Guide de l'investisseur pour une évaluation rapide et précise des coûts de réparation d'une maison

L'un des aspects les plus importants de l'investissement immobilier, en particulier pour les investisseurs de type corrigé (mais utile pour tout le monde!), Est la capacité d'évaluer le montant que vous allez devoir investir dans une propriété pour pouvoir l'investir. la condition qu'il doit être. Ce n’est pas une compétence facile à apprendre! En outre, il s’agit d’une technique qui correspond parfaitement au vieil adage: «Vous disposez de solutions rapides, peu coûteuses et précises, et vous ne pouvez en choisir que deux.» Vous pouvez évaluer les coûts de réparation d’une maison rapidement et avec précision, mais vous obtiendrez des mesures bon marché. Pardon!

La question devient alors «combien allez-vous payer?» Et la réponse est «quelque part entre 50 et 5 000 dollars». Il existe une pléthore d'outils et de services permettant d'évaluer les coûts de réparation avec une précision surprenante. ils viennent avec une montagne d’autres fonctionnalités que vous ne voudrez peut-être pas, et vous finirez toujours par payer pour cela. (En parlant de payer, saviez-vous que BiggerPockets a déjà produit un livre entier sur ce sujet? Vous pouvez le faire si vous voulez plus de détails sur ce sujet.)

Logiciel d'évaluation des coûts de réparation à domicile: jamais le bon choix

Votre ordinateur est l’outil incontournable pour évaluer les coûts de réparation de votre maison, mais il ne fonctionne pas du tout. Il existe un certain nombre d'excellents outils pour les entrepreneurs pour estimer les coûts d'un travail, mais ils exigent que vous:

1. Sachez quels matériaux vous allez avoir besoin de faire le travail, et
2. Sachez ce que ces matériaux coûtent chez votre fournisseur de choix.

Si vous êtes un investisseur immobilier en train d’essayer de déterminer le coût total de la réparation / rénovation d’un bien immobilier, considérant l’achat, ces programmes ne finiront pas beaucoup mieux qu’une hypothèse approximative. Mais comme il y aura certainement des gens qui insisteront pour essayer, voici notre meilleur conseil en matière de logiciels d’évaluation des coûts de réparation à domicile.

Ignorer tout ce qui relève de la «gestion d'entreprise»

Il en existe une tonne: BuilderTREND, Co-Construct, ProCore, et la liste s’allonge. Ces outils sont la définition même de «toute autre fonctionnalité que vous ne voudrez peut-être pas». Si votre logiciel d'évaluation des coûts de réparation offre des fonctionnalités telles que la gestion des contacts, le suivi financier des tâches et la personnalisation de l'image de marque et du marketing, vous payez de nombreux pas besoin. Oui, vous devez payer rapidement et avec précision, mais vous n’avez pas à payer cette beaucoup.

XactRemodel: le haut de gamme inutile

Les compagnies d’assurance ainsi que les constructeurs utilisent un outil extraordinaire pour estimer les coûts de réparation et de rénovation des bâtiments: il s’appelle Appel, et il en coûte 89 $ par mois (ou seulement 599 $ par an). C’est un excellent exemple de la façon dont payer un tas d’argent pour un outil spécialisé peut être un déchets complets. C’est vrai, XactRemodel dispose d’une base de données étonnante de prix et de variables économiques régionales qu’elle utilise pour vous donner coûts de vente au détail à grande surface pour à peu près tout ce que vous pourriez faire chez vous.

Le problème, un investisseur ne peut pas se permettre de dépenser 420 USD pour une installation d’élimination des ordures de marque de Home Depot ou autre chose, pas quand un entrepreneur local peut installer une solution d’élimination rénovée de 50 USD pour 70 USD en pièces et main-d’œuvre! XactRemodel semble incroyable, et c’est probablement le cas si vous êtes une entreprise de construction – mais pour un investisseur privé, cet outil (ainsi que plusieurs autres outils de portée et de coût similaires) n’est tout simplement pas le bon.

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GeneralCost Estimator: Peu coûteux et généralement inefficace

n’est pas un outil autonome; c’est un tableur Excel très avancé qui repose sur des prix normalisés et des multiplicateurs de pouvoir d’achat ville par ville pour obtenir une estimation décente du coût d’un article donné dans votre région. L’avantage, c’est qu’il ne coûte que 65 dollars (une fois!) Et que ses estimations sont très précises. L'inconvénient est celui mentionné ci-dessus – vous devez prendre le temps de réfléchir exactement à ce qui va se passer dans votre rénovation et de mettre chacun de ces éléments dans le tableur. Donc, même si c’est génial si vous pouvez planifier toute votre rénovation avant d’acheter la maison, ce n’est pas si génial si vous n’avez pas cette opportunité. Pourtant, c’est le meilleur outil que vous puissiez trouver pour obtenir une estimation fiable des travaux de réparation de maisons. Soit dit en passant, ce n’est pas une bonne chose, car il existe d’autres meilleures options, mais pas dans le domaine numérique.

OK, le logiciel n’est pas vraiment ce que vous voulez. Quelles sont vos autres options? Voyons ce qu’il faut pour engager un professionnel pour estimer un emploi.

Les estimations ne sont-elles pas censées être libres?

Si votre projet est extrêmement simple, peut-être, mais si vous vous inquiétez pour une estimation précise des coûts, ce n’est probablement pas le cas. Vous pouvez vous attendre à ce qu'un professionnel vous facture un devis; La question est combien. Vous pourriez être amené à payer:

• Une «indemnité de voyage» pour le temps et les dépenses nécessaires pour se rendre à la maison,
• Peut-être une charge de carburant supplémentaire si la maison est particulièrement loin,
• Des frais de diagnostic pour une estimation des problèmes qu’ils ne peuvent pas voir immédiatement,
• Des frais de conception pour une estimation des rénovations allant au-delà de simples réparations,
• Des frais de service si vous obtenez une estimation et n’engagez pas cet entrepreneur pour faire le travail,
• Ou quelque chose d'encore plus créatif.

En moyenne, vous pouvez vous attendre à ce qu'une estimation professionnelle oscille entre 50 et 150 USD, à moins que vous ne payiez ces frais de conception. Les estimations sur les rénovations peuvent être cinq fois plus élevées que celles sur les coûts de réparation car il n’est pas facile de concevoir quelque chose de nouveau.

Que devrait contenir une estimation réelle?

Lorsqu'un professionnel entre et vous donne une estimation correcte, il devrait être plus qu'un nombre que vous pouvez vous attendre à payer. Une estimation d'un entrepreneur de qualité devrait vous indiquer:

• La portée du projet, dans laquelle le contractant ou le sous-traitant sera responsable de quels aspects du travail,
• Le temps qu'il faudra pour faire le travail,
• Les conditions de paiement,
• Le coût du travail,
• Le coût des matériaux,
• Le coût du permis, et
• Toutes autres dépenses diverses qui seront engagées.

En outre, chaque devis doit être accompagné d’une preuve de la licence du contractant lui permettant de réaliser des travaux, ainsi que de la preuve de son assurance et de son cautionnement. Idéalement, vous recevrez également une sorte de certification ou une autre preuve de leur expertise dans leur domaine spécifique.

Le processus approprié pour obtenir des estimations auprès de professionnels

Obtenir une estimation précise des coûts de réparation d’une maison n’est pas aussi simple que «demandez à un entrepreneur général de vous donner un chiffre». C’est un bon moyen d’obtenir un chiffre approximatif que vous auriez probablement pu obtenir de la part d’un. Vous devez suivre le processus ici si vous souhaitez obtenir des résultats que vous pouvez utiliser.

Étape Zéro: Établissez votre financement (le cas échéant).

Avant de commencer à penser à obtenir une estimation des coûts de réparation de votre maison, assurez-vous de savoir exactement ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Obtenez tous les prêts pré-approuvés et, si possible, subordonnez la transaction à l'obtention de ces prêts. Cela vous évitera de dépenser de l'argent pour obtenir des estimations que vous ne pourrez peut-être jamais utiliser. De manière tout aussi importante, cela vous donnera un chiffre solide que vous pourrez enchérir jusqu’à ce que les estimations soient en place.

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Par exemple, si votre financement vous oblige à dépenser 180 000 USD et que les estimations s’élèvent à 66 500 USD, vous devez rapidement multiplier les estimations par 1,2 (pour créer un facteur de sécurité essentiel pour compenser les dysfonctionnements), puis soustrayez les nouvelles estimations. nombre de 80 000 $ (assez proche) pour aboutir à une offre finale maximale de 100 000 $ pour la structure. C’est la raison pour laquelle vous voulez les estimations en premier lieu, donc si vous ne faites pas cette partie, vous perdez votre temps!

Étape 1: Évaluez la structure (si nécessaire).

Si le bâtiment présente des dommages importants à la structure (par exemple, des plafonds plongeants ou des planchers surélevés), vous devez embaucher un ingénieur en structures pour examiner la maison et vous donner une estimation prudente du coût de sa construction. Les ingénieurs en structure ne sont pas bon marché – attendez-vous à dépenser 500 $ ou plus pour ce type de service. En fait, dans la plupart des cas, vous ne devriez pas faire d'enchère pour une maison présentant des dommages structurels évidents, à moins que vous ne puissiez l'obtenir à un prix vraiment ridicule.

Par exemple, une femme que nous connaissons a acheté une maison au prix de la propriété en dessous, car elle était si peu solide que les propriétaires auraient dû payer pour la démolir – trouver un acheteur disposé à payer la valeur de la terre et à la garder le bâtiment était en fait une victoire pour eux. C’est le genre d’accord auquel vous devez faire face si vous avez l’intention d’acheter une maison endommagée structurellement!

Étape 2: Évaluez les dangers communs.

La plupart des inspecteurs d'habitations auront les outils en main pour pouvoir vérifier tous les dangers «classiques» de l'ancien logement. Mais si le vôtre ne le fait pas, assurez-vous de faire appel à un expert pour vérifier:

• Peinture à base de plomb,
• Plomb dans l'eau,
• Moisissure toxique
• Parasites cachés,
• Problèmes avec la fosse septique et / ou le puits, le cas échéant,
• Danger d'inondation, et
• Tout autre danger connu mais caché propre à votre région.

Étape 3: Évaluez les entrailles.

La prochaine étape correspond à ce que vous attendez d’un inspecteur en bâtiment: un résumé des problèmes rencontrés avec les éléments de base de la maison. Cela implique:

• Béton et flatwork extérieurs,
• Fondation,
• Toit,
• Isolation,
• Murs extérieurs et intérieurs,
• Sol,
• Plomberie, électricité et CVC,
• Cuisine,
• Salle de bains,
• Fenêtres et portes,
• Placards / étagères et autres éléments intégrés, et
• Encadrement et assiette.

Ce sont les parties d'une maison qui doit être en bon état avant qu'une maison puisse être certifiée habitable, il est donc primordial d'évaluer chacune d'entre elles.

Étape 4: Évaluez les détails.

Le reste des éléments est une chose que vous devrez presque toujours retoucher avant d'essayer de louer ou de vendre une maison, mais vous voudrez peut-être s'attaquer au problème de vous-même ou avec de l'aide, moins professionnel qu'un entrepreneur. Néanmoins, vous devriez les inclure dans toute estimation que vous avez faite.

• Peinture extérieure et intérieure,
• Aménagement paysager et nettoyage de la cour,
• Cheminée / cheminée
• Installation de l'appareil,
• Réparation de garage,
• Escrime et
• Pont / porche / patio.

Étape 5: Enfin…

Enfin, assurez-vous que, quelle que soit votre offre, incluez le coût des informations de base nécessaires à la réparation de votre maison. Nous avons vu des entrepreneurs distribuer des offres qui n'incluent pas ces coûts simplement parce qu'ils ne sont ni des "pièces" ni de la "main-d'œuvre". Assurez-vous que vous obtenez les coûts suivants:

• Permettre
• Démolition,
• L'élimination des ordures, et
• Mise en scène, le cas échéant.

Si tout va bien, vous commencez à comprendre maintenant pourquoi il peut coûter quelques centaines de dollars ou plus pour obtenir une estimation correcte – et pourquoi, dans le monde réel, «rapidement et avec précision» peut signifier «en moins d'une semaine et à moins de 15% ish. »Ce n'est pas facile, et ce n'est certainement pas aussi pratique que les outils logiciels pourrait mais c’est la meilleure version de l’estimation «rapide et précise» des coûts de réparation domiciliaire que vous trouverez.

Si vous avez un entrepreneur en qui vous avez confiance et avec lequel vous entretenez une relation permanente, prenez leur estimation et utilisez-la. Autrement, la sagesse selon laquelle vous devriez engager au moins trois entrepreneurs différents pour évaluer les coûts de réparation de votre maison de manière indépendante est vraie. ce qui signifie trois fois le coût et souvent trois fois le temps. Mais c’est le début de l’établissement de la relation susmentionnée, et cela vous donnera une idée du budget qui vous convient le mieux, ce qui vaut la peine de perdre du temps et de l'argent.

Suivez-vous ces étapes pour estimer les coûts de réparation?

Faites-moi savoir votre processus avec un commentaire!