Comment gagner 100 000 $ / an avec les propriétés locatives Fixer-Upper

Certaines personnes travaillent si dur pour gagner de l'argent dans l'immobilier. Ils retournent des dizaines de maisons, traitent avec des centaines de locataires et essaient toujours d'éteindre un feu quelque part.

Ça a l'air épuisant, n'est-ce pas?

Mais si je vous disais que dans cinq ans, vous pourriez gagner 100 000 dollars par an en ne faisant que deux transactions immobilières par an? C'est trop beau pour être vrai?

Aujourd'hui, je souhaite vous enseigner la stratégie de BRRRR et le pouvoir qu'elle peut avoir dans vos investissements immobiliers. Je vais également vous expliquer pas à pas comment gagner 100 000 $ par an grâce à ce puissant plan d’investissement.

Qu'est-ce que BRRRR?

BRRRR est l’acronyme d’une stratégie d’investissement populaire qui, jusqu’à présent, n’a pas été nommée. Alors j'ai décidé de le nommer! BRRRR signifie:

• Acheter
• Désintox
• Location
• Refinancer
• Répéter

En d’autres termes, c’est la stratégie qui consiste à acheter, réparer, louer, louer à des locataires exceptionnels, à refinancer des immeubles, à refinancer pour récupérer votre argent, puis à répéter le processus encore et encore. Cela peut être une stratégie puissante en raison de la capacité d'acquérir de nombreuses propriétés sans que vous ne manquiez de capital à investir – et en même temps, en combinant les avantages de l'inversion immobilière avec les caractéristiques de location des immeubles.

Décrivons la stratégie pour vous et examinons chaque étape.

1. Acheter

La première étape du processus consiste à acheter beaucoup. Pas n'importe quel accord… un excellent. Très bien situé, bon voisinage, mais une chambre haute.

L’investissement de BRRRR est très similaire à un retournement de maison; en fait, c’est une maison qui bascule, mais plutôt que de la vendre, vous allez la louer après l’avoir réparée. Mais les mêmes principes que ceux qui régissent le retournement des maisons sont nécessaires ici.

Par exemple, la règle des 70% est une règle empirique populaire utilisée par de nombreuses palmes de la maison. Cette règle stipule que le montant maximum qu'une pagaie devrait payer pour une propriété correspond à 70% de la valeur après réparation (ce qui vaut la peine d’être réparé), moins les frais de rééducation. Ainsi, une maison dont la VDA est de 150 000 USD et qui nécessite une réhabilitation de 30 000 USD pourrait être achetée au prix de 75 000 USD pour les raisons suivantes:

150 000 $ x 0,7 = 105 000 $.

105 000 $ – 30 000 $ = 75 000 $.

Vous pensez que c'est impossible à réaliser? Il suffit de demander aux flippers les plus performants, et ils vous diront que leur modèle commercial repose sur des marges similaires. Alors arrêtez de dire:Je ne peux pas faire ça,"Et commencer à demander"Comment puis-je faire ceci?”

Cela peut nécessiter un publipostage. Cela peut nécessiter Craigslist. Cela peut nécessiter de conduire pour des dollars. Cela va prendre du temps. Mais si les nageoires de maison peuvent le faire, vous le pouvez aussi.

En relation: Le guide ultime pour analyser les propriétés locatives (+ PDF gratuit!)

Pour financer ce premier achat, il est peu probable que vous puissiez utiliser un prêteur traditionnel. La plupart des prêteurs ne sont pas disposés à prêter de l'argent sur une tige de fixateur. Cela signifie que vous examinez probablement des options telles que l'argent dur, l'argent privé, la trésorerie, la valeur nette de votre maison et les autres stratégies que je décris dans . Donc, si vous ne l'avez pas encore lu, commencez par là. Ça va changer ta vie.

2. Réhabilitation

La prochaine étape de la stratégie de BRRRR consiste à réparer la propriété. Cependant, contrairement aux revêtements de maison, cette propriété sera louée pour une période de temps. Les matériaux que vous utilisez doivent donc refléter cette réalité.

Par exemple, je travaille actuellement sur une propriété BRRRR. (Je viens de l'acheter la semaine dernière et je suis maintenant au milieu de la phase de rééducation.) Lorsque mon équipe a déchiré le tapis, nous avons découvert de beaux planchers de bois franc en dessous. Bien que cela semble génial… je ne vais pas encore les retoucher. Les remettre en état me coûterait environ 3 dollars par pied carré, soit 3 000 dollars au total. Puis, un jour, lorsque je vendrai la propriété, je devrai probablement la remettre en état à cause de la forte utilisation par les locataires. Et c’est SI je peux les retoucher à nouveau (vous ne pouvez retoucher les planchers que si souvent avant qu’ils ne soient poncés trop profondément). Par conséquent, je vais utiliser un plancher de bois stratifié dans toute la maison. Cela protégera les sols, pour environ 2 dollars le pied carré, et aura l’air superbe. Ensuite, avant de le vendre un jour, je vais simplement retirer le stratifié et finir les planchers pour vendre au prix fort.

La clé de la réhabilitation d’une propriété BRRRR est de rendre la propriété aussi «preuve de locataire» que possible, en utilisant des matériaux qui dureront longtemps et ne devront pas être refaits plus tard. En outre, il est important de procéder à la réadaptation dans le but d’obtenir la plus haute antirétrovirale et le loyer possibles. Par exemple, si vous pouvez transformer une maison de deux chambres en une maison de trois chambres, faites-le! Cela peut ajouter des centaines de dollars par mois en flux de trésorerie et des milliers en capitaux propres.

Bien sûr, vous pouvez faire tout le travail vous-même si vous le souhaitez ou vous pouvez le louer. Cela dépend de vous, de vos compétences, de votre disponibilité et de votre désir. Le bricolage peut vous faire économiser beaucoup d’argent et augmenter les chances de trouver un accord comportant des chiffres qui fonctionnent. Mais cela prendra aussi beaucoup de week-ends et de soirées.

3. Louer

Ensuite, il est temps de louer la propriété à de grands locataires. Heureusement, vous venez d'acheter une propriété située dans un emplacement de choix et vous la réhabillez pour lui donner un aspect tout neuf. Il ne devrait pas être difficile de trouver des locataires incroyables pour louer la maison.

De plus, comme la propriété a été réhabilitée au début, vos réparations et vos dépenses en capital (toiture, revêtement extérieur, peinture, etc.) devraient être relativement faibles pour les prochaines années. Tout a déjà été corrigé! Bien sûr, vous aurez toujours besoin de budgétiser les réparations et l’entretien, mais cela devrait être bien inférieur à ce que vous pensiez.

Ensuite, il est temps de louer la propriété. Vous pouvez choisir de faire appel à un gestionnaire immobilier, mais comme vous avez déjà réhabilité la propriété et que vous louez à des locataires de grande classe et de qualité, la gestion d’un contrat avec BRRRR ne devrait pas être trop difficile. Je voudrais économiser de l'argent et le faire vous-même!

Maintenant, pour dire quelque chose d'un peu controversé: Le but de la stratégie de BRRRR n'est PAS de générer beaucoup de trésorerie. Je sais, je sais – cela va à l’encontre de presque tout ce que j’avais prêché auparavant. Et je ne dis pas d'acheter quelque chose qui ne rapportera pas de flux de trésorerie. Je n’accepterai pas de flux de trésorerie négatifs à long terme. Déjà. MAIS si je ne fais qu’un petit peu d’argent, cela pourrait convenir à la stratégie de BRRRR, car son pouvoir est à long terme: les fonds propres sont constitués. Je vais expliquer cela plus dans un peu. Mais tout d’abord, parlons du prochain «R» du processus.

4. refinancer

Un peu plus tôt, j’ai parlé de la manière dont vous alliez financer la propriété et indiqué qu’il était difficile de contracter une hypothèque conventionnelle sur une tige de réparation. Cependant, les hypothèques conventionnelles sont VRAIMENT agréables. Intérêt faible, long terme, facile. La quatrième étape de la stratégie de BRRRR consiste donc à refinancer une hypothèque conventionnelle agréable une fois la propriété restaurée. Et encore mieux, en refinançant, vous avez la possibilité de récupérer tout votre argent.

Bien sûr, vous n’AVEZ PAS BESOIN de refinancer la propriété pour récupérer votre argent. Vous gagnez peut-être un revenu élevé grâce à un emploi et pouvez vous permettre de laisser votre mise de fonds / votre programme de réadaptation rester dans la propriété. Cela vous aidera probablement à obtenir un meilleur flux de trésorerie et peut-être un retour sur investissement supérieur à celui d’ailleurs. Cependant, si vous êtes comme moi, vous voulez probablement récupérer votre argent pour pouvoir le faire encore et encore. Alors, parlons de la façon de le faire.

En d’autres termes, revenons aux chiffres que nous avons utilisés plus tôt. Nous avons trouvé une propriété dont la VDA était de 150 000 $. Nous l'avons acheté 75 000 $ et mis 30 000 $ en réadaptation. À ce stade, nous avons 105 000 $ dans l'achat.

La plupart des prêteurs vous permettent de refinancer une propriété pour 70% de la VDA (en d'autres termes, ils consentiront un prêt à hauteur de 70% sur la propriété). Eh bien, il se trouve que 105% des 150 000 $ représentent 70 000 $… nous pourrions donc théoriquement récupérer 100% de notre capital investi.

C’est vrai, nous allons refinancer cette propriété avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans et à faible taux d’intérêt de 105 000 $. Cela remboursera la source de financement utilisée lors de l’achat et de la réadaptation initiaux. Dans cet exemple, le seul argent à payer sera les frais de clôture.

Après le refi, vous devriez avoir une propriété locative complètement stabilisée qui tire un peu de son flux de trésorerie et qui dispose d’environ 30% de capitaux propres. De plus, vous aurez tout votre argent en retour, alors il est temps de…

5. Répétez

Le dernier «R» dans la stratégie du BRRRR consiste à répéter le processus. Je veux dire, cela a fonctionné une fois et nous avons récupéré tout notre argent, alors pourquoi ne pas le refaire? Et encore? Et encore?

Bien sûr, à un moment donné, la banque cessera de refinancer les propriétés pour vous. Et peut-être aurez-vous besoin de trouver une autre solution, comme un prêteur de portefeuille ou un partenariat. Mais cela peut être fait.

en relation: J'ai utilisé les prêts de portefeuille pour transformer mon entreprise. Voici comment vous le pouvez aussi.

Chaque fois que vous répétez une transaction, vous gagnez 30% d’équité à la fin de la journée et récupérez votre argent en poche.

Comment gagner 100 000 dollars par an avec BRRRR

Maintenant que nous avons couvert les cinq étapes de la stratégie BRRRR, voyons un exemple de la façon dont une personne pourrait gagner 100 000 $ par an en utilisant ce processus.

Historiquement, les prix de l'immobilier ont grimpé d'environ 3% par an en moyenne. Oui, certaines années sont meilleures et certaines pires, mais avec le temps, cela a été vrai. Mais soyons un peu plus conservateurs et disons 2% par an.

Par conséquent, supposons que nous ayons acheté une propriété aujourd’hui avec une VDA de 150 000 $, mais que nous n’ayions payé que 75 000 $. Ensuite, nous l'avons réhabilité avec 30 000 dollars et l'avons refinancé pour 105 000 dollars. Ensuite, nous louons la propriété. Avec une augmentation de 2% par an, cette propriété pourrait valoir 165 000 $ dans cinq ans. En même temps, le prêt au cours de ces cinq années aurait été remboursé, le solde ne serait alors que de 96 000 dollars.

Autrement dit, après cinq ans, nous aurions 69 000 $ en capitaux propres. Bien sûr, si nous allions vendre la propriété, il faudrait probablement une autre couche de peinture et peut-être quelques autres corrections mineures. De plus, nous devrons payer aux agents immobiliers environ 10 000 $ à titre de commission. Et puis, nous paierions quelques milliers de dollars en frais de clôture. Ainsi, ces 69 000 $ d’équité ressembleraient beaucoup plus à un profit de 50 000 $ au bout du compte.

Par conséquent, pour gagner 100 000 dollars par an en utilisant la stratégie de BRRR, il vous suffit d’acheter deux offres chaque année et, à compter de la cinquième année, de commencer à en vendre deux chaque année.

Tant que ces chiffres fonctionnent, vous ne disposerez jamais de plus de dix propriétés. Après cinq ans, vous ferez six chiffres en effectuant deux achats et deux ventes par an. Maintenant, cela pourrait vraiment être une «semaine de travail de quatre heures».

Bien sûr, si vous voulez prendre ces 100 000 $ par an et quitter votre emploi, vous pouvez le faire. Vous pourriez acheter un avion. Tu pourrais aller à Tahiti. Ou…. vous pouvez recycler cet argent et transformer ces 100 000 $ en millions. Mais pour plus d'informations à ce sujet, vous devrez lire mon message "."

Le plus gros inconvénient de la stratégie BRRRR

À ce stade, vous pensez probablement, «Cela sonne bien… alors quel est le problème?«Comme pour tous les investissements, il existe quelques inconvénients à prendre en compte. Vous vous êtes peut-être déjà interrogé sur un problème imminent: que se passe-t-il si vous ne pouvez pas refinancer?

Si vous êtes incapable de refinancer la propriété pour récupérer votre argent, vous êtes en quelque sorte arrêté.

Par conséquent, je vous recommande de visiter quelques banques locales et de vous assurer que vous êtes un assez bon emprunteur avant de souscrire à la première transaction. Bien sûr, si après la réhabilitation, vous êtes incapable de refinancer la propriété, vous pouvez toujours attendre la fin du bail de première année avec les locataires, les mettre à la porte et les vendre.

Avoir plusieurs stratégies de sortie est toujours une bonne chose et l’un des avantages de la stratégie du BRRRR.

Autres inconvénients: Que se passe-t-il si le locataire détruit la maison? Que faire si vous ne trouvez pas une offre suffisante? Que faire si vous ne pouvez pas financer l’achat initial?

Ce sont des questions légitimes, mais la chose intéressante est – il y a des réponses! C’est le genre de questions que vous posez tous les jours dans le monde. Ainsi, si vous n’y participez pas, vous perdez l’un des outils les plus puissants à votre disposition.

Conclusion

La stratégie de BRRR comporte de nombreuses parties en mouvement, mais si vous la travaillez bien, elle peut être un puissant allié pour vous aider à créer une richesse sérieuse.

Suivre cette stratégie peut vous aider à combiner la croissance des capitaux propres du retournement avec les avantages fiscaux, les flux de trésorerie et l'appréciation des propriétés locatives, afin de maximiser vos profits en fin de journée.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Alors qu'est-ce que tu en penses? Avez-vous essayé la stratégie BRRRR dans votre entreprise?

Faites-moi savoir dans les commentaires ci-dessous ce post!