Comment sauver une affaire qui a mal tourné | Investissement immobilier

L'achat de la propriété de la bonne façon peut vous permettre de surmonter les contrecoups d'une transaction.

Il ne fait aucun doute que vous rencontrerez des complications dans vos transactions immobilières qui vous donneront envie de lever les bras au désespoir. Mais non!

Parfois, les difficultés d'un accord peuvent devenir une source d'avantages supplémentaires. Les achats difficiles ne deviendront peut-être pas votre histoire la plus rentable, mais il y a quelque chose à dire sur le fait de sauver une affaire qui a mal tourné.

Avec mon entreprise, nous essayons de trouver un avantage dans ces situations, par exemple en créant un quatrième jour de paie.

Que faire quand un accord ne marche pas – deux fois

Un exemple dont je me souviens, c’est quand une maison que nous avons achetée a eu deux acheteurs différents après qu’un des deux a fait défaut.

En 2015, nous avons mis sous contrat une liste expirée de 263 000 $. Le prix d'achat correspondait à ce qu'elle devait et nous avons convenu de conditions dans un délai de neuf ans afin de laisser le temps au marché de s'apprécier potentiellement et de faire baisser le capital.

Un accord «sujet à» est préférable lorsque le vendeur doit la propriété, mais dans ce cas, il ne voulait pas abandonner le titre (que ce soit pour l'inconfort général ou pour la gêne occasionnée).

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Nous avons vendu cette propriété à un acheteur pour 329 K $, mais ils ont finalement fait défaut. Les jours de paie combinés étaient:

• Payday 1: 12 000 $
• Payday 2: 10 800 $
  • Environ 300 $ / mois x 36 mois
• Payday 3: 16 200 $
  • 450 $ / mois x 36 du remboursement du principal
  • N'oubliez pas qu'il n'y a pas eu de marge bénéficiaire car nous ne l'avons pas encore encaissé: nous avons revendu.
• Total: 33 000 $ de profit des deux premiers acheteurs locataires

Cependant, le filet était plus proche de 4 800 dollars sur le deuxième jour de paie, car la propriété était vacante à certains moments et nous devions payer pour la maintenir. Nous avons payé cela avec les spreads créés par d’autres transactions, ce n’était donc pas vraiment une dépense à la charge.

En faisant quelques transactions avec des jours de paie prévisibles, vous pouvez créer un filet de sécurité pour des événements tels que default. Malgré tous vos efforts pour suivre toutes les meilleures pratiques et pour bien contrôler vos acheteurs, des choses vont encore se passer. De temps en temps, les acheteurs auront ce que j'appelle des «événements de la vie».

La troisième fois le charme

Comme cette situation impliquait un mandat de neuf ans avec le vendeur dont il restait plusieurs années, nous avons eu beaucoup de temps. Lorsque nous achetons une propriété sous réserve ou lorsqu’il ya un bail avec une dette dont la dette commence à être à peu près équivalente à sa valeur, nous souhaitons que deux choses se passent: le capital doit diminuer et le marché doit afficher une tendance à la hausse.

Ces deux événements se sont produits et nous avons pu le vendre à notre troisième locataire-acheteur pour 359 000 $. Après le remboursement de notre capital, le solde de l’hypothèque s’élevait à environ 246 800 $.

Ce nouvel acheteur a créé le même écart mensuel de 300 $ qu’auparavant dans la paie n ° 2. Depuis la hausse du marché, le remboursement du principal a également augmenté, mais nous garderons le montant de 450 $ dans cet exemple pour faciliter la comparaison.

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Apparemment, la troisième fois est le charme.

Voici un récapitulatif de l’affaire numéro trois:

6 000 $ aujourd'hui + 14 000 $ au cours des 36 prochains mois (dépôt non remboursable)
300 $ x 36 = 10 800 $ de spreads
450 $ x 36 = 16 200 $ (remboursement du capital)

Prix ​​de vente: 359 000 $
Achat: 246800 $
Acompte: 20 000 $
Prime supplémentaire: 92 200 $

Les primes de 92 200 $, les remboursements de principal de 16 200 $ et les spreads de 10 800 $ ont généré des profits de 119 200 $ sur cette transaction. De plus, nous avions déjà reçu 33 000 $ des deux premiers locataires-acheteurs, de sorte que la propriété a finalement généré un gain de 152 200 $ sur le nombre de jours de paye.

Et si le locataire n ° 2 faisait défaut? Il nous restait encore beaucoup de temps, donc à la fin de cette période, nous aurions pu le vendre traditionnellement – ou mieux encore, en faire un autre locataire-acheteur.

Cependant, notre programme est conçu pour aider les acheteurs à atteindre la ligne d'arrivée afin que nous fassions tout ce que nous pouvons dans nos systèmes pour promouvoir cela.

Dans cet exemple, nous avons traité un problème par défaut, mais nous étions toujours en mesure de conclure un accord à notre avantage (malgré quelques ratés au cours du processus). Lorsqu'un accord survient ou est perturbé par un événement majeur de la vie, il est important de se rappeler que le changement de circonstances peut être contré par un changement de termes.

Et dans certains cas, il peut être temps d'enfreindre les règles habituelles d'un accord et de trouver quelque chose qui profite au vendeur, à l'acheteur éventuel et à vous.

Avez-vous vécu une affaire qui a mal tourné? Comment as-tu géré cela? Comment ça s'est passé?

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