J'ai presque acheté des propriétés aux enchères (voici ce qui m'a arrêté!)

Comme vous l'avez peut-être remarqué sur votre marché local, il est SUPER concurrentiel de trouver de bonnes affaires. Cela pourrait être spécifique à notre marché local, mais j'ai parlé à de nombreux investisseurs actifs à travers le pays, et le consensus est le même. Il est difficile de trouver une bonne affaire. Eh bien, j’estime qu’il faut toujours trouver des offres, mais à mesure que le marché devient plus concurrentiel, il faut devenir plus créatif et débrouillard.

Mon mari, Matt, et moi, nous attendions avec impatience et nous nous sommes rendus compte que, à la fermeture de quelques projets, nos stocks étaient faibles et nous avions besoin de plus de propriétés dans notre pipeline. À l'heure actuelle, nous achetons des biens principalement par l'intermédiaire de grossistes, de courtiers résidentiels et commerciaux et de la MLS.

Note latérale: Pour ceux qui pensent que la MLS est une perte de temps totale, ce n’est pas toujours vrai! En fait, nous venons de fermer un duplex à Trenton qui figurait sur la MLS. C'était une propriété HomePath, nous avons donc dû surveiller le moment où les investisseurs pouvaient acheter la propriété. Nous l'avons surveillé de près et acheté pour ci-dessous demandant 28k $. Il a besoin d’environ 45 000 $ de travail et l’ARV de 125 000 $. Pas une mauvaise affaire, non? Ne rejetez pas la MLS!

Retour à mon récit et à mon cours. Nous achetons actuellement différents types de propriétés. Nous recherchons activement trois types d’immobilier: (1) les immeubles multifamiliaux (plus de 50 unités) en PA, (2) et les immeubles unifamiliaux situés dans notre zone de chalandise dans le comté de Mercer pour être réparés et détenus ou vendus à un investisseur, et ( 3) maisons unifamiliales à proximité de nous que nous pouvons vendre à un acheteur final.

Puisque nous avons actuellement des objectifs d’achat ambitieux, nous savions que nous devions essayer quelque chose de différent. Nous avons donc décidé de commencer à assister aux enchères locales, à la fois dans le comté et dans la ville. Ce processus nous a appris beaucoup de bonnes leçons – une en particulier que nous souhaitons partager avec la communauté BP!

Assister à la vente aux enchères de la ville

La première vente aux enchères à laquelle nous avons assisté était la vente aux enchères de la ville locale. Ici, dans la ville de Trenton, ces ventes aux enchères ont lieu quatre fois par an. Ils font un excellent travail en répertoriant autant d'informations que possible sur ces propriétés. Ils donnent également des plages horaires pour aller les visiter. C’est incroyablement utile et très différent de certaines autres ventes aux enchères où vous ne pouvez même pas accéder à l’intérieur de la propriété avant la vente aux enchères.

Ils demandaient des frais d’inscription de 150 $ à ceux qui s'apprêtaient à soumissionner, ainsi qu’un acompte de 10% du prix d’achat, non remboursable si vous annuliez la transaction. Nous avons parcouru la liste complète des quelque 40 propriétés et en avons dressé une courte liste d'environ quatre que nous souhaitions vraiment. Nous voulions VRAIMENT deux: un immeuble commercial proche de certains de nos autres immeubles et un immeuble à usage mixte de l'autre côté de la rue, sur un autre immeuble de 4 logements que nous possédons.

Au début de la vente aux enchères, environ 100 personnes étaient présentes. C'était une maison emballée! Dès le départ, nous savions qu'il y aurait beaucoup de concurrence. Autre chose à noter, la plupart de ces propriétés à la vente aux enchères de la ville étaient des propriétés complètement délabrées. Certains d'entre eux avaient des problèmes structurels que nous restons généralement à l'écart. C'est pourquoi il est essentiel de pénétrer dans ces propriétés avant de faire une offre.

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Au début de la vente aux enchères, nous avons attendu patiemment que nos offres soient annoncées. Malheureusement, nous avons perdu dans les enchères pour toutes les propriétés que nous voulions! Le bâtiment commercial a fini par atteindre 65 000 dollars, alors que notre offre maximale était de 40 000 dollars. Le bâtiment à usage mixte nous avons vraiment aimé vendu pour DOUBLE notre offre max! C'était une frénésie alimentaire pour chaque propriété, y compris celles qui étaient vraiment en mauvais état dans les quartiers défavorisés.

Pointe: Si vous décidez de participer à des enchères, déterminez votre enchère maximale AHEAD OF TIME et respectez-le. N'augmentez pas votre enchère à cause de la concurrence. N'oubliez pas que la concurrence fera toujours monter les prix!

Bien sûr, nous avons été déçus de ne pas avoir acheté de propriétés lors de cette vente aux enchères; Cependant, nous nous en sommes débarrassés et avons décidé de concentrer notre énergie sur les enchères du comté.

Passage aux enchères du comté

Nous avons décidé d'assister à un couple des représentants du comté, le shérif (Mercer County, NJ) avant de soumissionner. C'était en fait une idée intelligente. Nous sommes devenus à l'aise avec le processus et avons appris tout sur l'environnement dans lequel nous intervenions. La façon dont ce comté fonctionne est qu’ils ont une liste (une liste de 352 pages, pourrais-je ajouter) de toutes les adresses, des montants dus à la banque et des dates de vente aux enchères figurant sur leur site Web. En fait, j'ai imprimé ce document incroyablement volumineux pour pouvoir commencer à mettre en évidence les propriétés répertoriées pour quelle date. La vente aux enchères de la ville a été un peu plus facile pour nous. Nous connaissons à peu près toutes les rues et tous les quartiers de Trenton. Il était donc facile pour nous de parcourir la liste et de voir celles sur lesquelles nous souhaitions soumissionner et celles sur lesquelles nous ne voulions pas soumissionner. Les enchères au niveau des comtés ont nécessité beaucoup plus de recherche et d’établissement des faits.

Pendant plusieurs semaines, nous avons dressé une liste des propriétés mises aux enchères cette semaine-là. Nous avons assisté et parlé à autant de personnes que possible. Contrairement aux enchères municipales, vous n’avez pas à payer de frais d’inscription, mais vous devez vous inscrire si vous envisagez d’enchérir. Ils vous demandent également de "montrer votre argent", ce que j'ai trouvé très intéressant. Ils veulent voir la preuve que vous avez des chèques de banque (ou de l'argent) pour prouver que vous êtes pour de vrai. J'ai vu un gars portant une enveloppe avec ce qui devait être proche de 50 000 $ CASH à l'intérieur! On m'a dit que quelqu'un se sentirait à l'aise de se promener avec autant d'argent.

Une fois que nous nous sommes habitués, nous avons décidé de commencer à enchérir. Nous sommes allés trois semaines consécutives et avons soumissionné pour plusieurs propriétés. Nous avons créé un tableur contenant l’adresse, le montant en banque dû, le prix de départ, notre enchère maximum, la VAD, le lit / la baignoire, les pieds carrés et les billets. (Le prix de départ est le montant que la banque est disposée à accepter pour rembourser son prêt. C’est l’offre de départ. On pourrait lui devoir 300 000 $, mais le prix de départ pourrait être de 150 000 $.) La clé est de savoir en quoi ce prix de départ est antérieur à la vente aux enchères.

Le but de ce jeu est de déterminer si vous pouvez acheter en dessous du marché.

Chaque semaine, je consacre une tonne de mon temps à cette initiative. J'énumérerais toutes les propriétés qui allaient être mises aux enchères, je déterminais si cela valait la peine, et je faisais des recherches sur la MLS pour les antirétroviraux et les archives publiques pour en apprendre le plus possible sur la propriété. Il y avait environ 30 propriétés sur notre liste. Donc, vous pouvez faire le calcul – il m'a fallu un certain temps pour faire toutes ces recherches. Lors de la vente aux enchères de la semaine dernière, il y avait une propriété qui était un condo et la surprise était de 15 000 $. C'était une bonne affaire, et la VDA coûterait entre 70 et 80 000 $. Eh bien, tout le monde à la vente aux enchères savait que c’était une bonne affaire aussi, et il a fini par se vendre pour 50 000 dollars (et notre nombre maximum était de 25 000 dollars).

Donc, encore une fois, nous n'étions pas disposés à dépasser notre enchère maximum et nous avons surenchéri.

Leçon clé que nous avons apprise

Après la vente aux enchères de la semaine dernière, je me suis tourné vers mon mari, Matt, pour lui dire: «Cela ne semble pas fonctionner.» Il m'a regardé et a accepté. Tout d'abord, lorsque vous assistez à plusieurs de ces ventes aux enchères, il y a une poignée de «joueurs» dans la salle. Ces «joueurs» ont pour mission d’assister à ces enchères et d’avoir un aperçu du processus et des propriétés. Donc, en résumé, nous sommes en concurrence avec des personnes qui soumissionnent aux enchères comme principal emploi. Beaucoup d’entre eux se font concurrence pour faire monter les prix. Vous n'allez pas obtenir un «bon» accord lorsque vous êtes positionné de cette façon. De plus, vous devez effectuer une quantité incroyable de recherches pour déterminer même ce qui constitue une bonne affaire et ce qui ne l’est pas. Vous ne pouvez même pas entrer dans ces propriétés pour vérifier quoi que ce soit. Nous avons décidé de ne pas être à l'aise avec ce niveau de risque.

Ainsi, après cette prise de conscience et cet apprentissage, nous avons décidé de mieux nous tenir devant les grossistes avec lesquels nous avons acheté des propriétés par le passé plus régulièrement. Cette semaine, nous avons contacté des grossistes et des agents immobiliers REO avec lesquels nous avons travaillé par le passé et leur avons indiqué ce que nous recherchions. Ils avaient tous des contrats en préparation, donc c'est prometteur.

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En outre, l'un des principaux «acteurs» de la vente aux enchères du comté est un autre grossiste avec lequel nous avons fait affaire et qui est également l'un de nos locataires commerciaux. Comme nous avons déjà fait affaire avec lui, nous avons décidé de le faire si nous achetions des propriétés aux enchères. ils seront à travers lui. Au lieu de faire toutes les recherches et de consacrer tout notre temps au processus de vente aux enchères nous-mêmes, nous consacrons mieux notre temps et notre énergie à passer devant les grossistes pour trouver des marchés hors marché moins concurrentiels.

Nous préférerions payer à ce grossiste ou à tout autre grossiste leurs frais de 2 500 $ à 5 000 $ pour une bonne affaire plutôt que de devoir participer au processus de sous-traitance de ces offres. Les grossistes passent beaucoup de temps à négocier des contrats. Et ils devraient être payés pour leurs efforts.

La ligne de fond est à quel point votre temps est-il précieux? Tout le reste dans cette entreprise est illimité. Après tout, le temps est la seule ressource limitée. Peu importe votre expérience ou votre manque d'expérience dans ce secteur, vous devez évaluer en permanence la façon dont votre temps est dépensé et les meilleures façons d'atteindre vos objectifs.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Je suis curieux d'entendre vos expériences. Quelles activités d'investissement immobilier avez-vous externalisées? Comment ça a fonctionné pour vous?

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