Comment redimensionner votre portefeuille de placements avec des propriétés clés en main

Il n’ya rien de plus grisant pour moi quand je parle avec un nouvel investisseur que le moment où ils trouver. Le virus de l'immobilier les a mordus. Ils comprennent le pouvoir immédiat et décisif de l'immobilier. Ensuite, ils commencent à détourner les couches de ce que cela signifie d’investir dans l’achat, la rénovation, la location et la détention de biens immobiliers à long terme.

Cela commence avec une seule maison. Mais à terme, la richesse personnelle et les flux de trésorerie augmenteront avec le temps. Cela pourrait donner à leur conjoint la possibilité de rester chez lui après le travail. Cela pourrait payer pour le collège de leur enfant. Cela pourrait aider à construire une valeur nette de plusieurs millions, à réduire leurs impôts et à rembourser le principal des prêts hypothécaires – à quelqu'un d'autre qui les paye!

Sans parler de tout ce qu’ils ont fait pour aider les autres à se sentir chez eux comme à la maison.

Toutes ces raisons sont puissantes et merveilleuses pour posséder des biens immobiliers. Mais que se passe-t-il si vous n'êtes pas intéressé à apprendre à suivre tout le processus d’acquisition, à rénover une maison et à gérer vous-même les propriétés? Dans ce cas, l'investissement immobilier clé en main pourrait être une excellente option.

La semaine dernière, nous avons parlé à un certain nombre de clients qui avaient ce problème précis. Ils voulaient parler de ce à quoi il ressemblait non seulement de posséder deux ou trois propriétés, mais aussi des dizaines de portes et des millions de dollars d’actifs. Ceci est réalisable et évolutif à 100%. Voyons comment rendre cela possible.

La grande question: à quoi ressemble-t-il lorsque vous avez terminé?

Cette question extrêmement importante est systématiquement négligée. C’est tellement facile de vouloir acheter plus de maisons ou d’avoir une certaine valeur nette. Parfois, il peut s'agir d'une paralysie de l'analyse. Vous pouvez effectuer tout le travail et effectuer des recherches à maintes reprises, sans jamais appuyer sur la gâchette.

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Ces derniers temps, je me suis mis au défi de définir réellement ce que sont mes objectifs de revenu et de valeur nette – et POURQUOI je veux qu'ils soient là. Autrement, la tendance naturelle est de regarder la chose suivante au lieu d’atteindre et d’atteindre le but.

Combien de maisons voulez-vous posséder? Que produisent ces maisons pour vous?

Commencez par la grande image. Pensez vraiment à ce que ce portefeuille fait pour vous. Cela doit vous aider à résoudre le problème ou le désir que vous avez exposé. Si c’est à votre conjoint de pouvoir quitter son emploi, quelle est la trésorerie nécessaire pour remplacer son revenu?

Assurez-vous que le résultat est clair sur ce que vous cherchez à résoudre et par quels moyens vous allez le résoudre. Par exemple, «Je souhaite être propriétaire de 30 logements, remboursés à moins de 50% du ratio prêt / valeur (LTV) et à un flux de trésorerie constant de 10 000 dollars par mois.

Problèmes courants rencontrés par les investisseurs lors de la mise à l'échelle d'un portefeuille clé en main

"Il est difficile de financer plus de 10 propriétés."

Il s'agit d'une idée fausse commune sur le financement de vos immeubles de placement. Oui, il y a une limite de 10 prêts hypothécaires Fannie Mae que vous obtenez avec le financement le meilleur et le moins cher disponible. Cela signifie que vous pouvez obtenir 10 prêts sur le marché secondaire, avec amortissement sur 30 ans, aux taux d'intérêt généralement les plus bas du marché.

Une fois que vous avez ajouté ces 10 portes, beaucoup de personnes pensent être bloquées.

Premièrement, si votre conjoint, vos parents et vos partenaires peuvent obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire, vous pouvez en mettre 10 à votre nom et 10 à leur nom. Mais maintenant quoi?

Il existe un certain nombre d'excellents moyens de financer ces accords maintenant. Vous pouvez passer par une banque communautaire locale et demander un prêt de portefeuille. Ce type de prêt a généralement un taux d’intérêt légèrement plus élevé et une durée d’amortissement plus courte, par exemple 15 ou 20 ans. Cela permet de payer plus rapidement les propriétés, mais cela réduit également les flux de trésorerie initiaux du portefeuille.

Vous pouvez également travailler avec un prêteur institutionnel. De nombreux programmes s’intégrant dans l’espace unifamilial aident les investisseurs à aller bien au-delà de la capacité de prêt des banques communautaires.

En travaillant avec votre banque communautaire, vous avez souvent une relation directe avec le banquier et le comité de crédit. Ils considéreront cela comme la construction de cette relation avec vous au fil du temps. Comprenez votre situation et envisagez de devenir ce partenaire à long terme. L'inconvénient est qu'il y a généralement une limite de prêt à chaque individu ou entreprise. Assurez-vous donc de bien comprendre combien cette banque peut vous prêter lorsque vous établissez et développez votre entreprise. Assurez-vous de bien comprendre où cette banque accordera des prêts, en particulier si vous regardez ailleurs.

Les banques communautaires détiennent souvent ces prêts à l'intérieur de la banque. Cela facilite donc également la décision d'acheter ou de vendre une propriété hors du portefeuille.

Les prêteurs institutionnels ont souvent un taux d'intérêt légèrement supérieur à celui des banques, mais ont potentiellement des prêts avec amortissement sur 30 ans. Ils ont également beaucoup plus d'argent à prêter sur un portefeuille spécifique. J'étais récemment dans une pièce à Dallas avec un investisseur qui avait refinancé plus de 200 logements en un seul refinancement avec l'un de ces prêteurs.

Pour moi, le principal inconvénient est souvent les pénalités de remboursement anticipé et le blocage d’une hypothèque assez rigide. Si vous envisagez de le configurer et d'oublier le portefeuille pendant un certain temps, cela peut être une excellente option et hautement évolutif.

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"Mon fournisseur clé en main est exploité hors de propriétés."

Avec l'intérêt croissant des opérateurs clés en main, nous entendons souvent parler de clients qui ne peuvent pas acheter autant de propriétés qu'ils le souhaitent auprès de leur fournisseur préféré. Si tel est le cas, demandez-leur: "Qui recommanderiez-vous?" La communauté clé en main est plutôt petite. On se connaît.

Demandez-leur de l'aide pour savoir avec qui d'autre vous pourriez travailler et faites une introduction personnelle. Il existe beaucoup de synergie dans le travail avec deux ou trois grands fournisseurs, ce qui permet une diversité de paramètres régionaux lorsque vous modifiez votre portefeuille. Assurez-vous simplement que si vous décidez de vous installer sur un autre marché, vous faites preuve de diligence tout comme vous l'avez fait la première fois.

Ne laissez pas le manque de stocks dans une entreprise limiter votre capacité à investir et à développer votre propre portefeuille. Faites-en l’occasion d’apprendre quelques nouvelles grandes entreprises et agissez, faites vos devoirs et trouvez ce qui vous convient le mieux.

Dernières pensées

Mettez votre gros plan de match en place. Comprenez ce que cela fait pour vous. Disposez votre plan. Comprenez avec qui vous voulez travailler et combien de propriétés vous voulez acheter sur quelle période et à quel endroit. Apprendre et grandir en tant qu'investisseur. Établissez plusieurs bonnes relations bancaires et exécutez votre plan. Regardez grandir votre empire immobilier et profiter du succès à mesure que vous le développez. S'amuser. Faites de bonnes relations durables. Et n’oubliez pas de continuer à apprendre et à grandir.

Où en êtes-vous dans l'évolution de votre portefeuille clé en main? Quels sont les principaux problèmes que vous avez rencontrés?

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