Guide d'atterrissage des offres saisies

L'achat d'une saisie n'est pas si différent de l'achat de toute autre maison, mais les petites différences sont essentielles pour que vous sachiez lors de l'achat d'une maison saisie. Cet article vous guidera tout au long du processus d'achat d'une saisie pour votre usage personnel ou pour un investissement immobilier – afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre et que vous entriez dans le processus.

Comment acheter une forclusion: le processus de forclusion

Avant de plonger trop dans les détails, vérifions d’abord que nous sommes tous sur la même page avec les termes. Une forclusion est un processus par lequel le détenteur du privilège, c’est-à-dire le particulier ou l’institution prêteuse qui revendique le bien immobilier, récupère un bien pour diverses raisons, mais le plus souvent pour l’absence de paiement d’un prêt. La situation diffère d'un État à l'autre, mais elle commence généralement par de nombreux avis donnés au propriétaire, suivis d'un ensemble d'étapes légales menant à la saisie effective.

Dans le processus de forclusion, il est généralement possible d’acheter une propriété à trois endroits:

1. Pré-verrouillage
2. Aux marches du palais de justice
3. Après la forclusion

Pour apprendre à acheter un verrouillage, il est important de connaître les trois étapes.

1. Achat d'une maison avant la forclusion

Il est possible d'acheter une maison avant que la forclusion ne soit finalisée et que le propriétaire ne soit expulsé. L'achat d'une propriété au cours de cette période appelée «pré-forclusion» est une technique couramment utilisée par de nombreux investisseurs immobiliers et peut constituer un bon moyen de trouver des propriétaires motivés. Après tout, peu de choses dans la vie sont plus motivantes pour un propriétaire que de savoir qu’elles seront bientôt physiquement éloignées de leur domicile.

2. Achat d'une forclusion au palais de justice

Dans la plupart des États, une fois que la procédure judiciaire est terminée, la propriété est envoyée dans le comté pour une vente aux enchères publique sur les «marches du palais de justice» (parfois au sens figuré, mais souvent littéralement). sur les étapes) et vendu au plus offrant. Ce processus s'appelle la vente de syndic. L’enchère commence généralement par une enchère de départ automatique, quel que soit le montant dû sur la propriété. Il est donc généralement impossible de simplement aller enchérir un dollar sur une propriété située au palais de justice. Si un propriétaire devait 80 000 $ sur un prêt garanti par la propriété, par exemple, les enchères commenceraient à 80 000 $. Si personne ne mise plus haut, le détenteur du privilège se voit attribuer le bien et le titre.

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Pour acheter une saisie aux marches du palais de justice, il faut garder plusieurs points à l’esprit:

1. Méfiez-vous de l'acheteur. Lorsque vous achetez une forclusion au palais de justice, vous ne recevez aucune garantie que la propriété est libre de tout privilège ou de toute charge. Cela signifie que vous pourriez acheter une propriété qui a des privilèges cachés (comme un privilège placé par un entrepreneur, un ex-conjoint mécontent, ou tout autre nombre de personnes). Pour plus d'informations sur la façon de trouver quels sont les privilèges sur une propriété, consultez.
2. Vous ne connaîtrez probablement pas l'état de la propriété. Parce que, jusqu'à présent, le propriétaire est toujours propriétaire de la propriété, vous n'aurez probablement pas l'occasion d'entrer dans la propriété et de la vérifier (à moins d'aller dans la propriété, de frapper à la porte et de demander). Il peut y avoir des défauts cachés avec la maison et vous n’avez généralement pas le temps de faire une inspection formelle.
3. Vous aurez besoin d’argent. Enfin, lors de l'achat d'une forclusion aux marches du palais de justice, vous aurez besoin de tout l'argent le jour même pour acheter cette propriété. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser un prêt conventionnel pour acheter la propriété. Il y en a aussi qui financent ce genre de marché.

3. Achat après la forclusion

Après la vente sur les marches du palais de justice, le nouveau propriétaire de la propriété devra ensuite expulser les «locataires» (anciens propriétaires) qui peuvent encore résider dans la propriété. S'il s'agit d'une banque qui exclut une banque, celle-ci procédera généralement au processus d'expulsion du locataire et à la vente de la maison.

Quand une banque récupère la propriété et commence à la vendre, la propriété est maintenant connue sous le nom de REO, ou «propriété appartenant à».

3 endroits pour magasiner pour une maison forclos

Il existe plusieurs façons de magasiner pour une saisie. Voici certaines des méthodes les plus courantes.

1. La MLS

Le service inter-agences (MLS) est de loin la source la plus courante de saisies. Il s'agit d'un ensemble de listes rassemblées par les agents immobiliers locaux pour toutes les propriétés actuellement en vente dans leurs bureaux. Auparavant, ces listes étaient conservées dans des classeurs et chaque bureau gardait ses propres listes privées. Aujourd'hui, les courtiers immobiliers travaillent ensemble pour partager librement toutes les informations à l'aide du système MLS.

La MLS est entièrement accessible à tout agent immobilier. Il est donc fortement recommandé d’obtenir votre propre licence d’immobilier ou de travailler en étroite collaboration avec un agent que vous aimez et en qui vous avez confiance (après tout, un agent immobilier est généralement payé par le vendeur, il est donc gratuit pour vous de faire appel à un agent!). Vous pouvez également obtenir des informations en ligne sur de nombreux sites Web tels que Realtor.com, RedFin.com, Zillow.com ou Trulia.com. Ces sites vous aident à passer en revue presque toutes les listes et vous donnent au moins certaines informations sur la propriété.

Toutefois, gardez à l’esprit que ces listes peuvent également être légèrement retardées. Ainsi, sur un marché en vogue, vous pourriez rater certaines offres si vous ne vous fiez qu’à Internet.

2. Départements Banque REO

Les banques ont généralement un «département REO» et une personne chargée de travailler avec ces propriétés. Bien que la plupart se retrouvent sur le MLS (voir ci-dessus), il est possible de se connecter à un service REO et d’avoir accès aux propriétés avant qu’elles ne soient placées sur le MLS. Cela est particulièrement vrai avec les petites banques communautaires.

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3. Le magasin HUD

Certaines propriétés saisies par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) ne sont pas répertoriées publiquement sur le système MLS, mais sont uniquement accessibles en privé sur Internet.

Comment mettre dans votre offre

Une fois que vous avez trouvé une propriété que vous souhaitez acheter, il est temps de soumettre votre offre. Encore une fois, c’est là qu’un bon agent immobilier se révèle utile. En règle générale, vous rencontrerez votre agent et lui direz les conditions que vous souhaitez offrir. Votre agent soumettra une offre au vendeur et la banque l'examinera soit:

1. Accepte-le
2. Nier
3. L'ignorer
4. Contrer le (le plus commun)

Plus haut et le meilleur

Plusieurs fois, s'il y a plusieurs offres sur une propriété, le vendeur vous demandera de soumettre votre offre «la meilleure et la meilleure». En d'autres termes, la banque vous demande de faire une offre sur la propriété contre d'autres. À l'heure actuelle, il peut être facile de tomber en «mode enchères» et de nombreux surpayés à cause du battage publicitaire. Veillez donc à vous en tenir aux chiffres dont vous avez besoin pour réaliser des bénéfices.

Faites votre diligence raisonnable et achetez réellement la forclusion

Une fois votre offre acceptée, il est temps de faire preuve de diligence raisonnable et de vous assurer que tous vos canards sont alignés. C'est alors que vous engagez un inspecteur pour vérifier la propriété et obtenir votre financement entièrement en place. Dans la plupart des États, le processus de clôture est géré par une société de titres, qui préparera tous les documents et organisera la signature par les deux parties. Toutefois, dans certains États, un avocat est responsable de cette procédure, mais les étapes sont presque les mêmes.

Une fois que les deux parties ont signé les documents et que le nouvel acte a été enregistré avec le comté local, la propriété est officiellement vôtre!

Nous avons mis à jour cet article et nous le republions pour aider nos nouveaux lecteurs.

Quelles questions avez-vous sur le processus? Ou avez-vous tiré des leçons de votre expérience pouvant aider les autres à acheter une forclusion?

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