Financement de votre première propriété: un guide complet | Immobilier

Êtes-vous quelqu'un qui souhaite acheter un bien d'investissement, mais vous ne savez pas comment financer votre premier achat?

Vous trouverez ci-dessous sept façons différentes de financer votre première propriété. Avant cela, je vais également partager des idées pour que ce premier achat s’intègre bien dans votre stratégie globale de constitution de patrimoine, afin que vous ne perdiez pas de temps à emprunter les mauvais chemins.

Pour commencer, vous devez savoir que chaque investisseur prospère a commencé exactement là où vous êtes. Tout comme le plus long voyage commence toujours par la première étape, une énorme richesse immobilière commence par votre première transaction.

Je me souviens très bien d’être un jeune homme de 23 ans au bord de ma nouvelle entreprise dans l’immobilier, posant des questions telles que:

• "Comment vais-je faire cela?"
• "Comment vais-je recueillir l'argent pour mes offres?"
• "Les leçons que j'ai apprises fonctionneront-elles réellement pour moi?"

C’est normal d’appréhender et de douter de soi avant de commencer quelque chose d’important. Mais l'anecdote de cette maladie est une grande cuillerée de connaissances et une autre grosse cuillerée d'action.

Je vais vous donner le meilleur de moi-même au sein du département des connaissances, et vous devrez faire votre part en agissant sur ce que vous apprenez.

Est-ce une bonne affaire?

Passons maintenant au financement de votre premier investissement immobilier!

Stratégie avant détails: 5 étapes de la création de richesse

Emprunter beaucoup d'argent contre de l'immobilier avant de comprendre, c'est un peu comme si on décollait dans un avion sans savoir atterrir. Vous pouvez réussir à décoller, mais bonne chance pour essayer de trouver votre destination et atterrir en un seul morceau!

Voici la grande image de la création de richesse telle que je la vois.

La richesse que vous construirez à partir de l'immobilier vous permettra d'avoir plus de liberté, plus de flexibilité et plus de temps pour faire ce qui compte vraiment. Vous pouvez appeler cela la retraite, la liberté ou ce que vous voulez. C’est le sommet de la montagne dans votre quête de création de richesses.

Pour atteindre ce sommet financier, vous devez créer une grande valeur nette (en actions) de sorte que vous puissiez éventuellement vivre des revenus de vos investissements et ne jamais avoir à échanger des heures contre des dollars.

Mais avant d’atteindre cette étape finale, vous franchirez d’autres jalons en gravissant la montagne financière. Ces étapes intermédiaires sont importantes car elles déterminent votre stratégie immobilière globale, notamment en ce qui concerne le financement de vos transactions.

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Voici cinq étapes à franchir lors de votre ascension:

1. Survie est le jalon où vous gagnez de l’argent et vous faites payer vos factures. C’est aussi l’endroit où vous vous remettez des difficultés financières que vous avez creusées dans le passé.
2. Stabilité est comme . Vous payez des dettes personnelles, vous avez des réserves de trésorerie à la banque et vous développez des compétences professionnelles qui sont en demande et qui génèrent un meilleur revenu sur le marché.
3. Épargnant est le stade où vous réalisez l'importance de votre taux d'épargne et le mettre en pratique. Construire de la richesse est en réalité simple, mais ce n’est pas facile. Vous devez maximiser vos revenus, réduire simultanément vos dépenses et mettre de côté beaucoup d’argent. Économies inférieures à la moyenne 0-10% 25%, 50% et même 75% de ce qu’ils rapportent économisent 25%, 50% et même 75% de leur revenu. Plus vous voulez atteindre l’indépendance financière rapidement, plus vous avez besoin d’économiser.
4. Croissance C'est à ce stade que la plupart d’entre nous pensent investir. Cela prend votre pécule de 50 000 $ et le transforme en 1 000 000 $. La clé est de maximiser la composition en réinvestissant les bénéfices, en achetant de bons actifs et en maintenant la discipline.
5. le revenu C'est au moment où vous avez déjà une grande part d’équité et que vous êtes prêt à profiter des fruits de votre travail de constitution de richesse. L'objectif ici est de transformer l'équité en revenu régulier en vous donnant du temps, de la liberté et de la flexibilité.

Laquelle des cinq étapes de création de richesse ci-dessus vous décrit le mieux? Êtes-vous en mode de survie, de stabilité, d'épargne, de croissance ou de revenu?

Ne vous battez pas où que vous soyez. Tout le monde doit gravir la même montagne, et le fait que vous le fassiez maintenant est tout ce qui compte.

Une fois que vous connaissez votre étape, cela vous aidera à commencer à vous concentrer sur une stratégie d'investissement immobilier.

Choisissez une stratégie avant votre financement

Votre stratégie d'investissement immobilier et votre financement sont étroitement liés. Vous aurez des problèmes si vous entrez dans une banque et dites: «Je veux un prêt pour acheter un investissement immobilier."

Une stratégie vous permet de choisir quelle partie de l'univers immobilier vous aidera à atteindre vos objectifs financiers maintenant. Vous pouvez investir dans des maisons mobiles, des immeubles commerciaux, des billets privés et bien plus encore. Mais vous ne pouvez pas tout faire en même temps lors de votre première transaction.

Donc, une stratégie concerne le focus. Cela vous aidera à obtenir le bon financement lors de votre première transaction.

Si vous travaillez aux stades 1 ou 2 de la richesse – survie ou stabilité -, gardez à l’esprit que vous avez davantage besoin d’un emploi ou d’une activité parallèle que d’un investissement. Investir prend votre argent, et vous devez mettre plus d’argent dans votre poche maintenant.

J'ai écrit plus en profondeur sur comme un débutant. La plupart ne comprennent pas réellement vous emprunter de l’argent parce que d’autres personnes achèteront vos offres, mais vous en apprendrez beaucoup sur le financement.

Si vous travaillez au stade 3 de la richesse, épargnant, il peut être judicieux de commencer à acheter et à financer des investissements. L'immobilier est un excellent plan d'épargne forcée. Beaucoup de gens disent que c’est dommage que l’immobilier soit illiquide ou difficile à vendre. Je dis que c’est bon. Vous êtes obligé de le laisser là et de ne pas le dépenser!

Si vous êtes dans cette étape, un bon endroit pour commencer est avec piratage maison ou vivre-dans flips. Vous devez vivre quelque part, alors pourquoi ne pas effectuer plusieurs tâches à la fois et faire de votre investissement un outil d’épargne? Les programmes de financement pour propriétaires occupants tels que FHA ou VA, que je vous expliquerai plus tard, vous permettent d’entrer dans des propriétés moins chères.

Vous pouvez également vous lancer dans la vente de maisons et la location d’immeubles à ce stade, mais faute d’économies suffisantes, vous devrez utiliser l’acompte et l’argent de réserve de partenaires ou d’investisseurs privés. C'est exactement ce que j'ai fait tôt.

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Si vous travaillez à la phase 4, la croissance, vous devriez avoir le crédit, le revenu et le capital nécessaires pour investir sérieusement dans l’immobilier. Vous pouvez vous concentrer sur la stratégie consistant à réparer et à renverser des maisons, à louer de petites propriétés résidentielles, à acheter des loyers à flux de trésorerie élevé tels que des maisons mobiles ou à vous installer dans l’un des nombreux autres créneaux plus petits de l’investissement immobilier.

Dans la section ci-dessous, je partagerai quelques idées de base sur la manière de financer votre bien immobilier avec l’une de ces stratégies.

Pour les investisseurs de l’étape 5, l’objectif n’est généralement pas de tirer parti, mais de se désendetter. À ce stade, le revenu est une priorité supérieure à la croissance maximale. Vous pouvez toujours choisir d’obtenir un financement, mais je suppose que si vous en êtes à ce stade, vous avez déjà compris la plupart des idées que je partage ici.

Vous avez donc votre stade en tête, non? Vous avez une idée de base de votre stratégie et vous êtes prêt à commencer.

Commençons maintenant à explorer les différentes possibilités de financement de votre premier investissement immobilier.

7 types de financement pour votre premier investissement immobilier

Vous trouverez ci-dessous sept types de financement solides pour votre premier investissement immobilier. Pour chaque type de financement, je vous dirai:

• Ce que c'est
• Le bon
• Le mauvais
• Qui peut l'utiliser?
• Stratégies d’investissement possibles avec ce type de financement (c.-à-d. Piratage de maison, hébergement, location, etc.)
• Où trouver ce financement
• Plus de lecture pour vous apprendre encore plus

Si un ou plusieurs de ces types de financement vous intéressent, je vous recommande d’en faire l’objet principal de votre formation et de vos questions complémentaires dans la . Cet objectif vous aidera à devenir plus compétent et confiant lorsque vous travaillerez sur votre première transaction.

1. Prêts FHA (Federal Housing Administration)

Ce que c'est: Ces prêts subventionnés par le gouvernement fédéral exigent généralement une mise de fonds moins élevée (4,91% en avril 2019).) et normes de qualification plus faciles que les autres prêts. Ils ont également des taux d’intérêt fixes bas pour 30 ans.

Le bon: Plus facile à qualifier, conditions attrayantes.

Le mauvais: FLes ees peuvent être plus performants que d’autres programmes, le processus de clôture n’est pas rapide – généralement limité à une transaction à la fois, les propriétés principales du fixateur ne sont pas admissibles.

Qui peut l'utiliser: Occupé par le propriétaire seulement.

Stratégie d'investissement: Bon pour le piratage de maison ou les séjours en résidence, 1-4 unités seulement.

Où le trouver: Départements hypothécaires dans les banques, courtiers en hypothèques, coopératives d'épargne et de crédit, grands prêteurs hypothécaires.

Lectures complémentaires: Check-out pour en savoir plus sur ce programme.

2. Prêts VA (Veterans Administration)

Ce que c'est: Il s’agit également de prêts subventionnés par le gouvernement fédéral et destinés uniquement aux anciens combattants américains. Les conditions de ces prêts sont généralement les mêmes, voire meilleures, que celles de la FHA, y compris un versement initial de 0%.

Le bon: Plus facile à qualifier, des conditions attrayantes, plusieurs prêts sont possibles.

Le mauvais: À l'instar de la FHA, le processus de clôture n'est pas rapide et, même si plusieurs prêts sont possibles, il existe une limite basée sur votre droit maximum; les principales propriétés du fixateur ne sont pas admissibles.

Qui peut l'utiliser: Occupé par le propriétaire seulement.

Stratégie d'investissement: Bon pour le piratage de maison ou les séjours en résidence, 1-4 unités seulement.

Où le trouver: Départements hypothécaires dans les banques, courtiers en hypothèques, coopératives d'épargne et de crédit, grands prêteurs hypothécaires.

Lectures complémentaires: Pour plus de détails sur les prêts VA et leur utilisation pour acheter des immeubles de placement, lisez .

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3. Prêts conformes

Ce que c'est: Conforme signifie que le prêt est conforme aux règles et directives des géants du crédit hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac. Bien que les exigences soient un peu plus strictes que les normes FHA ou VA, les prêts hypothécaires conformes sont toujours un excellent produit hypothécaire pour les investissements. Bien que 20% ou plus soit la norme pour les prêts non occupés par le propriétaire, des programmes existent pour des acomptes de 5 à 10% sur les prêts occupés par le propriétaire si vous êtes en chasse.

Le bon: Termes attractifs avec un faible intérêt sur 15-30 ans, qualifiant plus rapidement que FHA / VA.

Le mauvais: Acompte plus important que FHA ou VA, limité à 4-10 prêts; les principales propriétés du fixateur ne sont pas admissibles.

Qui peut l'utiliser: Occupé par le propriétaire ou non occupé par le propriétaire. Les personnes non occupées par leur propriétaire ont généralement besoin de plus d'argent, de taux d'intérêt plus élevés et d'autres exigences plus strictes.

Stratégie d'investissement: Piratage de maisons, cloisons résidentielles, location d'immeubles; 1-4 unités seulement.

Où le trouver: Départements hypothécaires dans les banques, courtiers en hypothèques, coopératives d'épargne et de crédit, grands prêteurs hypothécaires.

Lectures complémentaires: Lis pour en savoir plus sur la qualification pour un prêt conforme. Aussi, vérifiez publié par Fannie Mae pour décrire leurs besoins pour les emprunteurs.

4. Prêts de portefeuille

Ce que c'est: Les prêts de portefeuille sont conservés par la banque ou l'institution de crédit qui a contracté le prêt, contrairement aux prêts conformes qui sont vendus à Fannie Mae, Freddie Mac ou à d'autres investisseurs hypothécaires. Cela signifie que les conditions et les conditions de prêt varient en fonction du prêteur que vous utilisez. C’est ainsi que j’ai financé mon tout premier accord, qui était une propriété de correction et de retournement.

Le bon: Plus de flexibilité, potentiellement plus de prêts que de prêts conformes, il est possible d'obtenir des prêts sur des entreprises commerciales et commerciales.

Le mauvais: Les conditions ne sont généralement pas aussi bonnes que celles de la FHA, de la VA ou des prêts conformes, vous pouvez avoir des montgolfières dans 3 à 7 ans et / ou des taux d’intérêt ajustables, des conditions de crédit et des versements d’acompte plus stricts que la FHA ou la VA.

Qui peut l'utiliser: Occupée par le propriétaire ou non occupée par le propriétaire; 1-4 unités, multi-unités, commercial.

Stratégie d'investissement: Piratage de la maison, séjour-in flips, location, solutionner-et-flips.

Où le trouver: Banques (surtout locales), épargne et crédit, coopératives de crédit.

Lectures complémentaires: Brandon Turner a écrit un bon article sur .

5. Prêts d'argent dur

Ce que c'est: Ces prêts sont des prêts reposant sur l'actif, ce qui signifie que la principale préoccupation du prêteur est la propriété servant de garantie. Les personnes ou les petits groupes qui contractent ces prêts exercent des activités de prêt, ce qui leur permet d’agir rapidement, ce qui les rend attrayants pour l’achat d’investissements.

Le bon: Les fixateurs-dessus sont OK, techniquement sans limite de nombre d'offres, peuvent souvent emprunter tout ou partie des coûts de réparation.

Le mauvais: Les taux d’intérêt élevés et les autres coûts peuvent ne pas prêter à un nouvel investisseur qui n’a aucune expérience en immobilier, généralement des prêts à court terme.

Qui peut l'utiliser: Non occupé par le propriétaire; 1-4 unités, multi-unités, commercial, terrain.

Stratégie d'investissement: Fix-and-Flip, propriété locative (pour l'achat, devra refinancer).

Où le trouver: BiggerPockets a un . Vous pouvez aussi généralement trouver plusieurs prêteurs à votre association locale d'investisseurs immobiliers.

Lectures complémentaires: Joshua Dorkin, fondateur de BP, a écrit , et TCet article fournit également des informations utiles: «”

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6. Prêts d'argent privés

Ce que c'est: Les prêteurs privés sont des particuliers ou leurs comptes IRA autogérés qui consentent des prêts contre des biens immobiliers. Contrairement aux prêteurs d’argent fort, ces personnes ne sont généralement pas impliquées dans le crédit.

Le bon: Plus de flexibilité et des clôtures plus rapides que les prêts hypothécaires bancaires, des taux d’intérêt et des coûts potentiellement plus bas que ceux des prêteurs d’argent dur, des durées potentiellement plus longues et des relations de prêt qui durent des années ou des décennies.

Le mauvais: Vous ne pouvez pas entrer dans une banque et demander de l'argent privé. C’est généralement le résultat de relations avec d’autres investisseurs locaux établies au fil du temps. Comme ces investisseurs ne font pas partie du secteur, le nombre de prêts est généralement limité en fonction des fonds disponibles.

Qui peut l'utiliser: Non occupé par le propriétaire; 1-4 unités, multi-unités, commercial.

Stratégie d'investissement: Fixez et retournez, propriété de location.

Où le trouver: Réseautage en ligne (comme ou ) ou à associations immobilières locales ou rencontres d'affaires.

Lectures complémentaires: Ce domaine de financement est mon expertise. J'ai longuement écrit sur .

7. Financement du vendeur

Ce que c'est: Le financement par vendeur signifie que le vendeur d’une propriété accepte tout ou partie du prix d’achat par mensualités. Contrairement à une banque, les conditions sont complètement négociables. Le résultat final correspond à ce qui fonctionne le mieux pour vous (l'acheteur) et le vendeur.

Le bon: Taux d'intérêt et conditions généralement élevés, un petit acompte est possible, aucun crédit ni processus d'approbation officiel.

Le mauvais: Requiert des compétences en négociation et des connaissances en matière de financement et de contrats immobiliers. Tous les vendeurs ne disposent pas de fonds propres suffisants pour les financer. Beaucoup de ces fonds veulent des liquidités (au moins au début); vous devrez donc financer vos propres frais de réparation.

Qui peut l'utiliser: Occupée par le propriétaire ou non occupée par le propriétaire; tout type de biens immobiliers.

Stratégie d'investissement: Idéal pour les immeubles locatifs ou les hacks de la maison; fonctionne également de temps en temps pour la réparation et les retournements.

Où le trouver: Des campagnes de publipostage et d'autres moyens de générer des leads directement à partir de vendeurs potentiels; également possible par le biais de courtiers immobiliers bien informés.

Lectures complémentaires: J'ai écrit ", " et Brandon Turner a écrit le «. "

La prochaine étape est l'étape la plus importante

Dans cet article, vous avez appris à identifier votre étape de constitution de patrimoine, à vous concentrer sur une stratégie immobilière et à choisir une source de financement pour votre première transaction.

Si vous regardez toutes ces informations ensemble, cela pourrait être écrasant en tant que nouvel investisseur. Mais la prochaine étape pour vous est de ne pas tout apprendre. Vous n'avez pas besoin de comprendre chaque stratégie immobilière ou source de financement. Vous n'avez pas à vous soucier de la façon dont vous ferez votre deuxième ou troisième transaction ni comment vous allez devenir millionnaire.

Vous avez juste besoin de comprendre une stratégie et une source de financement pour ensuite le faire. La prochaine étape de votre voyage immobilier est la plus importante.

Rappelez-vous comment j'ai commencé cet article? J'ai dit que je partagerais certaines informations et que vous agiriez.

Il est temps de passer à l’action. Le véritable apprentissage se produit lorsque vous essayez d'appliquer ce que vous avez appris.

Amusez-vous et bonne chance!

(Remarque de l'éditeur: nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.)

Quelle source de financement semble être la meilleure solution pour vous? Quelle est votre étape de création de richesse et votre stratégie immobilière? Y a-t-il quelque chose que je peux vous aider lorsque vous prenez des mesures pour financer votre premier immeuble de placement?

Parlons dans les commentaires ci-dessous.