Apeas
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Peux-tu le croire? Nous sommes déjà à mi-chemin en 2019. On dirait qu’hier encore, nous avons fait sauter du champagne et sonné la nouvelle année.
Le calendrier ne ment pas cependant; nous approchons rapidement du second semestre de 2019. Avec l'été qui s'annonce, cela signifie que j'ai officiellement rempli mon obligation d'un an de vivre dans ma résidence principale et qu'il est temps de commencer.
Cet article n'est cependant pas à ce sujet. Il s'agit de mon bidouille maison actuelle. Cela fait un an, ce qui signifie que ma première série de résultats financiers annuels a été établie. Je mesure la qualité d'une transaction en fonction d'un indicateur que j'ai appelé «rendement de l'investissement net». Ce n'est pas un terme approuvé par la SEC, mais c'est un calcul qui vous indique combien votre valeur nette a augmenté en fonction de votre investissement initial dans une transaction.
La formule prend en compte les trois principaux générateurs de richesse – trésorerie, appréciation et remboursement des prêts – et divise la somme par l'investissement initial. J'exclus le, car ils seront différents pour tout le monde.
Cela dit, voyons comment j’ai réussi à générer de la richesse à partir de ma deuxième maison. La stratégie de piratage de maison que j'ai utilisée sur celui-ci était la location par la chambre.
Denver est un marché extrêmement concurrentiel. La stratégie traditionnelle consistant à acheter un duplex, un triplex ou un quad ne fonctionne pas nécessairement ici en raison des prix élevés. Depuis que le marché a supprimé cette option, j'ai décidé de suivre la stratégie plus lucrative de location à la pièce.
J'ai acheté une résidence unifamiliale à 5 lits / 2 salles de bain juste à l'extérieur de la ville. Je vivais dans une pièce et louais les autres.
Laissez-nous plonger pour voir comment cela a fonctionné pour moi.
Maison Hack par les chiffres
Paiements initiaux
Comme je l'ai mentionné ci-dessus, j'ai acheté une résidence unifamiliale à 5 lits / 2 salles de bain juste à l'extérieur de Denver (à environ 15 minutes du centre-ville). Le prix d'achat de la propriété s'élevait à 343 000 $. Mon acompte était de 17 150 $. Après la clôture des coûts, j'achetais la propriété pour un total de 20 000 $ et un versement hypothécaire d'un peu plus de 2 000 $.
Bien que dans l'ensemble, la propriété soit en bon état, elle nécessitait un peu de rééducation. J'ai embauché un entrepreneur pour effectuer diverses mises à jour, notamment l'installation de ventilateurs d'extraction dans les salles de bains, le remplacement du plafond carrelé par des cloisons sèches, le fonctionnement de l'électricité et l'ajout d'un placard dans la cinquième chambre. Ces réparations, associées à l’ameublement de tous les espaces communs, m’ont rapporté environ 10 000 dollars.
Après l'achat de la propriété, j'avais initialement 30 000 $ investis dans la transaction. La lecture des chiffres au format paragraphe peut prêter à confusion, c’est pourquoi récapitulons rapidement dans un format plus simple.
Prix d'achat: 343 000 $
Acompte: 17 150 $
Frais de clôture: 2 850 $
Désintox: 10 000 $
Total investi: 30 000 $
Flux de trésorerie
Maintenant il était temps de trouver des locataires! Il y avait quatre pièces que je devais remplir. Deux des chambres étaient standard, sans fioritures, avec un placard. L'un d'eux avait une salle de bain principale et l'autre un garage attenant avec une entrée privée. Celle dans laquelle je vivais était (bien sûr) une chambre sans fioritures également. Vous trouverez ci-dessous le détail de mes prix pour chaque chambre.
Chambre No Frills 1: 700 $
Chambre No Frills 2: 750 $ (comprend l'abri d'auto)
Chambre d'entrée privée: 800 $
Salle de bain privée 850 $
Loyer total: 3 100 $
En relation:
Avec un versement hypothécaire de 2 000 $ et un loyer total de 3 100 $, je gagnais 1 100 $ de plus que mon hypothèque, ce qui était amplement suffisant pour satisfaire à mes critères. Je réserve 400 $ par mois pour les réserves. Cela comprend les postes vacants, les dépenses en capital et les frais d’entretien, ce qui porte le flux de trésorerie mensuel à 700 dollars par mois ou 8 400 dollars par an. Jusqu'ici tout va bien.
Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif plus facile à regarder.
Loyer total: 3 100 $ par mois
Paiement hypothécaire (PITI): 2 000 $ par mois
Réserves: 400 $ par mois
Flux de trésorerie: 700 $ par mois
Cash-flow annualisé: 700 $ x 12 = 8 400 $
Appréciation et remboursement du prêt
L’évaluation au moment de l’achat s’élevait à 367 000 dollars (même si le prix d’achat n’était que de 343 000 dollars). Tu sais ce que ça veut dire? Cela signifie que dès que j'ai signé le contrat d'achat de la propriété, ma valeur nette a augmenté de 367 000 $ – 343 000 $ = 24 000 $.
Maintenant, j'ai également ajouté une cinquième chambre et effectué diverses autres mises à jour. De manière conservatrice, après les mises à jour et une année d'appréciation, je dirais que la propriété vaut environ 380 000 $. Par conséquent, la plus-value totale sur la propriété est de 37 000 $.
Prix d'achat: 343 000 $
Évaluation: 367 000 $
Valeur estimée après réparations: 380 000 $
Appréciation totale: 37 000 $
En plus de la valeur de la propriété augmentant peu de temps après l'achat, j'ai ajouté de la valeur au fil des années. Je remboursais aussi l'hypothèque. (Eh bien, mes locataires / colocataires remboursaient leur hypothèque.)
À la fin de la première année, le montant de mon prêt est passé de 325 000 $ à 320 000 $, soit une diminution de 5 000 $. Avec une dette supplémentaire de 5 000 $ remboursée, cela représente 5 000 $ supplémentaires ajoutés à ma valeur nette.
Valeur initiale du prêt: 325 000 $
Valeur du prêt après l'année 1: 320 000 $
Paiement total du prêt: 5000 $
En relation:
Valeur nette du retour sur investissement
Ce sont donc les trois sources de richesse du piratage domestique: flux de trésorerie, appréciation, remboursement des prêts. Encore une fois, excluez le générateur de richesse fiscale, car il diffère pour tout le monde.
J'ai l'impression d'avoir bien réussi dans les trois départements. Ajoutons-les pour déterminer le montant de mon retour sur investissement net.
Flux de trésorerie: 8 400 $
Appréciation: 37 000 $
Prêt payé: 5000 $
Augmentation de la valeur nette totale: 50 400 $
Montant total investi: 30 000 $
Retour sur investissement net: 50 400 $ / 30 000 $ = 168%
Voilà! Mon retour sur investissement net ou combien ma valeur nette a augmenté sur la base de mon investissement initial était 168%. J'ai investi 30 000 $ et j'ai pu générer 50 400 $ de valeur nette en un an.
Voyez-vous pourquoi le piratage domestique est si puissant maintenant? Je n'ai pas encore trouvé de méthode d'investissement permettant d'obtenir des rendements de 100% et plus de manière constante sans créer un deuxième emploi à temps plein pour vous-même.
S'il y en a une que je ne connais pas, merci de me le faire savoir!
Et après?
Alors quoi maintenant? Entre les économies réalisées sur mes deux premiers programmes de piratage de maisons, j'ai pu rembourser mon prêt étudiant et je suis maintenant à la recherche du troisième pilier de la maison. En fait, j'en ai un sous contrat en ce moment même. Il s’agit d’une maison à 6 lits / 3 salles de bain située à quelques kilomètres au sud du numéro deux de la maison.
Celui-ci a deux cuisines et deux zones laveuse / sécheuse; par conséquent, il peut s'agir essentiellement d'un duplex. Cependant, il n’est pas zoné en duplex et je vais donc suivre la même stratégie que celle que j’utilisais: la location à la pièce.
La propriété est sous contrat pour 390 000 $, et le paiement mensuel sera probablement d'environ 2 100 $. Les loyers totalisant probablement 3 500 dollars, je gagnerai 1 400 dollars sur mon prêt hypothécaire tout en vivant gratuitement. Je vais mettre de côté 400 $ pour les réserves et vraiment gagner 1 000 $.
Qui va gérer mon deuxième hack maison? Je pourrais… mais je ne veux vraiment pas. Pour cette raison, j'ai négocié un accord avec mon colocataire / locataire le plus responsable.
Le contrat prévoit que je réduirai son loyer de 100 $ par mois s’il s’occupe de l’entretien de la maison. Cela comprend la tonte de la pelouse, le pelletage de l'allée, le remplacement des filtres à air et la réparation des petites choses qui se présentent. Il accepta le marché sans trop d'hésitation. La seule chose que je prévoie de faire est de pourvoir les postes vacants.
Conclusion
Globalement, je suis satisfait de mon deuxième piratage maison et il devrait continuer à donner de meilleurs résultats lorsque je déménage dans la troisième propriété. Le fait de pouvoir louer ma chambre va ajouter 600 $ à mon flux de trésorerie, alors que je ne paye que 100 $ de frais à mon colocataire – un gain net de 500 $ par mois.
Je l'ai déjà dit, et je le répète: je ne pense pas qu'il existe un meilleur compromis risque / récompense / travail que le piratage à domicile.
La plupart du temps, vous allez vivre votre vie comme vous le feriez de toute façon. De temps en temps, vous devez faire quelque chose de fixe, combler un poste vacant, etc. Mais tout ce travail supplémentaire a pour but de générer des rendements supérieurs à 100% et de vous placer dans une situation financière phénoménale, une situation dans laquelle vous pourrez probablement dans cinq à dix ans.
Je ne sais pas pour vous, mais je suis tout à fait disposé à ajouter des heures supplémentaires pour pouvoir économiser des années de travail plus tard. Vous ne voudriez pas?
Envisagez-vous le piratage domestique? Puis-je répondre à vos questions?
Demandez-moi dans la section commentaire ci-dessous!
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