Apeas
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L’autre jour, j’ai déjeuné avec mon pote investisseur, qui a travaillé pendant des années comme CPA, regardant ses clients gagner de l’argent grâce à de nombreuses transactions d’immobilier commercial. Finalement, il a décidé de s’investir dans le monde des immeubles à appartements multiples et il a eu beaucoup de succès. Au cours des dernières années, il a acheté et vendu plus de 1 000 appartements d’une valeur supérieure à 30 millions de dollars.
Il semble toutefois clair que l’expérience antérieure de mon ami l’a beaucoup aidé, en particulier pour comprendre l’aspect commercial de l’investissement immobilier. La plupart des nouveaux investisseurs n’ont pas ce niveau d’expérience ou d’accès au capital dès le départ. Ils se lancent donc dans l’immobilier en investissant dans des résidences unifamiliales afin d’apprendre les bases.
Il se peut également que l’investissement dans des SFR corresponde mieux aux objectifs de l’investisseur. Après tout, personne n’a dit qu’il fallait passer à l’investissement dans des immeubles à appartements multiples. Ce n’est pas toujours le bon choix pour tout le monde, pas plus que la meilleure stratégie pour chaque situation.
Alors, quelles sont les différences entre ces deux stratégies? Comment déterminez-vous ce qui vous convient le mieux? Nous allons jeter un coup d'oeil.
Investir dans des appartements à unités multiples: avantages et inconvénients
Avec les appartements à plusieurs unités, en particulier ceux de plus de quatre unités, de nombreux avantages sont liés à l'évolutivité et au potentiel de croissance.
Pro # 1: Plus facile d'augmenter les loyers à la fois
En ajoutant des commodités ou en apportant des améliorations à votre complexe, vous pouvez augmenter le loyer de toutes vos unités. Les évaluations et les valeurs futures sont également basées sur le bénéfice net d’exploitation, par opposition aux activités à proximité, ce qui est une considération courante lors de l’évaluation des propriétés résidentielles.
Si vous cherchiez à augmenter le loyer de tous vos SFR, il vous faudrait sortir et apporter des améliorations à chaque bien séparément.
Pro # 2: Gestion et maintenance des propriétés sur site
En règle générale, si vous possédez au moins 100 unités, il sera peut-être plus abordable d’engager un administrateur de biens et de l’entretien sur place. Cela vous permettrait également de gagner du temps et de vous concentrer davantage sur la croissance de votre portefeuille.
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Pro # 3: Possibilité de financement sans recours, financement plus flexible
Si vous avez un certain nombre d’unités (c’est-à-dire plus de 70 à 100 unités), vous pouvez même prétendre à un prêt sans recours, ce qui n’exige pas que vous, en tant que propriétaire, la signiez personnellement.
Le financement peut être flexible à certains égards. Par exemple, le prêteur de l’acheteur peut autoriser le vendeur à contracter une deuxième hypothèque. Vous pouvez également lever des fonds propres ou emprunter pour financer la transaction.
Con # 1: Tarifs et conditions parfois moins favorables
Le financement commercial peut aussi parfois être plus strict que le résidentiel. Non seulement un pourcentage plus important de capital est nécessaire pour financer la transaction, mais sa durée est généralement plus courte, les taux d’intérêt sont parfois plus élevés et il est possible que le prêt soit refondu dans 5 à 7 ans.
Con # 2: Plus à risque
Opérer à plus grande échelle et acheter des propriétés multi-unités plus chères, que vous utilisiez ou non OPM (de l'argent des tiers), peut nécessiter un degré de tolérance au risque plus élevé. Il y a plus en jeu et votre risque n’est pas réparti entre des propriétés moins chères.
Investir dans les résidences unifamiliales: Avantages et inconvénients
Comparé aux appartements à logements multiples, un portefeuille de SFR a une économie d’échelle moindre, mais il n’en est pas dépourvu.
Pro # 1: Moins cher avec de meilleures options de financement
Bien sûr, les SFR sont souvent moins chers que les complexes d'appartements à plusieurs unités, mais un autre grand avantage de ce type d'investissement est l'éligibilité pour un financement plus favorable.
Par exemple, il existe plusieurs programmes avec des mises de fonds très faibles pour les acheteurs d’une première maison, ce qui peut être parfait pour vous si vous débutez. Les propriétaires occupants bénéficient également de conditions plus favorables, ce qui permet aux investisseurs de constituer leur portefeuille en achetant intentionnellement et en vivant dans chaque propriété pendant au moins un an et un jour. Bien sûr, la banque peut vous couper une fois que vous possédez un certain nombre de propriétés en votre nom.
Pro # 2: Moins de dépenses
Un autre avantage est que vous pouvez également avoir moins de dépenses, car les locataires de SFR couvrent généralement plus de services publics et restent plus longtemps que dans les appartements, ce qui réduit le taux d'inoccupation. Il y a généralement moins de zones communes, vous économiserez donc probablement aussi sur les coûts de maintenance.
Con # 1: étalage de la gestion de la propriété sur une zone plus large
Dans un portefeuille de plusieurs SFR, les travaux de maintenance sont généralement répartis entre plusieurs propriétés situées à différents endroits.
Lequel est-ce que je préfère?
Lorsque j'ai commencé, j'ai principalement investi dans des SFR, mais aujourd'hui, j'investis dans les deux.
À ce stade-ci du jeu, j’ai eu assez de peine en matière de gestion des propriétés, et je cherche quelque chose de plus passif avec moins de gestion et d’entretien.
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Si je souhaite investir dans moins de 100 unités, je ne ferais que des transactions SFR, car le locataire participerait davantage à l'entretien de la propriété et je n'aurais pas à payer pour la gestion ou l'entretien de la propriété sur place. .
En ce qui concerne les immeubles à logements multiples, mon objectif serait d’acheter ceux qui ont au moins 100 unités, car cela rend la gestion et l’entretien des biens plus abordables. De plus, je serais probablement éligible pour un prêt sans recours, où je n’aurais pas besoin de signer personnellement.
Ces deux stratégies s’alignent donc avec mon objectif d’investir de manière plus passive. Cela dit, mes objectifs ont définitivement changé au fil des ans et ce qui me convient le mieux pour moi maintenant n’a peut-être pas été le cas il ya 30 ans.
L’intérêt d’autres investisseurs immobiliers sur BiggerPockets m'intéresse. Quel type d'investissement correspond à vos objectifs? Avez-vous déjà envisagé d'investir dans les deux?
Faites le moi savoir avec un commentaire!
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