En attente d'investir parce que le "marché est trop chaud"? Vous manquez

Êtes-vous l'un des partisans de ce point de vue? Si c'est le cas, vous n'êtes pas majoritaire, mais votre sentiment est suffisamment valable pour engager une discussion.

Parlons de ça.

«Le marché»: qu'est-ce que c'est?

Je sais que cela peut vous sembler une sémantique – un peu de fendillement des cheveux ou de tatillon – mais quand vous dites quelque chose comme «Ce marché est trop chaud», qu'exactement ytu veux dire par «marché»? Est-ce que tous les États-Unis constituent un seul marché, à votre avis? Voyez-vous Dayton, OH identique à Denver, CO? Voyez-vous Peoria, IL identique à Phoenix, AZ?

Cela semble stupide, n'est-ce pas? Mais mis à part pour commencer par la même lettre, ces lieux n'ont rien en commun. Fait intéressant, ils se débrouillent bien dans ce cycle, mais si certains montrent des bases économiques solides, d’autres ne font que suivre le rythme de l’économie en plein essor.

Nous devons d’abord faire cette distinction afin d’avoir une conversation significative sur ce sujet. Il n’existe pas de «marché». Il existe de très nombreux marchés, et il faut parler de chacun d’eux séparément.

«Les loyers sont historiquement trop élevés et insoutenables»

J'avais l'habitude de ressentir cela, mais ensuite j'ai utilisé mon cerveau.

La politique annoncée par la Fed est une inflation annualisée de 3%, qu’elle considère comme neutre. C'est leur position depuis de nombreuses années. Et si tel est l'objectif, alors, chaque année, les loyers doivent nécessairement atteindre de nouveaux sommets historiques.

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Donc, je ne suis pas sûr de savoir quoi exactementt «les loyers sont historiquement trop élevés» signifie. Je suis certain que les loyers sont bien plus élevés qu’ils ne l’étaient en 2003. Il en va de même pour le S & P, le NASDAQ et l’immobilier.

De plus, comme nous l’avons déjà dit, tous les marchés ne sont past créé égal. Convenons que les loyers ont gonflé parce que tout le reste s’est gonflé. Mais dans certaines villes, l’inflation est accompagnée de croissance démographique, d’emplois et de revenus – alors que dans d’autres villes, ce n’est pas le cas.

Dans cet esprit, je pense qu’il est juste de dire que, tout comme les prix de l’immobilier, les augmentations de loyer dans certaines localités ont un pouvoir durable, alors que ces augmentations dans d’autres sont probablement beaucoup plus discutables.

Mais nous avons des cycles économiques déflationnistes et il est certain que les loyers doivent être affectés dans une certaine mesure. Les loyers ne peuvent augmenter ni dans le bon temps ni dans le mauvais temps. Alors, regardons ça.

Cas d'espèce

J'ai quitté l'Ohio pour Phoenix, en Arizona, il y a environ trois ans. J'avais un portefeuille dans l'Ohio mais je n'ai jamais été syndiqué sur ce marché. La raison principale en était que je n’étais tout simplement pas à l’aise pour projeter une croissance structurelle. Le Midwest est un endroit caractérisé par une population vieillissante et en déclin, des impôts fonciers élevés, des possibilités d’emploi limitées et des intempéries.

Lorsque je mets de l'argent dans un accord, ma première préoccupation est la sécurité. La sécurité dans l'immobilier est une fonction de la croissance – période! La croissance résout de nombreux problèmes. Growth résout les problèmes de vacance physique, de perte économique et de croissance des loyers. La croissance est ce que vous voulez en tant que sponsor.

Je sais que vous serez nombreux à désigner des villes comme Indianapolis, Cincinnati, Columbus et Tucson – et les taux de capitalisation historiquement bas de ces villes se négocient – et à dire: «Ben, c'est de la croissance».

Mais cette croissance est-elle durable?

C’est pourquoi j’ai arrêté d’acheter là-bas en 2013 et c’est pourquoi je ne pouvais pas utiliser l’argent des gens. C’est aussi la raison pour laquelle j’ai eu de nombreuses occasions d’acheter à Tucson et que je ne peux tout simplement pas appuyer sur la gâchette. Quand je reçois des appels de courtiers me disant qu'ils déplacent le produit des années 1980 avec un taux de capitalisation de 5,5% sur ces marchés, je ris tout simplement. Je peux acheter à Phoenix à ce prix.

Mais qu'est-ce qui rend Phoenix plus durable?

Phoenix MSA n’est rien de moins qu’une explosion démographique. Avec plus de 5 millions d’habitants, Phoenix est la cinquième plus grande ville du pays. Le comté de Maricopa est depuis plusieurs années le premier comté en croissance du pays.

Phoenix a enregistré l'année dernière une croissance de ses loyers supérieure à 7%. Cette année, Marcus & Millichap prévoit plus de 6%, et d’autres plus haut.

Est-ce durable? Non, pas à perpétuité car rien n'est durable à perpétuité. Cependant, alors que les loyers moyens au niveau national se situent autour de 1 470 dollars, Phoenix n’est que de 1 070 dollars.

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Alors, le reste du pays va-t-il descendre?

Peut-être, mais voici ce que je sais.

J’ai commencé à acheter plusieurs petites familles en 2006 dans une ville dont vous n’aviez jamais entendu parler avant de l’avoir écoutée. En 2009, j'avais environ 12 unités. J’ai arrêté d’acheter en 2009, mais j’ai pris l’achat en 2011 et, en 2013, j’avais atteint environ 30 unités. Donc, j’ai eu des locations pendant toute la Grande Récession, dans une ville qui n’a pas gagné de population depuis cinq décennies.

Savez-vous combien mes loyers ont baissé?

Ils ne l’ont pas fait.

Voulez-vous savoir combien de loyers ont baissé à Phoenix MSA au cours de cette période?

Environ 50 $, selon . Et c'était à une époque où Phoenix était un marché différent, sans économie diversifiée, tirée principalement par la construction à l'époque. Nuit et jour à ce que c'est maintenant.

Ces 50 dollars constituaient une baisse d’environ 8% par rapport aux loyers moyens de la MSA à cette époque. Phoenix a grandi de plus que cela en 2018 seulement! Si un déclin similaire se produisait à nouveau – franchement, peu importe -, cela n’aurait guère d’impact sur mon plan d’affaires à long terme. Cela nous ramènerait simplement aux niveaux de 2017.

Ce scénario exact est exactement ce que nous avons vu à Phoenix pendant la grande récession. Nous avons vu notre loyer culminer en 2008, avant de baisser les 50 USD mentionnés en 2010. Toutefois, les loyers de 2010 étaient toujours supérieurs à ceux de 2007, ce qui me donne plus de raisons d'acheter!

Juste au cas où, cependant, je mettrais à l’essai une baisse de 100 $ des loyers sur chaque transaction que je conclurais. Et 100 dollars représentent le double de la baisse de la Grande Récession en dollars, ce qui ne constituerait pas une baisse de 6%, mais une baisse de près de 9,5% par rapport aux moyennes actuelles.

Cycle immobilier

"Il est trop tard!" Crient-ils.

"Attendez la récession!", Exhortent-ils.

Oy vey.

Tout comme nous ne pouvons pas parler du pays tout entier comme d’un seul marché, nous ne pouvons pas considérer le pays tout entier sur un cycle. Certaines régions sont en reprise depuis plus de dix ans, d’autres il ya quatre ou cinq ans.

Cela devrait-il jouer dans vos décisions? Oui. Mais, le statement “le cycle est trop tard” appdans une mesure égale à l’ensemble du pays? Non.

"Mais le ralentissement arrive!"

Oui, c'est certainement le cas. C'est toujours le cas.

À quoi veux-tu en venir?

"J'attendrai pour acheter jusqu'à ce que les prix baissent."

D'ACCORD! Je pourrais toutefois vous signaler que je suis beaucoup plus susceptible de recevoir cet appel que vous. Pourquoi? Parce que je suis un produit connu. Je suis une marque Les gens me connaissent comme quelqu'un qui signe sur la ligne puis se produit.

De votre côté, vous êtes connu pour être le type malin qui attend le ralentissement économique.

Voyez-vous des problèmes dans cela?

Choses que je ne voudrais pas syndiquer aujourd'hui

Je ne me syndiquerais pas en secondaire.

Je pense que vous devez posséder une propriété où la plupart des gens ont une raison ou un désir d’être. La grande majorité de ces emplois sont générés par des emplois, ce qui nous pousse vers les marchés primaires.

Je ne me syndiquerais pas sur les marchés tertiaires.

J'ai appris cela, entre autres choses, de. Il a eu une expérience malheureuse et coûteuse avec ce début de carrière et se fait un devoir de le déconseiller.

Parfois, nous appelons ces marchés «marchés à un tour». Il y a peut-être un très gros employeur en ville, voire deux. Ou peut-être existe-t-il une base militaire à la base de toute l'activité économique. C’est effrayant à plusieurs niveaux!

Je ne voudrais pas syndiquer dans aucun marché avec la population en déclin.

Big no.

Je ne me syndiquerais pas sur un marché en retard de reprise.

Je suppose que si vous êtes prêt à rester pendant 10 ans – et non comme une éventualité, mais comme votre principale option – alors cela n’aurait pas d’importance. Mais comme il existe des marchés de reprise beaucoup plus jeunes, je ne vois que très peu de raisons d’être ailleurs.

Je n'achèterais dans aucun marché à forte taxe foncière.

Je pense que cela va de soi.

Quelles sont vos pensées: Y a-t-il encore des marchés dans lesquels vous êtes à l'aise d'investir? Ou êtes-vous assis sur la touche pour l'instant?

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