Investissements hors de l'État: faites cela au préalable | Immobilier

Warren Buffett a déclaré: «La différence entre les personnes qui ont réussi et les personnes qui ont réussi, c'est que les personnes qui ont du succès disent non à presque tout."

Je commence à me sentir comme Warren Buffett à cet égard.

Bien que j'ai passé une grande partie de ma carrière à sauter devant des opportunités devant moi, je suis devenue très prudente dans le domaine des investissements depuis que j'ai eu 50 ans. (Ouais, je sais… je ne regarde pas un jour au-dessus de 40 ans. Arrêtez! Vous ' me faisant rougir.)

Ma nature prudente a récemment été mise à l’épreuve lorsque je me suis associé à une quarantaine d’investisseurs de mon entreprise pour acheter une installation de stockage autonome rentable dans un État différent.

Voici comment j'ai dépensé des milliers de dollars en honoraires juridiques, sacrifié des centaines de milliers de profits et risqué de me gifler devant plus d'un millier de personnes sur ma liste de diffusion, le tout dans un souci de prudence et de protection de mes investisseurs et moi-même des risques potentiels.

Pourquoi j'ai rompu avec l'une des offres (potentiellement) les plus lucratives de ma carrière

Il y a quelques années, j'ai écrit un livre. Tentative d'alerte comique: avec une grande humilité, je l'ai intitulée

Mais j’en suis venu à croire que, pour les investisseurs conservateurs, il avait largement surchauffé au cours de ce cycle immobilier. Pour beaucoup d'entre nous, il est difficile de trouver un accord qui ait du sens.

(J'admets volontiers que certaines entreprises obtiennent un meilleur travail que les miennes en matière de contrats d'approvisionnement, tandis que d'autres en obtiennent de bons.)

En conséquence, mon entreprise et moi-même avons commencé à investir en dehors de plusieurs familles, plus spécifiquement dans le self-stockage. J’ai détaillé la logique de cette extension sur BiggerPockets par le passé.

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Dans l’esprit de fournir des opportunités à faible risque à nos investisseurs, nous avons examiné avec la plus grande attention les opérateurs de self-storage et de parcs de maisons mobiles prospères. Nous recherchons des opérateurs qui ont prospéré au cours des derniers replis du marché et en qui nous avons confiance à ce stade du cycle du marché.

Nous avons maintenant examiné trois opérateurs pour lesquels nous avons un grand respect. Nous avons visité chacun d’entre eux en personne à plusieurs reprises et nous prévoyons de tirer parti de plus d’opportunités d’investissement pour chacun d’eux au cours des prochains mois.

Un des opérateurs nous a récemment proposé de recapitaliser un actif qu’il possédait depuis 2012. Un autre groupe d’investissement prévoyait depuis longtemps de se retirer.

Cet actif est très bien situé, avec une forte croissance démographique et des revenus élevés. Le risque semblait très faible depuis six ans et ils sont conscients des défis, des coûts et de la dynamique du marché. L'étude de marché et les données financières sur la propriété étaient solides et nous étions ravis de faire notre deuxième investissement avec cet opérateur.

Je parlais lors d'une conférence en C.-B., puis je me suis envolé pour L.A. afin d'interviewer deux autres opérateurs de self-stockage quelques jours plus tard. Nous avons décidé de réunir les documents juridiques et d'annoncer le webinaire à nos investisseurs. avant J'ai fait un voyage pour le voir en personne.

Je suis rentré de L.A., puis je suis immédiatement monté dans un avion pour voir le bien. J'ai passé une journée à visiter la région, l'actif et chacune des propriétés comparables. J’ai visité le département de la planification et du zonage de la ville et j’ai également contacté les départements de la ville voisine et de la construction du comté.

Lors de la visite d'un investissement potentiel, ce que j'ai trouvé m'a surpris

Au cours de ma visite, j’ai appris que deux nouveaux permis avaient récemment été approuvés pour de grandes installations de libre-entreposage à proximité. L'un d'entre eux n'était qu'à un peu plus de trois kilomètres. En arrivant à cet endroit, voici ce que j'ai vu:

J'étais alarmé –Pour dire le moins!

La construction des deux grandes installations (environ 80 000 et 100 000 pieds carrés, respectivement) a confirmé notre conviction que le marché en croissance soutiendrait une offre accrue. Euh… bonne nouvelle!

Et il serait facile de justifier d’aller de l’avant et même de renforcer notre argument en faveur de la force du marché. (Il y a toujours des arguments mentaux pour soutenir ce que nous voulions faire de toute façon, non?)

Mes premières pensées ont été quelque chose comme:

• Il s’agit d’un investissement fort et rentable, présent sur un marché où la population a augmenté de 10% depuis 2010.
• Les locataires de l’entrepôt sont «collants» et passent rarement un samedi à louer un camion de déménagement et à transporter leurs affaires plus tard pour économiser quelques dollars par mois (surtout quand ils plan être là peu de temps).
• Nos investisseurs ont soif de nouvelles opportunités d’investissement et nous l’avons déjà annoncé! Nous allons collectivement gagner beaucoup d’argent grâce à cet accord.
• Nous venons de dépenser plusieurs milliers de dollars en frais d’avocat pour préparer nos documents juridiques.

Que ferait Warren Buffett?

Mais ce n’est pas ce que pense Buffett.

Je ne veux pas exposer le capital de nos investisseurs à des risques inutiles. J'ai beaucoup confiance dans l'équipe des opérations de cette société, mais nous avons décidé de laisser passer cette opportunité.

L'affaire aurait probablement abouti. Mais notre rôle est de sélectionner soigneusement les opérateurs et les opportunités et de protéger nos investisseurs et nous-mêmes de tous les risques inconnus et évitables. Cette opportunité spécifique probably ce n’est pas suffisant.

Avec la révélation de ces nouvelles installations lors de ma visite dans la région, cet investissement est devenu trop risqué pour nous. Quoi de plus? Je suis vraiment convaincu que l'opérateur n'était pas au courant de ces nouveaux permis. Il est très difficile d'extraire des informations des départements de la construction, même des pros.

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Ce que j'ai appris dans cette instance et ce que vous devriez également apprendre!

5 idées à retenir pour faire du tourisme une opportunité d'investissement extra-étatique

1. Faites toujours votre propre diligence raisonnable. Faites ceci sur le terrain. Il n’est pas suffisant d’étudier les rapports de marché, Google Maps / Google Earth, etc. J’ai appris cela après avoir failli faire une terrible erreur dans un appartement il y a quelques années! Et je sais que beaucoup d’investisseurs ont été incendiés en achetant à découvert.
2. Vérifiez tout auprès des services locaux de planification et de zonage / construction. Assurez-vous de le faire chaque fois que cela est pertinent, mais ne vous limitez pas à cela. Parcourez chaque route importante dans un rayon raisonnable pour voir ce qui se passe.
3. Utilisez la «règle de la grand-mère» pour investir. Ne donnez pas un dollar de votre argent – ou de l’argent d’un investisseur – à quelque chose que vous ne recommanderiez pas à votre grand-mère si c’était tout ce qu’elle devait vivre. (Et, bien sûr, ne prenez jamais de capital d’investisseur si c’est tout ce dont ils ont besoin pour vivre.) C’est ce que m’a appris mon mentor multifamilial.
4. N'ayez pas peur de partir. L'erreur des coûts irrécupérables peut vous inciter à aller de l'avant. (c’est-à-dire «mais nous avons déjà investi tant de temps et d’argent!»), mais cette chanson de sirène doit être passionnément ignorée.
5. Parfois, la meilleure affaire est celle que vous ne faites pas. C’est juste un fait: "Vous ne perdrez jamais d’argent sur le contrat dans lequel vous n’investissez pas."

Nous avons commencé avec un célèbre Buffett-ism. Terminons par les deux premières règles d’investissement de Buffett:

1. Règle n ° 1: Ne jamais perdre d'argent
2. Règle n ° 2: N'oubliez jamais la règle n ° 1.

Avez-vous déjà quitté un accord qui semblait bon? Ou avez-vous ignoré votre instinct et avez-vous tout de même progressé? Comment cela s'est-il passé pour vous?

J'adorerais avoir de vos nouvelles dans la section commentaire ci-dessous!