La plus grosse erreur que j'ai faite en tant que premier propriétaire

Celui-ci ne va probablement pas être trop choquant pour trop de gens. Quelle est la plus grosse erreur que j’ai commise lors de mes débuts en tant que propriétaire? Haut la main: je n’ai pas assez bien projeté.

Dès le début, lorsque j'ai commencé dans l'immobilier à Kansas City, il y avait cette peur indéniable qui me submergerait si une propriété demeurait vacante trop longtemps. Je me souviens d'une fois, lorsque 13 applications consécutives ont échoué pour une raison ou une autre.

Même si au moins quatre candidats ont été approuvés, les candidats potentiels ont tous «fantasmé» sur mon entreprise et sur moi une fois que je les ai informés de leur statut.

La peur s'est transformée en anxiété, puis quelque chose de proche du désespoir s'est manifesté; Je devais louer cette propriété, à n'importe qui et à n'importe quel prix.

Ne faites pas cette erreur! Et je devrais noter, l'erreur est conceptuelle. Sachez clairement qu'une propriété vacante est préférable à une propriété louée à la mauvaise personne.

Les expulsions sont une affaire coûteuse en soi. Dans certains endroits, ils prennent aussi beaucoup de temps. Le processus peut prendre des mois.

Vous voulez une preuve? sur City-Data.com, par exemple. Dans ce document, propriétaire après propriétaire, il explique comment il leur a fallu des années pour expulser des locataires à New York.

Pire encore, certains locataires feront des dégâts importants avant de partir. Nous avons eu un marteau et aller en ville sur la cloison sèche dans toute l'unité!

Alors, dites-le avec moi maintenant, "Une propriété vacante vaut mieux que celle louée à la mauvaise personne."

Screen Early

Une de nos premières erreurs a été de ne pas effectuer beaucoup de «présélection». Il s'agit d'une présélection effectuée par téléphone ou par courrier électronique lorsqu'un prospect vous contacte pour la première fois.

Pour des raisons de logement équitable, il est important de ne jamais dire que quelqu'un ne devrait pas postuler, car il ne répond pas à vos critères. Mais vous devriez quand même leur demander s’il ya des expulsions, des crimes ou si elles ont un emploi et gagnent un revenu suffisant pour répondre à vos critères.

Ensuite, utilisez la troisième personne et dites quelque chose comme: «Nous n’acceptons pas les expulsions». Si le candidat potentiel dit qu’il souhaite présenter sa candidature de toute façon, ne le dissuadez pas. Mais la plupart ne s’ennuieront pas. Quel serait le but?

Maintenant, oui, certaines personnes vont vous mentir et espèrent pouvoir passer inaperçues lors de votre dépistage. Mais la plupart n'essaieront pas, et vous gagnerez beaucoup de temps à montrer la propriété ou à exécuter une application pour une personne qui n'avait aucune chance d'être approuvée au départ.

Vous pouvez également utiliser de nouvelles technologies telles que Rently ou ShowMojo, qui peuvent automatiser les processus de présélection et d'affichage.

Sur une note un peu sombre mais amusante, une fois, nous avons décidé de supprimer les frais de candidature afin d’encourager davantage de candidatures. Vous ne pouvez probablement pas imaginer à quel point certains d’entre eux étaient mauvais!

Un type m'a crié après avoir refusé sa candidature, car sa vérification des antécédents comportait 19 condamnations, dont trois étaient des crimes.

«Mais ça fait plus de 10 ans!» Rétorqua-t-il.

Comment cela aurait-il pu durer moins de temps? Je lui ai dit poliment que c'était notre politique et que je ne pouvais rien faire.

Il se trouve que les frais de demande servent également de méthode de dépistage. Ceux qui sont peu susceptibles d'être acceptés sont rarement disposés à payer pour le savoir à coup sûr. Si vous ne transmettez pas les frais associés au filtrage aux locataires, à mon avis, vous le faites mal.

Écran souvent

Cela peut sembler un peu méchant, mais vos critères de sélection doivent être stricts. Dans l'une de nos premières débâcles, nous avons seulement refusé d'accepter des candidats qui avaient été expulsés au cours des trois dernières années. C'était une très mauvaise idée pour le moins.

Par exemple, une dame a échoué parce qu’elle n’avait pas été expulsée au cours des trois dernières années. Malheureusement, elle avait été expulsée 10 fois auparavant!

Comment il est même possible d’avoir été expulsé aussi souvent, cela m’a dépassé, mais elle a quand même réussi cet exploit impressionnant. Inutile de dire qu'elle a cessé de payer son loyer quelques mois après le début de son bail et nous avons été obligés de demander l'expulsion numéro 11.

Vos critères peuvent changer de propriété à propriété ou de marché à marché. Et il y a quelques exceptions notables auxquelles vous devez également penser – par exemple, les demandeurs de la section 8, les clients potentiels avec des cosignataires, les locataires avec des animaux de compagnie (y compris les types d'animaux de compagnie qui sont acceptables et si vous facturez le loyer d'animal de compagnie). La liste continue. Les colocataires peuvent aussi avoir des problèmes, surtout si un seul d'entre eux a un mauvais crédit.

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En général, voici nos critères de sélection:

• Aucune expulsion au cours des 10 dernières années
• Pas plus d'une expulsion
• Aucun crime (autre qu'un DUI) au cours des 10 dernières années
• Pas de crimes violents
• Trois fois le loyer en revenu
• Pas plus d'un retard de paiement par an dans leur historique de location
• Pas de faillite
• Un pointage de crédit au moins supérieur à 500, et à moins de tout le reste est bon, supérieur à 600

C’est un peu plus compliqué que cela car toutes ces questions se recoupent et se nuancent. Et rappelez-vous, ces critères doivent être identiques pour chaque demandeur. Ne traitez jamais deux candidats différemment, sinon vous aurez très bientôt des nouvelles de Fair Housing.

Les critères peuvent changer d'une propriété à l'autre, mais cela doit être écrit et déterminé avant le fait.

Il est également essentiel de filtrer chaque personne âgée de plus de 18 ans qui vivra dans la propriété. Une autre expérience malheureuse que nous avons eue au début a consisté à sélectionner une femme qui avait postulé et qui semblait décente. Mais ensuite, son petit ami est venu signer le bail.

Il a glissé dans les mailles du filet pour lesquelles il n’avait pas été examiné; nous avons bêtement signé le bail avec eux deux.

(Remarque: il n’est pas rare que des personnes qui n’ont pas souscrit à un bail s’implantent après le fait. Vous devriez toujours émettre une violation du bail si vous pensez que cela se produit.)

Le couple s'est avéré être l'un des locataires les plus odieux que nous ayons jamais eu. Mois après mois, nous avons reçu d'innombrables plaintes concernant des problèmes pour la plupart triviaux. Puis un jour, le petit ami a été arrêté. Peu de temps après, ils ont perdu leur loyer et nous nous sommes retrouvés une fois de plus sur le chemin des expulsions.

Écran, les gars! Un écran comme votre vie en dépend!

Dépistage de sous-traitance

Je recommande également d'externaliser votre dépistage si possible. Nous utilisons Red Star Backgrounds, qui effectue pour nous la vérification de l'historique des revenus, des emplois et des locations.

La plupart des entreprises ne le seront pas. Si vous pouvez en trouver un, je vous recommande de les utiliser. Si vous choisissez de le faire vous-même, vous voudrez peut-être louer la propriété même si vous devez étendre vos règles pour que quelqu'un soit admissible. peut faire des imbéciles de nous tous.

Dans le même ordre d'idées, ce devoir serait la dernière chose que j'attribuerais à un employé. Vous devez vous assurer que le dépistage est approfondi, correct et non précipité.

Je voudrais en outre faire en sorte que votre société de gestion immobilière obtienne votre approbation pour les nouveaux baux. Dans le cas de la femme avec 10 expulsions, je n'ai jamais vu la vérification des antécédents. J'avais délégué cette tâche à un employé.

Cette personne a vu que le demandeur répondait techniquement à nos exigences et l'a ensuite approuvée. De nombreux employés voudront simplement louer la propriété afin de pouvoir arrêter d'y penser et de passer à autre chose.

La délégation est généralement une bonne chose, mais pas toujours! Si j'avais vu le rapport de base, j'aurais immédiatement compris que nous devions changer ce critère. Mais je ne l’ai pas fait et nous avons perdu beaucoup d’argent pour un locataire désastreux à cause de cela.

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Conclusion

Aujourd'hui, en raison de notre dépistage rigoureux, nous avons très rarement une expulsion. Cela est vrai même si la plupart de nos propriétés sont situées dans des quartiers populaires ou de la classe moyenne inférieure.

Nous avons économisé beaucoup d’argent sur les coûts d’expulsion et la perte de loyer (sans parler des dégâts matériels souvent imputables à une expulsion). Cela dit, il est facile de dire que le dépistage est extrêmement important, mais ce n’est pas aussi facile à adopter.

Faites du filtrage une priorité absolue car un mauvais filtrage est presque toujours la plus grande erreur des nouveaux propriétaires. Heck, c’est aussi souvent la plus grosse erreur des propriétaires terriens vétérans.

Avez-vous des histoires de locataires cauchemardesques? Ces locataires avaient-ils été bien filtrés?

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