Inverser les maisons à but lucratif: Guide du débutant

OK, revenons à l’essentiel.

Si vous commencez à changer de maison pour faire des profits, vous aurez sans doute beaucoup à apprendre. Donc, j’ai peut-être une mauvaise nouvelle pour vous: vous ne pouvez pas apprendre à le faire en un seul week-end.

Vous ne pouvez pas apprendre à le faire en lisant un article sur un blog non plus (bien que de bons écrivains ici sur BiggerPockets). Vous ne pouvez pas non plus le faire en regardant un épisode de téléréalité.

Contrairement à ce que les gourous voudraient vous faire croire, le retournement de maison n’est pas facile. Mais il est évidemment possible de réussir comme flipper et le meilleur moyen d’apprendre consiste à le faire soi-même, à commettre des erreurs et à en tirer des leçons. Cela dit, il est important de mettre en place des mesures de protection pour minimiser les risques de perte.

Est-ce aussi facile que les gens disent? En aucune façon.

Mais il existe des moyens de raccourcir votre courbe d’apprentissage, d’éviter les pièges majeurs et de réaliser tout de même un bon bénéfice. Et bien sûr, plus vous le faites, comme n'importe quoi dans la vie, mieux vous l'obtenez. L'expérience, après tout, est le plus grand enseignant.

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Les différentes définitions du retournement de maison

Alors, avant d’entrer dans les «comment faire», clarifions d’abord la définition de maison.

Quand les gens parlent de «maisons renversées», beaucoup font référence au processus d’achat de propriétés en grande difficulté aux enchères, à la forclusion ou aux ventes à découvert bancaires avec un rabais important, puis en retournant rapidement cette propriété à un propriétaire sans trop dépenser. le chemin des rénovations. Bien que ce type de retournement de maison soit populaire et potentiellement lucratif, ce n’est pas le genre de retournement de maison auquel nous faisons référence ici.

Ce type de retournement repose sur des ventes rapides et des profits encore plus rapides. Malheureusement, dans le même temps, ce type de retournement a donné à l’industrie de l’investissement immobilier un œil au beurre noir. Non seulement ce genre de retournement est souvent irresponsable (raison n ° 1 de ne pas le faire), mais il est également moins rentable que les achats traditionnels, les rénovations et les retournements de maison.

Lorsque vous achetez une propriété en difficulté, n’apportez aucune amélioration réelle, puis inversez-la rapidement pour permettre à un acheteur de ne pas vraiment ajouter beaucoup de valeur à l’utilisateur final. Mais lorsque vous achetez une propriété en difficulté, que vous la rénovez joliment, puis que vous la vendez, vous ajoutez une valeur réelle. Et avec cette valeur réelle, le potentiel de profit est encore plus grand. C’est le genre de maison qui offre d’excellents espaces de vie aux familles et aux particuliers tout en aidant à renforcer la reprise du logement qui s’annonce.

De plus, il est souvent fait référence à la bascule maison et on la confond parfois avec la vente en gros. La vente en gros de biens immobiliers est souvent appelée «renversement», car un grossiste retourne un contrat à un investisseur immobilier, qui fait ensuite tout ce qu'il veut faire avec la propriété. J'utilise beaucoup les grossistes et je les trouve extrêmement utiles pour bon nombre de mes retournements.

Ma définition ne contient aucun de ces types de retournement de maison, mais nous y reviendrons dans un instant.

Inverser les maisons à but lucratif: pas aussi simple qu'on le dit

Apprendre n’importe quel type d’investissement immobilier, qu’il s’agisse d’inverser des maisons ou d’acheter des maisons à acheter et à conserver, n’est pas simple. C’est une activité à forte intensité de capital et qui demande beaucoup de travail. Dans une maison de style de rénovation traditionnelle, vous avez besoin d’argent pour l’acheter, d’argent pour l’améliorer, puis, espérons-le, de tout récupérer (et d’autres) pour que cela en vaille la peine.

Je ne vais pas vous faire gaffe. Tous ces facteurs font de la maison un investissement risqué, qui ne convient pas à tout le monde. C’est un marché rapide et semé de risques potentiels, mais lorsque vous le faites correctement, les marges bénéficiaires sont vraiment très bonnes.

Donc, que vous commenciez à changer de maison ou que vous envisagiez de le faire à temps partiel ou à plein temps, certaines étapes pour débutants vous aideront à raccourcir votre courbe d'apprentissage et à vous permettre de faire de la profitabilité en peu de temps. de temps.

House Flipping Steps pour les débutants

Étape 1: Évaluez votre situation financière

Lorsque vous apprenez pour la première fois à transformer vos maisons en profits, vous devez faire le point sur vos propres ressources financières. Vous devez savoir combien d’argent vous devez investir vous-même ou si vous devez trouver des investisseurs.

Trouver des investisseurs est un art en soi, mais la première étape logique est de savoir combien d’argent vous devez investir avant de commencer. Si vous avez de l'argent à investir dans l'immobilier, il s'agit certainement d'un bonus. Cependant, si vous ne le faites pas, il existe une myriade de façons de retourner des maisons sans argent à vous, en utilisant des banques, des prêteurs privés et d’autres moyens.

Si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour le faire vous-même, c’est un bon moyen de commencer à trouver des partenaires: c’est-à-dire que vous aurez un partenaire de coentreprise (coentreprise) à investir. Le partage des bénéfices de votre première vente de maison avec d'autres partenaires est une excellente façon de commencer, tout en créant un élan et en obtenant votre première tentative à votre actif.

Bien sûr, vous devrez fractionner les bénéfices, mais il est bien mieux d’obtenir 50% de quelque chose que 100% de rien.

Étape 2: Commencez à bâtir votre équipe de retournement de maison

Dès que vous avez finalisé votre situation de trésorerie, la prochaine étape consiste à commencer à former votre équipe de retournement. Cette équipe vous aidera à trouver, réparer et vendre la propriété. La sagesse et l'expertise collectives vous aideront sûrement à atteindre vos objectifs de retournement de maison plus rapidement.

Quel que soit votre niveau d'expérience, vous ne pourrez tout simplement pas tout faire vous-même. Par conséquent, recruter votre propre groupe de cerveaux vous aidera non seulement à être plus productif, mais également à surmonter les inévitables problèmes et défis auxquels vous serez confrontés.

Votre équipe, à tout le moins, devrait comprendre des courtiers immobiliers, des entrepreneurs, des architectes, des spécialistes en assurance, des comptables et des prêteurs. Tous ces professionnels peuvent vous aider à tout comprendre plus rapidement et vous permettent de gagner de l'argent en retournant des maisons plus rapidement que vous ne le feriez vous-même.

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Étape 3: Trouvez une bonne maison à retourner

Trouver une propriété appropriée à retourner est certainement un défi. Cela est particulièrement vrai si vous avez décidé de vous rendre dans une zone géographique spécifique, située dans une zone qui vous intéresse et que vous avez entièrement explorée. Idéalement, vous devriez pouvoir acheter la maison à bas prix et la garder rapidement et à peu de frais, afin de pouvoir la revendre à un prix plus élevé (et évidemment réaliser un profit). Connaissant tous ces aspects afin de réaliser des bénéfices, vous devrez compter énormément sur votre équipe de retournement interne à l’étape 2 ci-dessus.

Un bon agent immobilier peut vous aider à trouver des maisons à retourner. Vous voudrez peut-être vous concentrer sur des propriétés qui, en théorie, n’auront pas besoin de réparations coûteuses. Sinon, vous pouvez vous concentrer sur les propriétés qui faire besoin de réparations plus importantes, mais les réparations augmenteront considérablement les capitaux propres. Les grossistes de l'immobilier et de l'immobilier peuvent vous aider à trouver les deux types de propriétés.

Étape 4: Faites le calcul à la maison

Lorsque vous effectuez votre analyse initiale, vous pouvez faire un peu de «calcul mathématique» pour évaluer si la maison est gagnante. La première chose à faire est de déterminer le prix de vente potentiel de la maison une fois que tout est en ordre. C’est ce que l’on appelle la valeur après réparation (ou ARV). Ensuite, il vous suffit de soustraire le prix d’achat, les réparations et tous vos frais de port mensuels. Ce qu'il vous reste, c'est votre profit.

Si tous ces calculs initiaux font ressortir la rentabilité, alors vous aurez peut-être un excellent retournement de maison. Vous devriez envisager de l'acheter!

Étape 5: Gérez la rééducation étroitement

Une fois que vous avez acheté la maison, ne comptez pas uniquement sur votre entrepreneur pour gérer et superviser toutes les réparations. Assurez-vous de bien gérer ce processus si vous gérez vous-même la gestion. Mieux encore, engagez un entrepreneur professionnel pour superviser toutes les activités de réadaptation, en particulier si la réadaptation est longue. Assurez-vous de superviser personnellement les réparations pour vous assurer qu'elles sont effectuées correctement et dans les limites du budget.

En fin de compte, vos bénéfices dépendent en grande partie de ce que vous payez pour la maison au départ, mais il est tout aussi important, voire plus, de faire en sorte que les coûts de réparation respectent votre budget. De même, surdimensionner vos capacités en faisant plus que votre budget ne le permet sur la rééducation ou en laissant votre regard de côté et en permettant à votre sous-traitant de courir librement sont deux des moyens les plus rapides de vous assurer que vos profits iront en fumée.

Étape 6: Travaillez vite et faites des profits

Le temps presse quand on tourne des maisons pour gagner de l'argent. C’est une course contre la montre, car plus la réhabilitation prend du temps ou plus la maison reste longtemps sur le marché, moins vous réalisez de bénéfices. Les coûts accessoires, tels que les paiements de financement, les paiements d'assurance, les taxes de séjour, les services publics et tous les autres frais de portage, qui doivent tous être payés à intervalles réguliers, augmenteront et diminueront vos bénéfices.

C’est simple: plus vous conservez de temps sur l’argent de vos investisseurs, meilleurs seront vos profits. Alors, faites vos améliorations rapidement.

Bien faire le travail, mais vite. Veillez à ce que vos sous-traitants s’acquittent de leur tâche dans le respect des budgets et des délais, et engagez de bons agents immobiliers pour vous aider à chiffrer le produit final de sorte qu’il se vende rapidement.

Nous estimons que, dans tous les revirements de notre maison, il faut compter six mois entre l'achat et la vente, en tenant compte de quelques mois de dépenses supplémentaires pour nous assurer que nous tirons profit de chaque revirement que nous réalisons.

Le résultat final

Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, l’appréciation rapide des marchés n’est pas un ingrédient nécessaire au succès d’une entreprise. Tant que vous vous en tenez à un ensemble de règles rigoureuses, vous pourrez également réaliser des profits importants, voire supérieurs, sur des marchés moins performants. Comme il s'agit d'un style d'investissement à court terme dans l'immobilier, le retournement de maison est en grande partie à l'abri des fluctuations extrêmes du marché. Le renversement de maison réussi peut donc être effectué dans n'importe quel type de marché.

Quand vous y réfléchissez, le retournement de maison est l’un des types d’investissement immobilier le moins risqué qui soit! Lorsque vous achetez correctement, effectuez un bon travail de réadaptation, respectez votre budget et mettez sur le marché un produit final qui présente une belle apparence et dont le prix est correct, vous ferez un profit à chaque fois.

Que penses-tu de la maison qui tourne? Avez-vous des conseils à donner aux débutants?

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