toujours été le principal bailleur de fonds de mes transactions immobilières.

Si vous débutez dans l’investissement, vous vous demandez peut-être ce qu’est exactement l’argent privé. Quels avantages peut-il offrir par rapport aux autres types de financement? Comment structurez-vous une affaire en utilisant de l'argent privé?

Ce post est destiné à aider à expliquer ces choses.

Qu'est-ce que l'argent privé?

L'argent privé est exactement ce que cela ressemble. C'est de l'argent détenu par des particuliers. En d'autres termes, ce sont des économies.

C'est de l'argent qui se trouve dans des comptes bancaires, des CD, des IRA, même sous des matelas, en moyenne, les gens ordinaires. Ces personnes deviennent pour ainsi dire des banques en prêtant leur argent à des investisseurs immobiliers comme vous et moi.

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Qui a de l'argent privé?

Si vous retirez quelque chose de cet article, retenez ceci: ne jugez jamais un livre par sa couverture. Vous sous-estimez probablement qui a de l'argent. Beaucoup de gens l’ont et ne l’annoncent pas.

J’ai emprunté de l’argent à des personnes avec lesquelles je joue au racquetball, à des personnes que j’ai rencontrées lors de ma REIA locale et à des personnes que j’ai rencontrées sur des sites comme BiggerPockets.

Pourquoi les gens me prêteraient-ils leur argent?

En bref, ils prêtent parce qu'ils peuvent gagner de l'argent en le faisant. Nous, investisseurs immobiliers, pouvons générer de meilleurs rendements sur l’argent des prêteurs que ce qu’ils peuvent obtenir presque n'importe où ailleurs.

Prenez des CD, par exemple. Un tel investissement "sûr" ne rapporte actuellement que 2,7% d’intérêts, selon Bankrate.com.

Comment utiliser l'argent privé?

L'argent privé peut être utilisé de presque toutes les manières créatives que vous et le prêteur pouvez convenir. J'ai utilisé de l'argent privé dans des opérations d'achat et de conservation et dans des transactions immobilières.

Il peut être utilisé à court ou à long terme, sous forme de montants ou d'acomptes provisionnels, avec ou sans paiement d'intérêts, avec des bénéfices partagés ou non. Les possibilités ne sont limitées que par vous, le prêteur et la créativité que vous apportez à la table.

La structure des transactions d'argent privé

L’achat et la détention de placements immobiliers sont structurés de la même manière qu’un prêt bancaire classique. Le prêteur met le plein montant à acheter et à réhabiliter la propriété, et l'acheteur rembourse le prêt à un taux d'intérêt convenu et un calendrier d'amortissement.

Ces prêts sont généralement d'une durée de cinq ans ou moins, avec des paiements en ballon à la fin. Plusieurs fois, le prêteur accepte de refinancer le prêt à la fin du terme car il aime la stabilité du revenu.

Dans le cadre de certaines opérations d’achat et de maintien, j’ai utilisé des prêteurs privés comme hypothèque de second rang auprès d’un prêteur bancaire principal pour couvrir les frais de mise de fonds ou de réadaptation. Il y a deux choses à retenir lorsque vous faites quelque chose comme ceci:

• Assurez-vous que votre prêteur comprend sa position en tant que second créancier hypothécaire.
• Assurez-vous également que votre principal prêteur bancaire le permet. (Certains ne voudront pas de votre peau dans le jeu.)

Mes solutions fixes et inverses avec les prêteurs privés ont été des accords de partage des bénéfices. Dans ces types d’affaires, le prêteur prête la totalité du montant à l’achat et à la réhabilitation de la propriété. Ensuite, une fois la propriété vendue, les bénéfices sont fractionnés conformément à notre accord.

Il n'y a pas de paiements mensuels et le prêteur n'a aucun mot à dire sur la façon dont la propriété est réhabilité et répertoriée. Mais, bien sûr, je les tiens informés tout au long du processus.

Dans les deux cas, il y a beaucoup de paperasse à préparer pour me protéger, protéger le prêteur et leur argent. Une clôture appropriée est tenue avec un avocat et tous les fonds sont correctement bloqués ou échangés.

Un acte de confiance est toujours enregistré et un billet à ordre énonçant les termes et conditions est toujours exécuté. Je donne aussi une garantie personnelle, car je n'ai aucune intention de faire défaut, et cela semble mettre les prêteurs plus à l'aise.

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Pouvez-vous mutualiser de l'argent privé?

Oui, vous le pouvez, avec de nombreuses conditions légales. Les lois ont été modifiées ces dernières années pour permettre ce qu'on appelle le crowdsourcing. De plus, les syndications, ou la combinaison des fonds des investisseurs dans une entité telle qu'une LLC, sont utilisées depuis des décennies.

Cela dit, bien que la mise en commun puisse être réalisée, vous devez connaître les règles fédérales et nationales. La publicité est un gros non-non, par exemple. Si vous ne rapportez pas les bonnes informations ou si vous ne structurez pas correctement vos transactions, vous pouvez avoir de véritables problèmes.

Pour ces raisons réglementaires, je n'ai jamais utilisé d'argent privé mis en commun. Je ne dis pas que ce n’est pas une bonne idée de mettre de l’argent en commun, je trouve seulement que les conditions requises pour le faire sont trop lourdes.

Pour moi, il a toujours été beaucoup plus facile et apparemment plus propre d’avoir un prêteur privé attaché à une seule propriété avec un ensemble de documents. Cependant, cette stratégie est quelque peu contraignante, car il y a beaucoup plus de personnes avec 10 000 dollars à mettre en commun que de 100 000 dollars à prêter. Mais cette stratégie a fonctionné pour moi, néanmoins.

Conseils pour trouver et utiliser de l'argent privé

Premièrement, développez un programme d’argent privé qui fonctionnera pour votre entreprise, un programme que vous pourrez mettre sur la table devant un investisseur potentiel. Suggérez dès le départ les montants des prêts, les taux d’intérêt et la participation aux bénéfices.

Expliquez également en détail aux prêteurs potentiels comment votre programme fonctionnera et bénéficiera à eux. Ne supposez pas que les personnes qui ont de l'argent comprendront nécessairement comment fonctionne l'argent et l'investissement. Vous ne devriez pas non plus vous attendre à ce qu'ils concluent un accord pour vous.

Beaucoup possèdent un savoir-faire limité et, par peur de paraître ignorants, ils diront non. Évitez de faire fuir les prêteurs potentiels en leur expliquant clairement et facilement.

Deuxièmement, préparez un court discours concis expliquant ce que vous faites et comment vous pouvez aider les gens à obtenir des rendements supérieurs à leurs investissements. Comme je l'ai dit, on ne sait jamais qui a de l'argent. De plus, vous ne savez jamais qui vous rencontrerez ni qui pourrait rechercher de meilleurs rendements. Vous pourriez les rencontrer à tout moment, n'importe où – alors soyez prêt.

Enfin, rappelez-vous que vous, l'investisseur, apportez beaucoup de valeur à la table. Le prêteur a besoin de vous autant que vous en avez besoin.

Créez une structure qui fonctionne pour vous deux. Ne croyez pas que celui qui a l’or établit toutes les règles. Ils ne!

Et si une offre d'argent privé ne fonctionne pas pour vous, éloignez-vous. J'ai! Il y a beaucoup d'autres prêteurs sur le marché.

Avez-vous utilisé de l'argent privé? Souhaitez-vous le considérer? Pourquoi ou pourquoi pas?

Parlons-en dans la section commentaire!