Apeas
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Et si je vous disais que vous pouvez réaliser une manœuvre puissante pour doubler la valeur de votre capital immobilier?
Voulez-vous m'appeler un vendeur d'huile de serpent? Contactez la SEC? Vous dites que je mange trop de jambon semi-désossé?
Tiens bon, je vais faire de mon mieux pour prouver cette affirmation!
Dans le passé, j’ai publié un article expliquant la valeur de l’immobilier commercial. Dans celui-ci, j’ai souligné qu’une variation apparemment faible du taux de capitalisation peut entraîner une variation importante de la valeur. Et lors de l'utilisation de la dette, cela peut se transformer en une variation encore plus importante des capitaux propres.
C’était peut-être un euphémisme, et je vais vous montrer pourquoi.
Quelle que soit la fréquence de ces calculs, je suis émerveillé par la puissance de la formule de valeur pour augmenter la valeur des actifs et.
Je me sens un peu comme Einstein lorsque je réfléchis à ce sujet. Bien qu’il ait eu beaucoup à craindre en regardant à travers son télescope et son microscope, il aurait proclamé que l’intérêt composé était la huitième merveille du monde.
C’est une déclaration assez énorme à faire pour un tel génie. Et lorsque nous examinons la puissance de la formule de valeur dans l'immobilier commercial et que nous considérons le pouvoir qui la sous-tend – le taux plafond -, nous pourrions aussi bien proclamer cette formule la neuvième!
Voyons si vous êtes d’accord.
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La formule de la valeur dans l'immobilier commercial
Nous connaissons tous la valorisation de l’immobilier résidentiel. Il est principalement basé sur des propriétés comparables, ou "comps". Vous pouvez être Chip et Joanna Gaines, Jr., et dépenser beaucoup de bateau pour embellir votre maison. Vous pouvez avoir un demi-million dedans. Mais si les autres maisons dans la rue se vendent 300 000 $, il est peu probable que vous obteniez votre prix.
L’immobilier commercial ne fonctionne pas de la même manière. Ce qui suit est important de garder à l'esprit.
Immobilier résidentiel est limité par les comps.
Immobilier commercial est évalué très différemment. Vous pouvez réellement forcer l'appréciation.
Et il existe en réalité de nombreuses façons de forcer l’appréciation. Laisse-moi expliquer.
La formule de valeur pour l'immobilier commercial est la suivante:
Valeur = Résultat opérationnel net ÷ Taux plafond
La définition du taux de capitalisation (ou taux de capitalisation) est le rendement annuel des opérations qu'un investisseur s'attend à recevoir pour un actif donné sur un marché spécifique à l'heure actuelle, si l'actif devait être acheté pour la totalité des espèces.
Donc, pour forcer l'appréciation dans l'immobilier commercial, nous devons soit:
- augmenter le résultat net d'exploitation (augmenter le numérateur)
- ou comprimer le taux de capitalisation (diminuer le dénominateur)
Et si nous pouvons faire les deux, c’est encore plus puissant.
Comment retirez-vous cela?
Mon équipe et moi investissons avec un opérateur nommé Brian qui possède et gère des biens immobiliers commerciaux depuis plus de quarante ans. Il est l'un des professionnels les plus compétents que j'ai jamais rencontrés.
Maintenant qu’il a 70 ans, on aurait pu croire qu’il apprécierait la vie dans sa maison de plage située au sud de la Californie, tandis que d’autres travailleraient dur sur place. Il pourrait certainement se permettre de le faire.
Mais Brian passe 48 à 50 semaines sur le terrain. Sa société possède et exploite des installations de libre-entreposage et des parcs de maisons mobiles aux États-Unis.
Lui et son équipe de vice-présidents quittent le bureau à midi tous les lundis pour embarquer dans un avion privé. Ils passent d’un actif à l’autre, desservant plusieurs endroits presque tous les jours et rentrant chez eux le jeudi soir.
J'ai rencontré plusieurs de leurs employés et visité cinq de leurs sites. Leur personnel est heureux et fidèle.
Les cinq principaux membres de son équipe de direction font partie de la société depuis plus de 30 ans. Et leurs installations sont tenues de respecter une norme qu’ils appellent «Disneyland clean».
L'un de leurs directeurs souriants s'est excusé auprès de moi pour une poignée de feuilles qui venaient de souffler dans le parking. C'était une journée venteuse et il avait déjà effacé les feuilles deux fois – sérieusement.
Découvrez cette photo depuis l’une de leurs installations de libre-entreposage à Austin. Cela ressemble à un rendu d’artiste, mais c’est vraiment aussi propre:
Si vous demandez à Brian ce qu’il fait lorsqu’il se déplace d’un site à l’autre, il vous dira qu’il cherche à collecter de l’argent partout où il s’arrête. Son objectif est de trouver tous les moyens imaginables pour ajouter un dollar aux revenus ou économiser un dollar en dépenses.
Pourquoi un dollar?
La force du dollar dans l'immobilier commercial
Imaginez que vous possédiez un actif immobilier commercial. Il peut s'agir d'un complexe d'appartements de 100 unités, d'une installation de libre entreposage de 300 unités ou d'un parc de maisons mobiles. (Trois de mes favoris.)
Et imaginez que vous trouviez le moyen d’augmenter le revenu net à seulement 1 dollar par mois. Cela peut être en augmentant les recettes d'un dollar ou en diminuant les coûts d'un dollar.
Ce dollar par mois se traduit par 12 dollars par an. (Ma mère m'a toujours dit que j'étais bon en maths.)
Un maigre revenu annuel de 12 $ peut sembler une petite chose. Mais comment cela se traduit-il dans la valeur de l'actif?
Utilisons notre formule de valeur et découvrons-le.
Pour réitérer, la formule de valeur est:
Valeur = Résultat opérationnel net ÷ Taux plafond
Les taux de capitalisation ont été fixés dans la fourchette de 5 à 7% pour les actifs commerciaux types ces dernières années – parfois même moins (ce qui équivaut à des prix plus élevés). Supposons 6% pour notre exemple.
Valeur accrue = 12 $ ÷ 0,06 = 200 $
Vous pensez peut-être: «Attendez, Paul… êtes-vous en train de dire qu'une augmentation de 1 $ de revenu pourrait entraîner une augmentation de 200 $ de valeur?"
Oui, c’est exactement ce que je dis.
Mais c’est encore mieux que ça. C’est juste l’impact sur la valeur de l’actif. Mais l’impact sur l’équité est encore plus puissant.
Lorsque vous exploitez un actif à 60%, par exemple, votre ratio prêt / valeur (LTV) a un impact sur les capitaux propres deux fois et demi supérieur.
L'impact sur la valeur des capitaux propres est calculé comme suit:
Impact sur la valeur des fonds propres = Augmentation de la valeur de l’actif% ÷ (1 – LTV%)
Donc, X ÷ (1 – 0.6) = 2,5x impact. (Je vais vous donner un exemple dans un moment.)
C'est ici que nous entrons dans le territoire de la Neuvième Merveille du Monde.
Un exemple
Donc, pour clarifier les choses, examinons brièvement un exemple basé sur une installation dans un parc de maisons mobiles dans lequel nous venons d’investir. Ce n’est qu’un exemple et quelques-uns des détails ont été modifiés pour simplifier les calculs.
Ce parc de maisons mobiles a récemment été acquis pour 5 millions de dollars. Avec une dette LTV de 60%, l’opérateur a obtenu un prêt de 3 millions de dollars, ce qui signifie que les investisseurs ont investi 2 millions de dollars en actions.
Le parc n'était pas bien géré auparavant. Il y avait beaucoup d'encombrement, de voitures supplémentaires et d'autres problèmes à résoudre.
Le nouvel opérateur a décidé de paver plus d'un acre de mauvaises herbes vers l'avant du parc et l'a clôturé avec un joli portail. Les résidents ont été informés qu'ils devaient déplacer leurs troisième et quatrième véhicules (plus de deux par maison) – y compris les voitures, bateaux, véhicules de camping, remorques, etc. – vers ce lot sécurisé.
Bien entendu, cela a été l’occasion d’introduire de nouveaux frais. De plus, une fois que tous les résidents se sont conformés, l'opérateur annoncera les espaces restants à la communauté. Il existe souvent un besoin de stockage payant pour les bateaux et les véhicules de camping, d’autant plus que de nombreux quartiers ne le permettent pas.
Le coût de ce projet n'était que d'environ 100 000 $. Une fois rempli, ce lot sera loué pour environ 10 000 dollars par mois.
Comment cela se traduit-il en valeur d'actif et, plus important encore, en valeur de capitaux propres?
10 000 $ par mois x 12 mois = 120 000 $ par an
(Notez qu'il s'agit d'un retour sur investissement annuel de 120% sur le coût du terrain pavé.)
120 000 $ (revenu net) ÷ 0,06% (taux plafond) = 2 000 000 $
Oui, vous avez bien lu. Une mise à niveau de 100 000 USD générant un revenu mensuel de 10 000 USD pourrait potentiellement entraîner une augmentation de 2 000 000 USD de la valeur de l'actif.
Comment cela affecte-t-il les investisseurs?
Si cet exercice théorique se déroule au moment de la vente, la valeur de 5 millions de dollars est passée à 7 millions de dollars, soit une augmentation de 40% de la valeur de l'actif.
Rappelant la formule de l’impact sur l’équité, appliquons les chiffres ci-dessus.
40% ÷ (1- 0.6) = 2.5x Impact = 100%
Ainsi, les capitaux propres passent de 2 millions de dollars à 4 millions de dollars, soit un impact de 100% sur les capitaux propres, ce qui signifie que les capitaux propres ont doublé de valeur.
Voyez-vous pourquoi je dis que la formule de la valeur dans l'investissement immobilier commercial pourrait bien être la neuvième merveille du monde?
En relation:
Compression du taux plafond
Je consacrerai le reste de ma carrière à investir mon temps, mes talents et mes trésors dans le domaine des investissements commerciaux. C’est beaucoup plus facile que de me cogner la tête contre un mur pour essayer de trouver le prochain accord ou de bâtir un portefeuille de maisons individuelles.
J'ai commencé ce post en vous promettant de vous parler de la puissance de la compression du taux de capitalisation. Mais j’ai pensé qu’il était important de vous expliquer les raisons pour lesquelles cela fonctionne. Ensuite, je suis tout excité pour parler de la formule de la valeur. (Allez-vous me pardonner?)
Mais finissons maintenant par un exemple rapide pour démontrer la puissance de la compression du taux de capitalisation. Veuillez noter que je ne dis pas que ceci est un exemple réaliste ou que vous pourriez nécessairement le reproduire. J'essaie simplement de montrer ce que le seul mouvement du taux de capitalisation peut faire pour la valeur et l'équité.
Pour vous amuser, supposons que vous achetez une installation de libre-entreposage auprès d'un propriétaire / exploitant généraliste. Supposons que cet actif est sur la voie de la croissance et que vous entretenez une relation avec une FPI qui a soif d'acheter ces types d'installations dans ce domaine spécifique.
La FPI sait qu'Amazon HQ3 se trouvera bientôt de l'autre côté de la rue et cherche désespérément à obtenir une installation de ce type. (Hé, ne m'accusez pas d’être réaliste!)
Vous achetez l’installation de stockage pour un taux de capitalisation de 7%, ce qui signifie que, sur la base du revenu et du prix actuels, vous vous attendez à un retour sur investissement annuel de 7% s’il n’existait pas de levier financier (c’est ainsi que le taux de capitalisation est calculé).
Si vous pouviez céder cette installation et la vendre à une FPI à un taux de capitalisation de 5,5%, quelle serait l'appréciation de l'actif? Peut-être plus haut que vous ne le pensez?!
Supposons que le bénéfice d’exploitation net des 12 derniers mois s’élève à 300 000 USD. Ainsi, avec un taux plafond de 7%, vous avez payé 4 285 714 $ (300 000 $ 0,07).
Maintenant, sans augmenter le revenu, vous le vendez à la FPI initiée moyennant un taux de capitalisation de 5,5%. Votre prix de vente est de 300 000 USD ÷ 0,055 = 5 454 545 USD.
Cela représente une augmentation de 1 168 831 dollars, soit environ 27%. C'est une belle appréciation au niveau de l'actif.
Mais que se passe-t-il si vous aviez cet actif optimisé à 75% du LTV? Dans ce cas, vous auriez un prêt de 3 214 286 $ sur la propriété et votre propre argent (avoir) à 1 071 429 $.
Vous venez d'ajouter 1 168 831 dollars (moins les coûts de transaction) à votre capital de 1 071 429 dollars. Vous venez de doubler votre argent.
Et cela n’incluait même pas la longue liste de façons d’augmenter votre revenu (le numérateur dans notre formule). Certaines de ces stratégies pourraient inclure:
- hausse des taux
- vendre des cadenas, des boîtes et du ruban adhésif
- ajouter des locations de camions
- ajout d'assurance et de frais de retard
- ajouter plus de stockage louable
- ajouter des mesures de réduction des coûts, comme des lampes à LED
- tellement plus
C’est le pouvoir d’un «petit» changement du taux de capitalisation. C’est le pouvoir de l’immobilier commercial.
Bien entendu, cette fluctuation des taux de capitalisation peut s’avérer préjudiciable pour vous. Il est donc impératif d’éviter de trop payer pour un actif.
Et méfiez-vous des gourous qui disent: «C’est différent cette fois-ci». Ou de ceux qui disent: «Cette compression du taux plafond n’a pas de fin en vue».
N’avons-nous pas entendu cela avant?
Résumé
Nous venons de parler de deux manières différentes de doubler vos capitaux propres en utilisant la formule de la valeur commerciale: en augmentant le bénéfice net d’exploitation ou en comprimant le taux de capitalisation.
Imaginez ce que vous pourriez faire pour votre capital en utilisant les deux stratégies pour améliorer un actif!
Ce sont les types d'opportunités recherchées par les opérateurs professionnels. Ce sont les types de transactions que je cherche à investir. Voyez-vous pourquoi?
Vos enfants et leurs enfants vous remercieront si vous réussissez. Vous pourriez être sur la voie de générer une véritable richesse multigénérationnelle.
J'aurais dû savoir qu'il y avait une raison pour que la plupart des Forbes 400 investissent dans l'immobilier commercial!
Avez-vous découvert le pouvoir de la formule de la valeur dans l'immobilier commercial? Quel a été l'impact de faibles variations du taux de capitalisation sur la valeur de votre actif? Et votre richesse?
Discutons dans la section commentaire!
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