Apeas
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Dans cette synthèse de différentes structures d’opérations, les pressions du marché et les privilèges ont amené les vendeurs à nous et notre contrôle diligent a porté ses fruits.
Ici, je passerai en revue différentes manières dont une propriété peut venir à vous et comment vous pouvez naviguer dans des circonstances exceptionnelles à des conditions favorables.
Ces deux transactions ont été des exemples où des vendeurs motivés ont tiré profit d’accords et de conditions non traditionnelles – exemples parfaits de la façon dont vous pouvez pivoter à partir de procédures et de structures standard.
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Nous allons commencer par le sourcil levé.
Pour cette propriété, le propriétaire avait deux prêts sur valeur nette, qui ont été libérés lors de la faillite et qui seraient radiés après 15 ans. Le propriétaire était toujours lié à la propriété pendant encore cinq ans en vertu du délai de prescription de cet État.
Se débarrasser de la maison lui a permis de partir et de prendre sa retraite en Floride. En attendant, nous pourrions vendre la maison, sachant que nous pourrions attendre les cinq ans et que notre dette sous-jacente serait moins les deux privilèges. Gagnant-gagnant!
Lors de la structuration des transactions, mon entreprise et moi-même créons trois jours de paie. À eux seuls, ces jours de paie seraient une bonne affaire dans ce cas – même s'il le fallait, c'est pourquoi nous avons été en mesure de prendre la décision d'aller de l'avant.
En plus de cela – et nous savions que c'était une bonne possibilité – les privilèges totalisaient environ 195 000 $. Nous voulions négocier cela jusqu'à environ 30 cents le dollar. J'étais assez confiant que nous pourrions y arriver.
Pendant ce temps, un avocat a creusé. Ils ont découvert que le délai de prescription des privilèges expirait dans moins de cinq ans. Ceux-ci étaient attachés à la maison mais pas à nous personnellement, car ils restent au nom du vendeur et s’en vont avec l’aide de notre avocat.
Ainsi, avec 195 000 $ supplémentaires ajoutés aux éventuels jours de paie, cet accord vient de s’améliorer considérablement.
Les trois jours de paie
Jour de paie n ° 1 – 30K $ (achetés pour 361K $, montant du prêt sous-jacent et 2 privilèges)
Payday # 2 – 60 000 USD (facilement 1 000 USD par mois avec un prêt si faible
Jour de paye 3 – Avant les privilèges, il avait environ 33K $
Si nous partons dans cinq ans, cela représente 63 000 $ dans le premier et le troisième jour de paie et 60 000 $ dans le deuxième jour de paie. Par conséquent, avant d’ajouter les privilèges de 195 000 $ qui viendront à expiration, c’était 123 000 $. Bonne affaire, non?
Maintenant, ajoutez 195 $ et nous obtenons plus de 300 000 $ pour une maison vendant 400 000 $ en raison des conditions, des prêts et des privilèges expirés.
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La deuxième propriété était plutôt un contrat de location-achat de jambon et d’œufs, ce qui signifie une belle passe-partout.
Le propriétaire a appelé après avoir été touché par un message sournois dans le cadre de notre «processus de composition expiré». Le propriétaire avait vendu la maison; il avait un acheteur avec 100 000 dollars à déposer et une approbation préalable de la banque, mais l'affaire est morte.
Nous lui avons parlé des accords que nous structurons et de la manière dont nous traitons les acheteurs non conformes. Le propriétaire a dit qu'il avait trop bien compris. Il avait un acheteur non conforme qui avait provoqué la mort de la transaction et avait donc retiré la maison du marché.
La saison d'automne approchait. Lorsque cela se produit, les gens ont tendance à paniquer s’ils se trouvent dans une zone où le temps peut affecter la vente et d’autres zones du marché. Cela peut entraîner un grand nombre de nouvelles propriétés répertoriées. Notre associé, par exemple, avait acquis cinq propriétés au cours des 45 jours précédents.
Le propriétaire de celui-ci demandait 520 000 dollars et ne devait que 290 000 dollars. Ils étaient assis sur beaucoup d'équité.
Nous avons structuré 230 000 $ et le remboursement de leur prêt au plus tard 36 mois. Pourvu qu’ils puissent attendre leur équité, c’est une excellente configuration pour eux.
Les trois jours de paie
Jour de paie n ° 1 – 40 000 $ de moins!
Payday # 2 – 800 $ x 36 mois = 28 000 $
Jour de paye 3 – Environ 26 000 $, calculant le remboursement et le supplément de capital
Total: 94 000 $
Dans deux transactions, nous avons trouvé près de 400 000 $. L’une était une transaction très rare et l’autre était une opération plus courante, mais les deux ont duré plusieurs mois à suivre nos systèmes.
Souhaitez-vous structurer un accord sur des conditions? Pourquoi ou pourquoi pas?
Commentaires ci-dessous!
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