Devenir un agent immobilier: est-ce le bon choix pour vous?

Vous envisagez de devenir un agent immobilier?

Voulez-vous gagner des milliers de dollars sans rien faire? Moi aussi! C’est pourquoi je suis devenu agent immobilier. Maintenant, je viens d’énumérer les maisons à vendre sur la MLS et de regarder l’argent qui s’ensuit!

(Conseil pro: c’est pas comme ça que ça marche.)

J'ai déjà écrit à propos de. Au début de l'article, j'ai parlé des étapes à suivre pour obtenir votre licence et, à la fin, des qualités dont vous avez besoin pour devenir agent.

Parlons maintenant de si vous DEVRIEZ penser à devenir un agent.

Arrêtez. Laissons clarifier quelque chose. Je parle de devenir un agent immobilier, quelqu'un qui travaille avec les clients et les aide à trouver et à acheter des maisons, en tant que travail. Je ne discute pas de l’obtention de votre licence. Je pense que vous devriez le faire si vous êtes un investisseur. Avoir votre licence ouvre autant de portes, sans jeu de mots. (Ok, peut-être un petit jeu de mots voulu.)

Une fois que vous avez obtenu votre licence, vous devez travailler avec un agent plus expérimenté pendant au moins deux ans et, dans de nombreux États, trois ans. Mais il y a toutes sortes de façons de «travailler» pour un agent plus expérimenté.

Vos grandes agences immobilières à l'échelle nationale vont vouloir des agents qui envisagent de travailler à temps plein en tant qu'agent. Les petites entreprises de courtage peuvent permettre plus de flexibilité dans le volume d’affaires dont elles ont besoin, le cas échéant.

Avant de commencer vos cours pour obtenir une licence, trouvez une maison de courtage dans laquelle vous pouvez être le genre d'agent que vous souhaitez être.

Revenons donc à la question de savoir si vous devriez envisager de devenir un agent immobilier.

Devenir agent immobilier: de quelles caractéristiques avez-vous besoin?

En pensant devenir un agent immobilier, je n’ai pas apprécié tout ce que les agents immobiliers sont censés faire. C'est probablement parce que j'ai trouvé certains des pires agents immobiliers de la planète avec lesquels travailler. Après avoir payé en espèces pour une maison, j'ai contacté l'agent qui m'a représenté et lui a demandé de me faire savoir si elle découvrait d'autres propriétés de ce type. Sa réponse? "Eh bien, je peux vous inscrire pour recevoir des courriels." Eh bien, ne vous fatiguez pas. Je vais chercher un agent qui aime que son client paie de l’argent et qu’il revienne plusieurs fois.

Il y a beaucoup de petites choses – et quelques assez grandes – que les agents font en coulisses, notamment la coordination des plannings pour faire en sorte qu'un contrat fonctionne pour toutes les parties, pour s'assurer que les documents sont bien signés et soumis à temps, et pour la poursuite de petits morceaux étranges de documents. informations et documentation différentes pour chaque transaction.

Les meilleurs agents immobiliers se bousculent.

Ils recherchent toujours plus de clients pour les aider à acheter ou à vendre une propriété, ils sont intelligents en matière de marketing et ils sont toujours à la recherche de nouvelles façons de faire des affaires.

Pensez à votre marché local. Y a-t-il un visage que vous voyez TOUT LE TEMPS? Sur les panneaux publicitaires, les caddies, les panneaux de jardin, les annonces sur les sites Web et les journaux? Cet agent dépense beaucoup d'argent en publicité. Cet agent a également une clientèle importante.

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Les meilleurs agents immobiliers sont compétents.

Ils sont des experts sur leur marché local. Ils peuvent recommander les meilleures sociétés de titres, les meilleurs inspecteurs d'habitations et un excellent prêteur, avocat ou tout autre professionnel dont vous auriez besoin pendant le processus d'achat ou de vente.

Ce n'est pas le type de connaissance que vous obtenez d'un livre, cela vient de l'expérience. Je connais un nouvel agent dans ma région qui a vécu ici toute sa vie. Il connaît cette région. Il connaît les bonnes villes et les bonnes parties de ces villes. Il sait comment obtenir des places et quels développements ne sont pas de qualité. Il n’est agent que depuis peu de temps, mais sa connaissance de la région le place à pas de géant par rapport à d’autres agents qui ont peut-être plus de permis, mais ne sont pas aussi familiers avec la région.

Les agents immobiliers BEST le font à temps plein.

Vous devez être capable de montrer une propriété à votre client quand il convient leur programme. S'ils ne sont disponibles qu'après le travail et le week-end, devinez quand vous travaillez? S'ils sont ici pour un voyage éclair dans la recherche d'une maison, devinez ce que vous allez faire pendant les prochaines 24-36-48 heures?

C’est difficile de le faire en travaillant à temps plein 9-5. J'ai un patron très indulgent qui comprend les transactions immobilières et qui est prêt à travailler avec moi lors d'une clôture, d'une projection ou d'une inspection (merci, Josh Dorkin!), Mais je n’aime pas quand les deux se chevauchent. De plus, je n’ai pas beaucoup de clients et ceux que j’ai sont des amis qui savent que ce n’est pas mon travail à plein temps. (Je ne le fais pas non plus pour subvenir à mes besoins; j’aime vraiment beaucoup l’immobilier.)

Être un agent immobilier performant n’est pas quelque chose que vous pouvez faire à temps partiel. Mais lorsque vous débutez, être agent est en quelque sorte un piège. Vous ne gagnez de l'argent que lorsque vous vendez une propriété. Vous devez donc conserver votre emploi quotidien jusqu'à ce que vous puissiez subvenir à vos besoins grâce à vos revenus immobiliers. Mais vous devez être disponible en un rien de temps – surtout dans un marché en pleine effervescence, où les propriétés sont immédiatement sous contrat – pour montrer des maisons à vos clients.

Remarquez que j'ai dit qu'un agent immobilier RÉUSSIE est à temps plein. Lorsque vous devenez agent immobilier, vous pouvez certainement le faire à temps partiel, mais pour réussir, vous devez être disponible tout le temps.

Les agents immobiliers BEST traitent cela comme leur propre entreprise.

Vous envisagez de devenir un agent immobilier? Mieux vaut avoir un esprit d'entreprise. Il existe très peu d'opportunités salariales pour les agents immobiliers. L’arrangement traditionnel veut que vous travailliez avec un courtier plus expérimenté et que vous les payiez lorsque vous vendez une propriété. Le montant que vous payez varie et diminue généralement à mesure que vous vendez de plus en plus.

Vous devez sortir et obtenir votre propre entreprise. Vous pouvez obtenir une référence ici et là, mais le cœur de votre entreprise sera un flux constant de nouvelles affaires, en particulier si vous travaillez avec des clients de détail.

La publicité, le réseautage, plus de publicité et plus de réseautage, voilà comment cela se produit. Les meilleurs agents sont agressifs – ils doivent l'être, car il y a beaucoup de concurrence entre les agents.

Fonctions de l'agent immobilier

Lorsque vous songez à devenir un agent immobilier, n'oubliez pas que vous aurez des responsabilités envers votre client. Vous avez la responsabilité fiduciaire de faire en sorte que leur intérêt supérieur soit supérieur au vôtre – s’ils trouvent une propriété qu’ils aiment, mais que le vendeur ne propose pas le type de commission que vous souhaitez gagner, vous ne pouvez pas les orienter dans une autre direction.

Vous devez travailler à obtenir le prix le plus élevé / la meilleure offre pour vos vendeurs et le prix le plus bas / la meilleure offre pour vos acheteurs. Vous conseillez vos clients et donnez autant d'informations que possible sur la propriété et sur les facteurs susceptibles de l'affecter.

Vous avez le devoir d'honnêteté. C'est assez explicite: ne mentez pas, ne présentez pas de manière inexacte et ne fraudez pas votre client. Vraiment, cela devrait être une évidence dans tous les aspects de votre vie.

Vous avez une obligation de comptabilité, ce qui signifie que vous devez comptabiliser en temps voulu et avec précision toutes les sommes reçues et en fournir des enregistrements sur demande.

Vous avez le devoir de confidentialité, d'obéissance et de loyauté. Cela signifie que vous gardez leurs informations secrètes, obéissez à leurs instructions tant qu'elles sont légales et éthiques et respectez leurs intérêts en premier.

En plus de tout ce qui est légal, vos tâches quotidiennes sont toujours différentes, mais toujours les mêmes. Il n'y a pas deux propriétés identiques, donc aucune transaction n'est identique. Mais ils ont des composants similaires. Examinons les devoirs des agents lorsque vous travaillez avec un acheteur.

Conférer, puis traduire

La première chose à faire est de savoir ce que vos clients recherchent. Limitez-vous à quel type de propriété (unifamiliale, copropriété, un duplex, etc.).

Si vous travaillez avec des clients de détail, vous allez maintenant devoir traduire ce qu’ils demandent et définir des attentes réalistes. Un client à la recherche d’un appartement-terrasse de 4 chambres donnant sur Central Park avec un budget de 150 000 $ ne trouvera pas grand chose.

J'aime poser des questions à mes clients sur leurs minimums. Quel est le nombre minimum de salles de bains qu'ils peuvent avoir dans la maison? Quel est le nombre minimum de chambres à coucher, superficie en pieds carrés, superficie du jardin, garage, etc.? Ensuite, je pose des questions sur leur max. Quel est le montant maximum qu’ils veulent dépenser? Quel est le paiement mensuel maximal, etc.?

Ensuite, je branche ces paramètres de base dans le MLS et vois ce qui s’affiche. Les attentes réalistes auront une liste de résultats plus longue, tandis que les attentes irréalistes pourraient ne rien donner. Si la liste est trop longue, alors nous pouvons réduire davantage. "Je voudrais 2 salles de bains, mais 3 serait encore mieux."

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Afficher les propriétés: Inscriptions MLS

Une fois que vous avez précisé ce que votre client recherche, créez une liste de toutes les propriétés qui répondent à leurs besoins et laissez-les naviguer. Ma MLS locale (service de référencement multiple) me permet d’envoyer des annonces à un site partenaire appelé. Là, mon client peut voir toutes les images de la MLS, lire les informations de base de la feuille de liste et classer les propriétés de la boîte de réception en "Favoris", "Maybes" et "Corbeille".

Une fois les listes triées, je vérifie et vérifie que les critères définis par mes clients sont les mêmes. Les clients du commerce de détail peuvent avoir du mal à passer au-delà des images et parfois, les agents essaient de mettre en valeur une fonctionnalité de manière à la rendre beaucoup plus attrayante que dans la réalité. Pensez à l'objectif grand angle.

Votre client peut avoir dit vouloir une maison de 3 chambres sur un niveau car il a de jeunes enfants. Cela ne les empêchera pas d’ajouter une maison à leur liste d’incontournables comprenant 2 chambres à coucher en haut et 2 chambres en bas. Une vérification rapide de la liste peut vous faire économiser une demi-heure d’affichage.

Devenir un agent immobilier implique en grande partie d'apprendre à bien lire les gens. Pendant que vous montrez des propriétés, faites attention à ce que votre client est vraiment après. Le langage corporel est beaucoup plus parlant que ce qu'ils vous disent.

Négociation

En devenant agent immobilier, votre devoir est envers votre client et de l'aider à obtenir le meilleur contrat. Savoir pourquoi un propriétaire vend est une aide précieuse pour votre acheteur.

Connaître votre marché entre en jeu ici encore une fois. Savoir quels aspects du contrat peuvent être négociés, puis les négocier en faveur de votre client – ou en faveur du vendeur s’ils ne sont pas importants pour votre client – est la marque d’un grand négociateur.

Vous avez entendu le terme «l’immobilier est local». Le local est relatif. Ce n’est pas toujours une ville, ni même un quartier, parfois c’est bloc par bloc. Mais tous les agents ne l'obtiennent pas et peuvent utiliser des propriétés inappropriées pour arriver à un prix initial demandé pour une maison.

Expliquer le contrat et les procédures

L'achat d'une maison n'est pas une activité courante. Ils ne connaissent pas les étapes et si leur dernier achat remonte à quelques années, ils ont probablement changé de toute façon. Vous pouvez parier que le contrat a changé.

Il existe une excellente classe de contrats disponible dans la région de Denver. Le cours couvre les meilleurs moyens de remplir chaque contrat immobilier. À la fin du cours, vous emportez avec vous un cartable de référence comportant différentes sections pour chaque contrat. Je l’ai pris à la suggestion de mon courtier et cela valait vraiment la peine. Il y a un nouveau contrat pour 2016 (bien sûr), et je le reprends en février.

Votre client peut avoir entièrement confiance en vous et ne remettre en cause aucune partie du contrat. Vous pouvez également obtenir un client qui questionne tout. Avoir une compréhension approfondie du contrat et être capable de répondre rapidement aux questions aidera à gagner la confiance de votre client et facilitera la transaction. Cela leur permettra également de vous référer à leurs amis et à leur famille – l’un des meilleurs moyens d’obtenir de nouvelles affaires en devenant un agent immobilier.

Travailler avec un vendeur

Lorsque vous travaillez avec un vendeur, vous avez toujours les mêmes tâches de base: loyauté, honnêteté, comptabilité, confidentialité, obéissance et responsabilité fiduciaire. Mais il y a aussi des devoirs spécifiques à un vendeur.

Préparer une CMA

Une CMA est une analyse de marché comparative, dans laquelle vous analysez le marché qui entoure immédiatement votre propriété. Les maisons apprécieront la plupart des maisons vendues récemment dans la même région. Il n'y a pas deux maisons identiques, donc deux évaluations ne reviendront jamais de la même manière. Une maison peut avoir un meilleur tapis ou une cuisine plus récente. Un autre pourrait avoir plus de chambres ou un sous-sol fini.

Préparer une CMA pour vos vendeurs leur donnera une idée plus réaliste de ce à quoi ils peuvent vendre leur maison.

Définir des attentes réalistes

Si vous passez par la maison de votre client et lui donnez des conseils sur la meilleure façon de la désencombrer et de la mettre en scène, elle les aidera à obtenir le meilleur prix pour leur maison. Mais il est préférable de définir leurs attentes à un niveau réaliste. S'ils ont une cuisine obsolète, ils ne peuvent pas espérer obtenir le même prix que leur voisin d'à côté avec sa maison entièrement rénovée.

De même, s'il y a une odeur désagréable dans la maison, ils recevront des offres plus basses. Ne suggérez pas de masquer le parfum – les acheteurs peuvent le sentir.

Le vendeur est en dernier ressort responsable de la détermination du prix demandé, mais s’il souhaite le placer plus haut que vous ne le jugez réaliste, il est préférable de le lui faire savoir au préalable.

Prenez de superbes photos

J'aime prendre plusieurs photos de chaque pièce de la maison et choisir celles qui représentent le mieux la maison. Je dis que j'aime bien les prendre, mais c'est mon mari qui prend les photos. Il prend des photos de haute qualité qui rivalisent avec un photographe professionnel.

Mais soyez honnête avec vous-même. Si vous prenez de mauvaises photos, embauchez ce travail. Un invité du podcast suggère de consulter Craigslist et de demander un devis à tous les photographes.

Rappelez-vous, prenez des photos honnêtes. Les objectifs grand-angle peuvent donner une meilleure apparence à la maison, mais personne ne va acheter une maison qui a fière allure en images et qui soit terrible dans la vie réelle.

Remplir TOUS les formulaires

Il existe une multitude de formulaires à remplir avant de répertorier une maison. Les maisons construites avant 1978 ont besoin d'une divulgation de peinture à base de plomb. Les vendeurs qui ont occupé la maison doivent remplir une déclaration de propriété du vendeur. La source d'eau est requise dans le Colorado.

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Commercialiser la propriété

Afficher une maison ne consiste pas simplement à prendre des informations et des photos et à les afficher sur la MLS, puis à attendre que des offres se présentent. Devenir un agent immobilier implique d’apprendre sur le marketing. La commercialisation de la propriété comprend des sites Web, des panneaux, des cartes postales, des dépliants, des médias sociaux, des courriels, des annonces dans les journaux, des journées portes ouvertes, des panneaux de cours et bien plus encore.

Comparer et traduire les offres

Dans mon marché local, l'immobilier est chaud, chaud, chaud. Presque chaque propriété reçoit plusieurs offres dans les jours qui suivent son inscription.

En tant qu’agent représentant le vendeur, vous devez être en mesure de traduire ces offres à vos clients afin de leur donner une image complète de l’offre. Connaître la différence entre un prêt conventionnel et un prêt traditionnel et savoir pourquoi l’un est meilleur que l’autre. Connaître les avantages d'une offre sans engagement et pouvoir expliquer le contrat dans son intégralité – et les comparer tous.

Les délais

Votre vendeur pourrait être très expérimenté, organisé et au-dessus de tout. Mais probablement pas. Le contrat est un accord juridiquement contraignant avec des dates et des délais à respecter. Lorsque vous devenez agent immobilier, vous devez rester au top de vos vendeurs pour vous assurer qu'ils respectent les délais. Un délai non respecté peut leur coûter un peu d'argent, et l'acheteur n'est nullement tenu de prolonger les délais.

Salaire d'agent immobilier

C’est probablement la partie qui vous intéresse le plus: qui veut passer des heures et des heures à faire venir ses clients chez eux pour les voir gratuitement? Vous envisagez de devenir un agent immobilier parce que vous voulez gagner de l'argent, non?

Le problème, c’est qu’il n’ya pas de salaire typique d’un agent immobilier. L'immobilier est local – votre marché et vos concurrents aideront à déterminer vos clients et vos résultats finaux.

En gros, vous êtes propriétaire de votre propre entreprise lorsque vous devenez un agent immobilier. La quantité de marketing que vous faites est un facteur énorme de votre succès et de votre salaire d'agent immobilier. Si vous choisissez de vendre une seule maison par an, vous ne rapporterez pas une tonne d’argent, à moins que vous ne vendiez aux riches et célèbres.

L’énoncé d’un taux en vigueur pour les commissions versées aux agents immobiliers est une violation de la loi Sherman Anti-Trust Act: il s’agit de la fixation des prix. Les commissions d'agent immobilier sont négociables dans la mesure où l'agent souhaite négocier. Mais une bonne estimation est de 2,5% à 3,0% par côté, c’est-à-dire le représentant de l’acheteur et le représentant du vendeur.

Mais attendez, il y a plus! Lorsque vous devenez agent immobilier, vous avez différentes façons de travailler avec un courtier employeur. Il y a les courtiers divisés en commissions avec lesquels vous partagez votre commission. J'ai constaté des fractionnements allant jusqu'à 60% entre le courtier employeur, ce qui signifie qu'une commission de 10 000 $ équivaut désormais à 4 000 $ avant que vos coûts ne soient calculés. J'ai vu des fractionnements ne dépassant pas 10%, ce qui signifie que la même commission met 9 000 $ dans votre poche. En règle générale, ces divisions inférieures vont aux agents qui produisent plus de volume.

Il y a aussi la commission forfaitaire, où vous payez un montant fixe, quelle que soit la commission. Je travaille pour une maison de courtage comme celle-ci. Je paie 499 $ par transaction pour toute maison dont le prix courant est inférieur à 3 millions de dollars.

Il existe des avantages et des inconvénients à travailler pour les deux types d’agences. Vous devrez donc choisir celle qui vous convient le mieux.

Le salaire moyen des agents immobiliers est de 39 800 $. Ou 43 860 $. Ou 76 000 $. Mais cela pourrait aussi être 33 000 $. Voici les résultats que j'ai obtenus lorsque j'ai cherché dans Google: «Quel est le salaire moyen d'un agent immobilier?"

Le truc, c'est que vous en sortez ce que vous y mettez. Êtes-vous prêt à être disponible 24h / 24? Vous ne recevrez probablement pas d'appels téléphoniques à 2h00 du matin, mais vous pourriez en avoir un à 5h30 ou à 6h00 du matin d'un client qui meurt d'envie de voir une maison qui vient de sortir du marché. Vous pourriez également en obtenir un à 22h00. la nuit pour la même raison. Rappelez-vous cela lorsque vous envisagez de devenir un agent immobilier.

Les agents qui gagnent le gros de leur salaire en immobilier sont ceux qui répondent à leur téléphone tout le temps. Les agents qui travaillent tout le temps.

Comment trouver des clients immobiliers

Trouver un client demande du travail. Tout le monde connaît déjà un agent ou douze. Les clients ne se verrouillent pas devant votre porte. Ils ne le sont pas parce qu’ils sont inondés de dépliants publicitaires, de mailers, d’aimants, de cartes postales, etc. Vous devez vous rendre mémorable. Que pouvez-vous offrir à un autre agent? Pourquoi quelqu'un devrait-il vous engager?

Votre budget marketing peut faire ou défaire votre vie. Au début, votre succès en dépend littéralement.

L'un des meilleurs conseils que j'ai vus est aussi l'un des plus simples. Obtenez un badge proclamant votre statut d'agent immobilier et portez-le partout. Les gens ne sauront pas ce que vous ferez avant de leur avoir dit.

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Votre signe «à vendre» que vous plantez dans la cour est un outil de marketing.

Une journée portes ouvertes est l’un des meilleurs moyens de vous mettre en face des acheteurs potentiels, dont beaucoup ne travaillent pas actuellement avec un agent immobilier. Quand ils entreront chez vous, préparez-vous à les impressionner avec votre expertise.

Il existe de nombreuses idées de marketing astucieuses en ligne – un agent a des bouteilles d’eau portant son nom et ses informations et les transmet au gymnase. Un autre agent place une friandise pour chien dans un sac pour chien et fait attacher une carte de visite avec un ruban sur le sac, puis laisse une boîte de friandises à l'extérieur de la clôture du parc pour chiens. Un autre encore met des piles de 9 volts dans un sac, avec une note pour changer les piles de leurs détecteurs de fumée au moment du retour des horloges.

Un agent prospère est toujours à la recherche de son prochain client. Après avoir lu ceci, croyez-vous avoir les qualités nécessaires pour être un agent performant? Envisagez-vous encore de devenir un agent immobilier? Êtes-vous déjà un agent performant? Quels conseils as-tu?

Parlons dans la section commentaires ci-dessous!