Des leçons coûteuses de 9 investisseurs professionnels

Malgré tous ses avantages, l'immobilier comporte un risque: les erreurs coûtent cher, parce que les propriétés coûtent cher.

J'ai fait de mauvais investissements en actions pour 1 000 dollars et j'ai perdu mes 1 000 dollars. Mais les enjeux sont plus importants lorsque vous travaillez avec des actifs d’une valeur de plusieurs centaines de milliers de dollars.

Heureusement, vous n'avez pas à apprendre en faisant vos propres erreurs. Vous pouvez apprendre des erreurs coûteuses d’autres investisseurs!

Choisissez le moyen le plus facile plutôt que le plus difficile: le tout au prix d'une simple attention à ce qu'ils ont à dire.

Voici les conseils de neuf investisseurs immobiliers professionnels, qui ont gagné (et perdu) des milliers de dollars, pour vous aider à apprendre plus rapidement qu'ils ne le faisaient.

1. Acheter pour le revenu

Mark Moss, fondateur de Signal Profits, m'a expliqué à quel point son parcours avait été irrégulier.

«Au début, ma première propriété et moi-même m'ont fait plus que ce que je gagnais dans un emploi à temps plein», a-t-il déclaré.

«Au fil du temps, j'ai réalisé que le revenu était ma chance de prendre ma retraite à un jeune âge et j'ai donc commencé à percevoir des biens en location. À l'époque, trouver des propriétés pour lesquelles je pouvais gagner 1 000 dollars par mois était assez facile et je savais que si je n'en avais que 10, je serais prêt pour la vie. »

Mais il a ensuite développé un intérêt pour le développement de projets commerciaux de plusieurs millions de dollars.

«J'ai vendu et refinancé tout mes immeubles locatifs pour obtenir le capital dont j'avais besoin pour ces grands projets. Et en 2008, lorsque les marchés financiers se sont effondrés, j'ai été anéanti », a-t-il poursuivi.

Mark ne l’a pas laissé fuir l’immobilier. Mais il a appris par lui-même le risque de liquider tout son portefeuille pour poursuivre des investissements à haut risque et très rentables.

Son dernier conseil: «N'achetez que des propriétés générant des revenus, de sorte que vous puissiez les conserver et les conserver tout au long du cycle du marché.»

2. Apprenez à renvoyer les entrepreneurs rapidement

Jerryll Noorden est un investisseur immobilier dans le Connecticut et le propriétaire de We Buy Houses In Connecticut.

«Il est toujours difficile de renvoyer un entrepreneur, surtout lorsqu'il est à genoux avant la rénovation. C’est parce que si vous les tirez, vous devez recommencer; bonne chance pour trouver un entrepreneur disposé à prendre en charge le travail de quelqu'un d’autre ", a expliqué Jerryll.

«Néanmoins, si vous ne le faites pas, les choses ne se remettront pas sur les rails simplement parce que vous le souhaitez. Feu, coupe tes pertes et passe à autre chose.

3. Regardez les tendances futures, pas seulement les performances passées

Brian Ma est un investisseur immobilier et propriétaire de Flushing.com. Il explique pourquoi les investisseurs doivent prendre en compte à la fois le passé et l'avenir pour prendre des décisions d'investissement.

«En tant que propriétaire d’immeubles commerciaux et résidentiels dans la région de Flushing, au New York, au cours des 15 dernières années, je n’ai pas compris la nature imprévisible des tendances du développement», a-t-il déclaré.

«Lorsque j'ai commencé à acheter des propriétés, je ne m'intéressais qu'à ce que le passé avait révélé être le meilleur achat, à savoir les propriétés du centre-ville. J'ai complètement manqué la tendance plus large qui s'est manifestée dans les banlieues environnantes où les rendements de développement ont été plus importants, car je n'ai pas réussi à regarder au-delà du passé comme preuve de la tendance future.

“Certes, j'ai très bien réalisé presque toutes mes transactions, mais cela est dû à la tendance généralement à la hausse de l'immobilier dans la région. Mais si j'avais davantage misé sur le risque et l'ouverture d'esprit dans mon approche d'investissement, j'aurais pu acheter des pièces d'un cent sur les propriétés en dollars dont la valeur avait augmenté de façon exponentielle à mesure que la tendance du centre-ville se développait. "

4. Faites confiance à votre instinct à propos des drapeaux rouges

Stefano Grottoli est propriétaire d’Orange Sun Investments, LLC et partage cette histoire sur le fait de faire confiance à votre instinct.

«Le premier événement auquel j'ai assisté était un événement organisé par un investisseur immobilier local. Croyez-le ou non, j'ai énormément appris lors de cet événement et cela a conduit à ma première transaction. Le gars m'a proposé de s'associer avec moi sur un projet de réparation, et j'étais tellement excité de finalement décrocher mon premier contrat! Ce n’était pas si difficile après tout », a-t-il déclaré.

«J'ai commencé à parler de notre coentreprise avec cet investisseur, puis les premiers signes sont apparus: je traitais directement avec l'un de ses employés, et le gars a mis des jours pour répondre à mes SMS, n'a pas répondu à mes appels téléphoniques, n'a t répondre à mes emails, et là-dessus. J'ai commencé à m'énerver à propos de ça, mais je voulais décrocher mon premier contrat dommage que je ne faisais pas confiance à mon instinct et que j’ai quand même fait une coentreprise avec ce type.

«Ne vous méprenez pas. C'est une personne honnête et un bon gars, tout comme son patron. Mais il était extrêmement désorganisé et insensible », a expliqué Stefano.

«Au bout de quelques mois, il a finalement conclu l'accord avec lequel nous allions passer à JV: une famille monoparentale, 4 chambres à coucher, 2.5 salles de bain, 2 100 pieds carrés, qui nécessitait principalement une rééducation esthétique. Hou la la! Cela semblait trop beau pour être vrai.

«Je suis donc allé jeter un coup d'œil à la maison. Le premier mauvais signe? Chemin de terre pour aller à la maison. La maison était dans une zone rurale. Et puis, j'ai commencé à faire quelques recherches à ce sujet sur Zillow, Trulia et Realtor, et j'ai appris que la maison n'était pas raccordée au réseau d'aqueduc et d'égout de la ville, mais possédait plutôt un puits et une fosse septique.

«J'ai aussi appris que la maison avait un réservoir d'huile souterrain. J'ai envoyé un courrier électronique à ce type, lui demandant si la fosse septique et le puits d'eau étaient bien inspectés et si nous étions certains de la maison. Jamais eu de réponse. Mais je voulais quand même conclure ma première affaire si mal que Je n’ai pas confiance en mes tripes pour la deuxième fois! Chaque pouce de mon ventre me disait de fuir la maison, mais j'ai quand même décidé d'aller de l'avant », dit-il à regret.

«Eh bien, il se trouve que tout s'est passé comme je l'imaginais. Nous avons dû remplacer l'ensemble de la fosse septique, qui s'élevait à environ 29 000 $. Nous avons également eu des problèmes avec le puits d’eau, qui coûte environ 2 000 dollars pour la remise en état, et nous avons bien de la chance que le réservoir de pétrole enterré n’ait pas de fuites et que le sol sous-jacent soit en bon état. Le projet a également mal tourné du côté de la gestion en raison de la désorganisation et du manque de priorité. Une cure de désintoxication qui devrait durer environ quatre à cinq mois a duré presque un an. »

Stefano a fini par me dire que la maison avait miraculeusement fait ses frais, mais que cela ne lui avait pas coûté en dollars, cela coûtait les nuits sans sommeil.

5. Faites des inspections régulières

Nichole Stohler et son mari sont des investisseurs multifamiliaux, célibataires et hôteliers avec 19 ans d’expérience. Elle a insisté sur l'importance des inspections régulières.

“Epargnez-vous des réparations coûteuses et nettoyez le long de la ligne. Vous découvrirez peut-être que l’appartement / la résidence du résident n’est pas aussi propre que la salle de bain d’un dépanneur.

«Nous avons eu une belle famille dans l'une de nos maisons de location. Ils ont parlé de gens qui venaient de l'église pour les aider à s'installer, et les filles étaient ravies de planter un jardin dans la cour arrière. Avancez quand ils ont déménagé et la maison aurait pu être sur un épisode de House Hoarders », a raconté Nichole.

"Oui, vous devriez vous attendre à nettoyer, repeindre et faire quelques réparations lorsque vous retournez des unités, mais vous ne devriez pas avoir à louer de benne à ordures de 40 verges pour transporter les déchets et les déchets."

Personnellement, je recommande des inspections semestrielles. En plus de vous aider à résoudre les problèmes plus tôt, cela témoigne de votre sérieux et de votre respect pour l’immeuble, ainsi que des attentes des locataires pour qu’ils le traitent avec le même respect.

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6. Trouver de bonnes affaires prend de la patience et du travail

Don Wede est le président de Heartland Funding Inc. et souligne que l'investissement en immobilier demande du travail.

«Les nouveaux investisseurs imaginent qu’il existe un arbre de transaction magique et vous pouvez vous contenter de cueillir beaucoup d’argent. Ils ont besoin d'apprendre que trouver de bonnes offres est un travail difficile et qu'il faut être persévérant et patient pour que les offres se concrétisent », a souligné Don.

«Bien sûr, cela nécessite également que vous utilisiez des tactiques éprouvées pour générer du plomb. Le problème, c’est le manque de dévouement à l’éducation en matière d’investissement immobilier. Apprendre à investir dans l'immobilier, c'est comme se lancer dans une toute nouvelle industrie, et l'éducation est primordiale pour réussir et prospérer. "

7. Vérifier les propriétés à différentes heures du jour

Vivian Young et le site Web Greenlight racontent cette histoire de quasi catastrophe.

«Allez voir la propriété à différents moments de la journée et de la semaine. Vérifiez la circulation aux heures de pointe du matin et du soir. La propriété pourrait se trouver dans une rue par laquelle Waze dirige le trafic! Rendez-vous dans le quartier les vendredis et samedis soirs pour voir si vos voisins aiment faire la fête. Vous voudrez soit une invitation, soit une bagarre! », A-t-elle prévenu.

«Nous avons évité ce qui aurait été un fiasco immobilier. Nous n'avons vu la maison que deux fois, les deux fois à 10 heures du matin. La rue était calme avec seulement quelques voitures. Nous avons ouvert séquestre et avons passé plus de temps là-bas au cours du processus d'inspection », a poursuivi Vivian.

«Un matin, nous avons remarqué le contenu des poubelles le jour de la corbeille dans la rue. Ils étaient pleins de boîtes de pizzas vides, de canettes de bière et de sacs de malbouffe. Et le voisin avait laissé les phares allumés dans leur voiture dans l'allée. Nous avons fait l'acte de voisinage et sonné à la porte pour les alerter. Qui a ouvert la porte? Un jeune homme dans son boxer, les yeux larmoyants avec une forte odeur de bière autour de lui. Mystère résolu. Cette maison et une autre dans la rue étaient des maisons fraternelles!

"En fin de compte, la maison n’a pas passé l’inspection pour d’autres raisons, mais nous avons eu la chance de ne pas revivre notre jeunesse, nous y étions!"

8. Montrez à vos bons locataires que vous les appréciez

Domenick Tiziano, fondateur de AccidentalRental, partage cette histoire de bonne foi et de bonne volonté.

«Vous ne serez pas surpris de la portée d’un petit cadeau pour créer de la bonne volonté avec vos locataires. Un chauffe-eau sans réservoir est tombé en panne un vendredi soir et, après un appel téléphonique, je me suis rendu compte que je ne pouvais pas faire appel à un technicien pour le réparer avant lundi. Heureusement, le locataire comprenait cela et pouvait prendre une douche à la salle de gym pour pouvoir se débrouiller, mais ils étaient très soucieux de le faire réparer.

«Une fois le problème résolu, j'ai envoyé au locataire une carte-cadeau Amazon pour les remercier de leur patience. Ils n’attendaient rien, ils ont donc été choqués et ravis. Je n'ai jamais eu d'autres plaintes ou problèmes avec eux, pas une seule fois », a rappelé Domenick.

«C’est payant d’être juste et de montrer à vos locataires que vous comprenez quand ils ont été gênés, même quand ce n’est pas votre faute.»

9. Voir la possibilité là où les autres voient la difficulté

Doug Brien, PDG de Mynd Property Management, a donné l’exemple du contrôle des loyers qui permet d’examiner plus en profondeur les craintes des autres investisseurs.

«Ma peur du contrôle des loyers m'a fait rater des décennies d'investissements immobiliers remarquables dans la région de la Baie. Par exemple, je possède une propriété à Uptown Oakland, près du lac Merritt, dans une ville où les loyers sont parmi les plus élevés du pays. Si j'avais acquis ce bâtiment un an plus tôt, mes déclarations mensuelles auraient été de plusieurs milliers. C'était une leçon difficile à apprendre », a-t-il raconté.

«Si j'avais engagé un conseiller local ou un expert en gestion immobilière pour m'aider à naviguer dans les lois de contrôle des loyers, j'aurais été mieux. Après avoir consulté un expert local qui m'a aidé à expliquer les avantages de posséder des propriétés à loyer contrôlé, j'ai commencé à les acquérir à Oakland et à Berkeley. À présent, j'ai 12 bâtiments en Californie et je crois fermement en la possibilité de conserver ces actifs à des fins d'appréciation à long terme. Je ne crois pas au retournement. Au lieu de cela, je crois en l'investissement dans les communautés et en fournissant un abri aux personnes.

«De plus, j’ai appris que l’appréciation de la location dans ces marchés très peuplés l'emportait sur la complexité des lois sur le contrôle des loyers. Mais peut-être tout aussi important est le revenu locatif stable sur lequel on peut compter pendant des décennies en acquérant des propriétés à loyer contrôlé », a poursuivi Doug.

«Par exemple, les villes d'Oakland, de Berkeley et de San Francisco plafonnant chaque année à un certain niveau de loyer, les résidents des unités à loyer contrôlé dans ces régions ont tendance à être satisfaits de leur situation de vie. Comme ils paient des loyers inférieurs au marché, ils ont tendance à louer la même unité aussi longtemps qu'ils le peuvent. J'ai rarement vu un résident quitter l'un de mes immeubles à loyer contrôlé. En conséquence, les unités à loyer contrôlé sont pratiquement occupées à 100%. Je n’ai donc pas besoin de dépenser d’argent pour faire de la publicité ou pour céder des logements vacants.

«En outre, le contrôle des loyers réduit le nombre de logements disponibles sur le marché, ce qui entraîne une hausse des taux de location sur une base plus large. La forte demande entraîne une augmentation des loyers dans les immeubles non réglementés situés dans des sous-marchés proches. "

Mot final

J'ai perdu des centaines de milliers de dollars de l'immobilier. Je suis bien plus pauvre qu’aujourd’hui, à cause de mes erreurs.

J'ai commis ces erreurs parce que j'étais cavalier lorsque j'ai commencé à investir. Je pensais savoir ce que je faisais, car j'avais travaillé avec quelques investisseurs sur des prêts. Je ne lisais aucun livre et je ne lisais que des blogs et des articles sur l’investissement immobilier.

J'ai appris mes leçons à la dure. Ne fais pas ce que j’ai fait.

Que souhaiteriez-vous avoir appris plus tôt en tant qu’investisseur immobilier?

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