Désolé, mais votre maison n'est pas un "investissement"

"C’est le meilleur investissement que j’ai jamais fait!"

«Pourquoi n’avez-vous pas encore acheté une maison? Vous savez que vous gaspillez simplement votre argent en loyer, n'est-ce pas?

Quelqu'un vous a-t-il déjà dit ces choses? Je sais que je les ai entendues plusieurs fois. Des amis. De la famille. D'étrangers sur internet. De presque tout le monde.

Et s’il est vrai que l’achat d’une maison pouvez être une décision financière judicieuse (mais pas aussi souvent que vous le pensez probablement), votre maison n’est pas un investissement au sens financier du terme, et vous ne devriez pas vous attendre à ce qu’elle soit aussi performante.

Voici pourquoi.

Qu'est-ce qu'un "investissement"?

Le mot investissement est utilisé dans beaucoup de contextes différents et peut signifier beaucoup de choses différentes. Mais d’un point de vue purement financier, cette définition fonctionne bien: «la dépense d’argent généralement à des fins lucratives».

C’est-à-dire qu’un investissement correspond à tout ce que vous investissez dans l’espoir de gagner l'argent en conséquence.

Les actions et les obligations sont des investissements, car on s'attend à ce que leur possession vous rapporte de l'argent. Les frais de scolarité sont un investissement lorsque le résultat attendu est un.

Ceci est différent des autres décisions financières qui peuvent être intelligentes, mais ne sont pas des investissements.

Par exemple, vous pouvez choisir d'acheter des meubles de qualité supérieure qui coûtent plus cher maintenant mais vous permettent d'économiser de l'argent à long terme, car ils durent pour toujours. La plupart des gens conviendront que c’est une bonne décision financière – mais ce n’est pas un investissement, parce qu’il n’ya ni «revenu ni profit». Le mobilier vous coûte de l’argent, même s’il vous en coûte moins que l’alternative.

Avec cette définition en tête, reportons notre attention sur votre maison.

Pourquoi votre maison n'est pas un investissement

L'achat d'une maison ressemble beaucoup plus à l'achat de meubles qu'à l'achat d'actions et d'obligations.

Cela coûte plus cher au départ que ne le fait la location, c'est pourquoi la location l'est. Mais si vous faites un achat judicieux et si vous restez chez vous pendant une période prolongée, vous pouvez acheter une maison. pouvez vous coûter moins cher que la location sur le long terme.

En d'autres termes, cela peut être une décision financière intelligente. Mais cela ne fait pas un bon investissement.

Le mot clé ici est "coût". Même si cela coûte moins cher que la location, acheter une maison vous coûte toujours plus d'argent que ce qu'il vous en coûte – du moins pendant une très longue période, voire pour toujours.

Voyons un exemple pour voir comment cela fonctionne.

Exécuter les chiffres sur la possession d'une maison

Imaginons que vous achetiez une maison pour 300 000 $. Les détails varieront considérablement selon les situations, mais supposons, pour cet exemple, ce qui suit:

• Vous contractez un prêt hypothécaire de 30 ans avec un taux d’intérêt fixe de 4,25%.
• Vous effectuez un acompte standard de 20%, soit 60 000 $.
• Vous payez 4%, soit 12 000 $, en frais de clôture.
• Vous payez 1% de la valeur de votre maison chaque année en taxes foncières.
• Vous payez 1% de la valeur de votre maison chaque année avec une assurance habitation.
• Vous payez chaque année 1,5% de la valeur de votre maison pour l'entretien et les améliorations.

Et supposons également ce qui suit concernant la croissance de la valeur de votre maison:

Après 10 ans, ce qui est assez long dans le monde de l'accession à la propriété, la valeur de votre maison sera passée à 391 432 $, ce qui est fantastique! Après tout, qui refuse un gain de 91 432 $? De plus, vous aurez remboursé une partie du capital de votre prêt hypothécaire, ce qui vous rapportera des fonds propres supplémentaires.

Le problème est double:

1. Étant donné que les prêts hypothécaires sont amortis de manière à supporter les intérêts dus, vous ne disposez alors que d’environ 200 768 $ en capitaux propres. Vous ne recevrez pas la totalité des 391 432 $ d’une vente.
2. En tenant compte de l'assurance, des taxes foncières et de l'entretien, ainsi que des intérêts sur le prêt, vous aurez dépensé 279 315 $ pour acheter et posséder la maison au cours de ces 10 années.

Ce qui signifie qu'au lieu d'un gain de 98 326 $, vous avez réellement perdu 78 546 $. Et cela ne compte même pas, ce qui peut être important. (Il ne tient pas compte non plus des divers avantages fiscaux de l’accession à la propriété, qui, bien que potentiellement utiles, le sont.)

Il faut 29 ans avant que la valeur nette de votre maison dépasse le montant que vous y avez versé. Et même alors, vous ne disposerez que de 23 969 $, ce qui se traduit par un rendement annuel de 0,08%. Et encore une fois, cela ne prend pas en compte les coûts de vente de la maison.

Après 50 ans, dont 20 ans sans hypothèque, vous obtiendrez finalement un rendement décent de 131 746 $ par rapport à ce que vous avez dépensé. Ce qui semble bien, jusqu’à ce que vous vous souveniez que c’est 50 ANS et que votre rendement annualisé n’est que de 0,43%.

Voici la feuille de calcul que j’avais l'habitude de produire avec ces chiffres, si vous êtes curieux:

Et même alors, tout cela suppose des circonstances idéales. Vous restez dans la même maison pour toujours. La valeur augmente du même montant constant chaque année, au-delà de l'inflation (qui est loin d'être garantie). Vous n'avez jamais à ajouter à la maison ou à rendre compte d'autres réparations ou améliorations majeures allant au-delà de l'entretien standard. Il n'y a pas de catastrophes naturelles.

Même dans ce scénario idéal, il faut 50 ans pour que vous obteniez un rendement annuel de 0,43%.

C’était peut-être une bonne décision financière, mais ce n’était pas un bon investissement.

La bonne façon de penser à l'achat d'une maison

Bien sûr, rien de tout cela ne se produit dans le vide. Le logement est la dépense la plus importante pour la plupart des ménages américains, et si vous n’achetez pas de maison, vous devrez probablement en louer une, ce qui entraîne des coûts et des opportunités propres.

Tout ce que je dis, c'est l'achat d'une maison doit être considéré différemment de l'investissement sur le marché boursier et le calcul du rendement n'est pas aussi simple que de soustraire votre prix d'achat de la valeur actuelle.

L'achat d'une maison se résume en réalité à deux questions fondamentales:

1. Facilite-t-il un mode de vie qui vous rend heureux?
2. Cela vous fera-t-il économiser de l'argent à long terme par rapport aux solutions de rechange?

En d'autres termes, acheter une maison revient beaucoup plus à acheter des meubles qu'à investir dans le marché boursier. C’est peut-être une bonne décision financière, mais ce n’est pas un véritable investissement.

Matt Becker, CFP®, est un planificateur financier payant et fondateur de Mom and Dad Money, où il aide les nouveaux parents à prendre le contrôle de leur argent pour pouvoir prendre soin de leur famille. Son livre gratuit, , guide les parents dans les décisions financières les plus importantes liées au démarrage d’une famille.

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