Comment "pirater" votre logement (et être payé pour vivre gratuitement!)

Internet regorge de «conseils de piratage». Je suis sûr que vous les avez vus, avec des astuces astucieuses telles que stocker votre mélange à crêpes dans de vieilles bouteilles de ketchup ou plonger vos Oréos avec une fourchette dans le glaçage. Bien sûr, ce sont des petits trucs amusants, mais dans quelle mesure améliorent-ils vraiment votre vie?

Aujourd'hui, je veux partager un «bidouillage de la vie» qui, une fois correctement mis en œuvre, peut avoir un effet dramatique sur votre portefeuille et le destin financier de votre famille. C’est bien plus que de simples astuces ou des idées pour gagner cinq minutes de votre journée de travail.

C'est épique, trucs qui changent la vie.

Je parle de pirater votre logement et vivre gratuitement. Je parle de créer de la richesse automatiquement et de me faire payer pour le faire. Je parle d’acheter une propriété multifamiliale occupée par son propriétaire et d’être payé pour vivre gratuitement.

Attends quoi?

Vous m'avez entendu dire que cela s'appelle souvent une «propriété multifamiliale occupée par le propriétaire», mais vous avez probablement entendu d'autres noms, comme «duplex», «triplex» ou «4-plex». Oui, je parle de la les propriétés qui ont plus d'une unité mais ne correspondent pas tout à fait à la catégorie «complexe d'appartements». Il est fort probable que vous ayez déjà loué une unité dans l'un de ces endroits ou que vous connaissiez quelqu'un qui l'a fait. Ils existent dans tous les marchés, dans tous les quartiers et à tous les prix – et en achetant une petite propriété multifamiliale, vivant dans une unité et en louant les autres unités, vous pouvez vivre gratuitement et même être payé pour le faire.

Commençons.

Êtes-vous prêt à acheter une maison?

Lorsque j'ai acheté ma première maison, j'ai pris un marteau et mis un trou géant dans un mur, juste parce que je le pouvais.

Vous voyez, acheter une maison était excitant parce que c'était mien. Je pouvais faire ce que je voulais, quand je le voulais, et aucun propriétaire ne me dirait «non». Pour moi, posséder une maison est l'un des plus grands sentiments qui soit.

Cependant, l'achat d'une maison n'est pas pour tout le monde.

Si vous êtes sans ressources, si vous avez des dettes, si vous changez de travail toutes les deux semaines et demie et si vous ne semblez pas pouvoir éviter d'appeler ces informations de fin de soirée pour une merde que vous ne pouvez vous permettre, il est peut-être préférable de ne pas perdre votre vie. budget dans l'ordre en premier. L'achat d'une maison n'est pas une décision légère et désinvolte.

Cependant, je ne crois pas non plus que l’achat d’une maison doive être une tâche réservée aux personnes âgées et ennuyeuses. Si vous disposez d'un crédit décent, d'un emploi stable et de petites économies, vous pouvez entrer dans le monde de l'accession à la propriété. Et si vous êtes intelligent, vous pouvez entrer en même temps dans le monde de l’investissement immobilier et commencer à pirater vos frais de subsistance.

Pourquoi acheter une petite multifamille?

En achetant une super petite affaire multifamiliale, le loyer que vos locataires paient chaque mois peut couvrir toutes les dépenses de la propriété (et plus). Par exemple, si vous achetez un 4-plex, habitez dans une unité et louez chacune des autres unités à 500 USD par mois, vous gagnerez peut-être 1 500 USD par mois. Si vos prêts, taxes, assurances, services publics et autres dépenses ne représentent que 1 200 dollars, vous pourriez être payé 300 dollars par mois uniquement pour vivre à la maison. Mieux encore, lorsque le moment est venu d'emménager dans votre future maison, vous pouvez louer cette quatrième unité pour encore plus de revenus.

Cependant, je m'avance un peu. Laissez-moi d'abord expliquer Comment d'acheter une petite propriété multifamiliale.

Où trouver de petites propriétés multifamiliales

Croyez-moi: ces propriétés sont partout.

La meilleure façon de les trouver est de parler à un agent immobilier. Pour ce faire, vous pouvez facilement trouver un agent sur votre marché et simplement entamer une conversation. La meilleure partie de travailler avec des agents est que c’est totalement gratuit pour vous! Le vendeur de la propriété paie généralement l'agent, ce qui signifie que vous pouvez poser mille questions et obtenir mille réponses sans avoir à retirer votre carte de débit.

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Utilisez ceci!

Gardez toutefois à l'esprit que vous recherchez uniquement des propriétés de 2, 3 ou 4 unités. Une fois que vous avez atteint 5 unités ou plus, le monde entier de l’immobilier se transforme en quelque chose que vous ne voulez pas déranger avec un novice: l’immobilier commercial. Donc, pour l'instant, concentrez-vous sur les duplex, les triplex et les 4 plex.

Si vous souhaitez simplement commencer à chercher, vous pouvez également utiliser des sites tels que Realtor.com, Zillow.com, Trulia.com ou commencer à regarder des propriétés. Avec chacun de ces sites, vous avez la possibilité de limiter vos recherches aux propriétés multifamiliales. Commencez par rechercher les propriétés les moins chères de votre région et essayez de trouver les quartiers dans lesquels vous aimeriez vivre.

Ne craignez pas les maisons un peu "laides" ou sur lesquelles vous avez été exclues. Bien qu'ils puissent nécessiter quelques week-ends de peinture avec vos amis, vous pouvez souvent obtenir des rabais substantiels car tout le monde a peur. En fait, ma caractéristique préférée dans toute propriété que je considère est l'odeur. Le pire, le meilleur. Pourquoi? Parce que l'odorat est la solution la plus facile et la moins chère à réparer (généralement en installant simplement un nouveau tapis et en repeignant), elle empêche 99% des acheteurs même d'envisager la transaction.

Qu'est-ce qui fait une bonne affaire?

Si vous ne tirez que de cette leçon, c’est:

Trouver une affaire de tueur.

Vous voyez, si vous essayez de "pirater" votre logement, ce ne sera pas n'importe quelle transaction qui fonctionnera. En fait, je parierais que 90% des petites propriétés multifamiliales ne vous donneront pas les résultats que vous recherchez, à savoir les flux de trésorerie.

Le flux de trésorerie est le revenu supplémentaire qui reste dans votre compte bancaire chaque mois après le paiement de toutes les factures. Si vous pouvez faire payer toutes vos dépenses à votre logement locatif et qu'il reste de l'argent, cet argent est à vous. Le truc, donc, est de trouver des propriétés qui fournissent ce flux de trésorerie.

La meilleure astuce que je connaisse pour estimer rapidement si une propriété générera ou non un flux de trésorerie est connue sous le nom de règle générale des 50%. En gros, cette règle empirique est la suivante:

Prenez le revenu total d'une propriété et divisez-le en deux. Ce sont vos dépenses. Maintenant, prenez votre paiement de prêt. L'argent restant est votre flux de trésorerie estimé.

Faisons un exemple concret de ceci:

Vous trouvez un 4-plex à vendre pour 200 000 $, où chaque unité louerait pour 800 $ par mois. Si vous louiez trois des unités, le revenu total serait de 2 400 $ par mois. Divisez cela en deux, et il vous reste 1200 $ par mois pour payer l'hypothèque. Un prêt de 150 000 dollars (parce que vous ne payez pas le plein prix, puis vous versez un acompte) à 4% pour 30 ans, c’est environ 700 dollars par mois, ce qui signifie vous pourriez être payé 500 $ par mois pour vivre gratuitement. Ce serait une affaire de tueur.

Cependant, gardez à l’esprit que cette règle n’est qu’une règle empirique. Veillez donc à l’utiliser comme méthode rapide et efficace pour filtrer de nombreuses propriétés. Ensuite, lorsque vous trouvez de grandes propriétés potentielles, examinez toutes les dépenses et calculez ce que tous les coûts représentent réellement. Pour en savoir plus sur les propriétés d'analyse à l'aide de la règle des 50%, consultez.

Comment financer votre achat de propriété

Peut-être avez-vous beaucoup d’argent et pouvez-vous simplement faire un chèque pour une maison. Dans ce cas, génial!

Cependant, il est probable que vous ne pourrez probablement pas payer les centaines de milliers de dollars dont vous aurez besoin. Avec tout prêt, vous devrez fournir un certain montant pour obtenir le prêt, appelé acompte. Bien que les hypothèques «sans mise de fonds» aient pratiquement disparu, il existe encore des options pour acheter des immeubles avec des mises de fonds faibles, allant de 3,5% pour les prêts FHA (offerts par la plupart des banques) à 20% pour les prêts conventionnels. Il existe même des programmes de prêt () créés spécifiquement pour les pirates informatiques.

La meilleure façon de déterminer quel est le meilleur prêt pour votre transaction? Parlez à un professionnel qualifié en hypothèques de votre banque ou de votre caisse populaire. Comme avec les agents immobiliers, ces agents hypothécaires sont libres d’utiliser et de parler avec eux (ils sont payés sur les frais de l’emprunt – vous ne devriez jamais avoir à payer à l’avance), alors n’ayez pas peur de prendre le téléphone et de commencer à payer vos options.

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Gérer la propriété sans devenir fou

Après avoir conclu l'achat de votre petite propriété multifamiliale, vous êtes maintenant propriétaire! À ce stade, il est impératif d'apprendre Comment être propriétaire – et commencer à diriger votre entreprise comme une entreprise, pas comme un passe-temps. , faites-vous des amis avec des investisseurs locaux que vous respectez, lisez des blogs qui parlent de propriétaires, et n’arrêtez pas d’apprendre.

Être propriétaire n'est pas aussi difficile que les histoires d'horreur dont vous avez peut-être entendu parler …si vous suivez des directives très simples:

• Filtrez vos locataires comme vous le feriez pour un candidat. Gardez vos émotions en dehors et regardez les faits. Pour un guide exhaustif sur la meilleure façon de trouver des locataires géniaux, consultez le Guide ultime du filtrage des locataires.
• Avoir une politique écrite à laquelle se référer. Tenez-vous en à votre politique en matière de locataires
• Externaliser des choses que vous ne voulez pas faire. Si vous ne voulez pas réparer les toilettes, ne le faites pas. Trouvez des bricoleurs, des gestionnaires immobiliers ou d’autres personnes capables de gérer les aspects du travail que vous ne voulez pas faire. Si vous avez trouvé une bonne affaire lorsque vous avez acheté votre propriété (ce que vous devriez avoir!), Le flux de trésorerie peut payer pour ces choses.
• Ne jamais louer à la famille ou aux amis. Croyez-moi, ça ne finit jamais bien.
• Traitez votre entreprise comme une entreprise, pas comme un passe-temps. Configurez des processus et des systèmes pour gérer les problèmes qui se poseront.

Être propriétaire n'est pas toujours l'activité la plus amusante, mais en suivant ces simples directives, le processus peut être beaucoup plus facile et vos problèmes minimisés. Il y a plus de 20 millions de propriétaires en Amérique, de sorte que vous n'êtes pas seul dans votre voyage. Si vous rencontrez des problèmes et que vous constaterez que la plupart des propriétaires expérimentés sont plus que disposés à vous aider.

Et après?

Je crois sincèrement que l’achat d’une petite propriété multifamiliale peut changer votre vie, libérer vos finances et vous aider à créer de la richesse par l’un des moyens les plus puissants: l’immobilier. Cet article est le début d'une conversation et j'espère que vous poursuivrez cette conversation après l'avoir lu.

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Est-ce une stratégie que vous poursuivez?

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