Guide du débutant en commerce de gros

Si vous débutez dans l’investissement immobilier, il existe un terme appelé «cession de contrat». Si vous n’avez pas rencontré ce terme ou si vous avez des doutes sur les éléments complexes de la cession de contrat, je vais le préciser. Si besoin est, relisez cet article encore et encore. Aussi, n'ayez pas peur de poser des questions dans la section commentaire ci-dessous.

Nous sommes en pleine saison de vente sur la plupart des marchés. Pendant ce temps, les investisseurs sont normalement occupés à essayer de verrouiller autant de propriétés que possible. Sur notre marché, Phoenix, nous assistons à un afflux d’acheteurs à la recherche de contrats. J'ai récemment eu une conversation avec un groupe d'investisseurs qui cherchaient à mettre la main sur presque tout ce qui pourrait générer un profit. Il semblerait que le précédent krach boursier n’ait pas appris comment le climat de l’immobilier pouvait changer. Ma philosophie est de survivre et d'assigner le plus grand nombre possible de transactions immobilières.

Si vous avez assisté à des présentations de gourous devenant rapidement riches, la majorité d'entre elles introduiront la vente en gros de la cession de contrat, mais sans vous donner toutes les étapes nécessaires. Voici ce à quoi ils se réfèrent lorsqu'ils disent «gagnez 5 000 dollars dans les 60 à 90 prochains jours».

Qu'est-ce qu'une cession de contrat?

Court et simple. C'est à ce moment-là que vous trouvez pour la première fois une propriété qu'un vendeur est disposé à vendre nettement en dessous de la valeur marchande. Vous revendez ensuite cette propriété à un autre acheteur, généralement un investisseur immobilier, à un prix plus élevé.

Cela peut-il être fait?

Absolument, j’ai effectué de nombreuses transactions à Phoenix, bien que ce ne soit pas aussi facile qu’il est normalement enseigné, mais c’est une stratégie d’investissement immobilier éprouvée avec un très faible obstacle à l’entrée.

Comment fonctionne la cession de contrat?

1. Trouvez un vendeur motivé.

Commençons d’abord par ce qu’est un vendeur motivé. Ceci est une personne qui a besoin de vendre une propriété normalement très rapidement. Il y a généralement une sorte de détresse dans leur vie. Il y a une énorme disparité entre vouloir vendre et avoir besoin vendre. Savoir dans quelle catégorie appartient votre vendeur est la première étape pour identifier comment gérer la situation.

Si je vouloir vendre, il n'y a pas depuis d'urgence. Il n’ya normalement pas de délai pour finaliser la vente. Cependant, le «besoin de vendre» ressemble à ceci: «Je dois vendre cette maison maintenant parce que je déménage dans le Maryland pour prendre soin de ma mère malade et je n’ai aucun autre membre de la famille dans la région». besoin de vendre "scénario.

En même temps, «vouloir vendre» sonne très différemment: «Je suis curieux de voir ce que vaut ma maison parce que je vendrai peut-être l'année prochaine.» Comme vous pouvez le constater, il existe une raison derrière la nécessité de vendre par rapport à la seconde. scénario, où il n'y a que de la curiosité.

Il existe de nombreuses façons de trouver des vendeurs motivés, tels que des annonces dans les journaux, le marketing Internet, etc. Si vous commencez à rechercher du marketing immobilier, vous trouverez de nombreuses formes, mais assurez-vous de combiner plusieurs stratégies.

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2. Obtenez le contrat.

Il existe de nombreux modèles de contrat de mission sur le Web. Cependant, je m'assure qu'un avocat au moins y a jeté les yeux et approuve le document. Il y a deux raisons pour lesquelles c'est si critique. Premièrement, vous serez rassuré de savoir que votre document est juridiquement valable. Deuxièmement, vous pourrez utiliser cet avocat comme avocat au cas où vous vous retrouveriez en litige.

Il y a un verbiage critique qui doit être ajouté à votre contrat de mission "et / ou aux assignations". Pourquoi est-ce si critique? Ce verbiage vous autorise à revendre la propriété à un autre acheteur intéressé par la propriété. Lorsque vous recevez le contrat signé, vous avez maintenant un intérêt équitable dans la propriété et vous avez une certaine légitimité dans ce qu'il advient de la propriété.

Afin de clarifier les choses au vendeur, s'il est interrogé sur la clause «et / ou les cédés», je l'informe que nous achetons de nombreuses maisons et que nous travaillons souvent avec des partenaires financiers. Ces partenaires s’assurent que nous avons plus d’un regard pour exécuter les chiffres.

3. Soumettez le contrat au titre.

Ce processus peut différer d'un État à l'autre, mais il existe normalement une société de titres ou un avocat spécialisé dans la fermeture qui effectue une recherche de titres. La recherche de titre vérifiera les archives historiques de la propriété pour s'assurer qu'il n'y a pas de privilège sur la propriété. Il est important de ne pas vendre une propriété avec un titre défectueux. La société en titre ou l'avocat qui clôture est un tiers indépendant engagé pour s'assurer que la transaction est équitable, comme convenu dans le contrat.

4. Recherchez votre acheteur et affectez la cession de contrat.

Voici une autre étape du marketing. Travailler pour trouver votre acheteur final peut être décourageant, mais une fois que vous avez un acheteur solide, vous pouvez commencer le processus de clôture de la transaction. Premièrement, lorsque vous trouvez votre acheteur (via des annonces Craigslist, Zillow, marketing par courriel, etc.), vous devez demander un dépôt d’argent non remboursable.

Demander à l’acheteur de fournir un dépôt d’argent non remboursable garantissant votre position pour réaliser un profit. Cet argent deviendra le vôtre, que la transaction se termine ou non. L'argent sérieux peut être autant ou aussi peu que votre besoin dans des limites raisonnables. J'ai vu des dépôts allant de centaines de dollars à 5 000 dollars. Lorsque l’acheteur verse l’argent réel, vous savez alors que celui-ci a un intérêt réel dans la propriété et est prêt à aller de l’avant. Ces frais sont normalement détenus par la société de titre ou le mandataire de clôture.

5. Soyez payé!

C'est ce que la plupart d'entre nous veulent entendre. Nous sommes payés lorsque l'acheteur final envoie les fonds nécessaires à la transaction. Cet argent couvrira ce pour quoi vous avez déclaré que vous étiez disposé à acheter la propriété au vendeur, ainsi que vos frais pour faciliter la transaction. Par exemple, si vous avez dit au vendeur que vous achèteriez la maison au prix de 45 000 $ et que vous vendriez ensuite votre intérêt dans la propriété à l'acheteur pour 50 000 $, vos frais de mission seraient de 5 000 $.

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Il est important que tout soit divulgué, car j’ai vu les transactions stagner à la table de clôture parce que le vendeur ou l’acheteur n’accepte pas avec vous en tant que cédant qui gagne de l’argent. Encore une fois, c’est la raison pour laquelle vous informez spécifiquement votre vendeur que vous allez réaliser un profit; Cependant, assurez-vous qu'ils recevront toujours le montant convenu pour le prix.

autres considérations

Il est de pratique courante que les cessions ne portent que sur des bénéfices de 5 000 dollars ou moins. Mais si vous êtes à l’aise avec le vendeur et l’acheteur, il est possible de céder un contrat moyennant des frais beaucoup plus élevés.

Si vous n'êtes pas à l'aise avec toutes les parties à la transaction, une double fermeture ou une fermeture simultanée gardera les deux étapes de la transaction anonymes. Sachez que toutes les sociétés de gestion de titres n'accepteront pas de procéder à une double clôture, vous devez donc en discuter à l'avance.

La cession de contrat ne peut être effectuée sur toutes les transactions. Les maisons HUD, les REO et les propriétés répertoriées présentent de nombreux obstacles lorsque vous essayez d'effectuer ce type de transaction. Avec de nombreuses propriétés REO, le prêteur s'assurera qu'il y a une période d'assaisonnement – normalement 90 jours – avant que vous puissiez revendre la propriété.

Comme vous pouvez le constater, l’attribution de contrat pour les gros jours rémunérés présente des avantages évidents.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Investisseurs: Avez-vous déjà cédé un contrat? Des questions sur ce processus?

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