La propriété immobilière en vaut-elle la peine?

Megan écrit dans:

“Mon mari et moi cherchons à acheter une maison l'année prochaine. Mes parents et mes frères et sœurs pensent que c'est une bonne idée et me donnent des informations sur l'achat d'une maison et sur les investissements considérables qu'ils réalisent. Sa famille est catégoriquement opposée et dit que les maisons sont un gouffre financier qui dévore votre portefeuille et n’apprécie guère l’histoire. De quel côté pensez-vous avoir raison? Je suppose que la vérité se situe quelque part au milieu, ce qui se produit généralement lorsque vous avez deux points de vue opposés extrêmes.“

Mon point de vue est quelque part au milieu, mais en réalité je me penche plus pour la famille de votre mari que pour votre famille. Je parle d’expérience pure ici: l’accession à la propriété est un gouffre financier énorme.

Le moyen le plus simple pour comparer le coût d’accès à la propriété au coût de la location consiste à comparer le paiement hypothécaire mensuel au loyer et à choisir l’option la moins chère pour le type de logement dont vous avez besoin. Si vous vous en tenez strictement à cela, vous vous retrouverez dans une situation difficile, car il y a beaucoup de coûts supplémentaires à assumer pour devenir propriétaire.

Pour les articles ci-dessous, je vais tout fonder sur une maison de 200 000 $ dans ma région. Les chiffres varieront beaucoup d’une région à l’autre – c’est simplement pour donner un exemple concret de ce dont je parle.

Coûts de maintenance peut être significatif avec l'accession à la propriété. J'encourage généralement les gens à retenir 1% de la valeur de leur maison chaque année pour le remplacement de l’appareil et pour d’autres tâches de maintenance. Avec une maison de 200 000 dollars, cela représente 2 000 dollars par an, soit 167 dollars par mois.

Impôts fonciers sont également une dépense importante. Dans ma région, les impôts fonciers sur une maison de 200 000 dollars finiront par s’élever à 3 600 dollars par an, soit 300 dollars par mois.

Assurance est beaucoup plus lourd pour les propriétaires aussi. L’assurance locative ne couvre que les biens, tandis que l’assurance des propriétaires couvre les biens ainsi que le coût de la propriété. Cela variera beaucoup selon votre situation exacte, mais je m'en tiens à la, il est recommandé de diviser la valeur d'une maison par 1 000, puis de multiplier le résultat par 3,5. Cela signifie que la prime annuelle pour la maison discutée ici est d'environ 700 $. Pour l'assurance de location, cet article 150 $ par an pour l'assurance. Ainsi, pour les propriétaires, le coût supplémentaire mensuel de l'assurance est d'environ 45 $.

À partir de ces éléments, il est très raisonnable de penser que le fait de posséder une maison de 200 000 $ par rapport à une location vous coûtera 500 $ de plus par mois, même si le loyer et l’hypothèque sont égaux.

Qu'en est-il des facteurs qui rendent moins coûteuse l'accession à la propriété?

La déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires est certainement un facteur. Au cours de la première année d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 4% d’un montant de 200 000 $ sur 30 ans, vous allez dépenser environ 12 000 $ en intérêts hypothécaires. Si nous supposons que vous êtes dans la tranche d'imposition de 30% et que nous ne supposons que la moitié de cet intérêt dépasse la déduction standard (parce que vous obtiendrez un avantage de la déduction standard si vous louiez), cela représente 1 800 $. économies par an, ou 150 $ par mois. C’est un chiffre qu’il est très difficile d’estimer parfaitement à cause des énormes variations dans les situations personnelles, bien sûr.

L’appréciation de la valeur de la maison est un facteur très variable. Si les cinq dernières années nous ont appris quelque chose, c'est qu'une maison n'est pas un compte d'épargne. Mon hypothèse serait que – environ 3%. Cela représenterait une augmentation annuelle d’environ 6 000 dollars pour la maison en question, ou 500 dollars par mois.

Cependant, il y a un problème. Lorsque la valeur de la maison augmente, le coût de la maintenance (dû à l'inflation) et du coût de l'assurance augmentent également. Pour chaque maison d'une valeur de 6 000 $, les taxes devraient augmenter de 9 $ par mois, l'entretien de 5 $ par mois et l'assurance de 1,50 $ par mois environ, ce qui représente un supplément de 186 $ par an.

Voici la réalité, de mon point de vue. L'accession à la propriété dévore votre argent liquide. Chaque mois, vous dépenserez plus d’argent si vous êtes propriétaire d’une maison que de la louer pour environ le même paiement mensuel.

Toutefois, cet investissement est en moyenne récupéré par l’augmentation de la valeur de la maison. En fait, sur le long terme, il est plus que récupéré.

Le problème réside dans les flux de trésorerie. Si vous marchez sur une corde raide juste pour pouvoir faire basculer les coûts mensuels de l'accession à la propriété et que vous glissez et tombez, vous risquez de ne rien récupérer du tout, car vous êtes complètement à la merci du marché du logement à court terme surface. Peut-être que ça ira si cela se produit – sinon, vous pourriez avoir des problèmes.

(Nous n’entrerons pas dans le facteur temps, mais il suffit de dire qu’il est beaucoup plus facile de contacter un propriétaire quand vous avez un problème que d’essayer de le régler vous-même ou de faire appel à un réparateur onéreux.)

Alors, que devrais-tu faire? Si j'étais à votre place, je regarderais attentivement le quartier où je pensais acheter. Y a-t-il beaucoup de maisons à vendre dans cette zone? Le quartier a-t-il une belle apparence ou est-il délabré? Je préférerais acheter dans un quartier qui semble en bon état sans avoir beaucoup de maisons à vendre et ne pas acheter dans un quartier qui semble délabré avec beaucoup de maisons à vendre.

Pourquoi? Si vous contractez un prêt hypothécaire, vous devez vous inquiéter à court terme. Que se passe-t-il si les dépenses sont trop élevées? Que se passe-t-il si une personne perd un emploi la deuxième année de son emprunt hypothécaire? Vous aurez probablement besoin de vendre assez rapidement et vous souhaiterez idéalement un petit retour sur cette vente. Cela sera beaucoup plus difficile à faire dans une zone délabrée.

Lors de la faillite du logement en 2008 et 2009, beaucoup de gens ont découvert à la dure qu’ils ne tenaient pas compte de ce court terme et qu’ils ne pouvaient pas continuer à payer leurs factures. Ils ont également constaté qu’ils ne pouvaient pas vendre la propriété facilement et obtenir un rendement suffisant. Alors qu'ont ils fait? Ils ont laissé les clés dans une enveloppe, se sont éloignés et se sont retrouvés avec moins d’argent en main et un rapport de crédit profondément terni. C’est un risque d’accession à la propriété et un risque à éviter. Assurez-vous d’acheter une maison que vous pourrez revendre facilement.

La seule exception à cette règle est si vous achetez une propriété dont le versement hypothécaire est nettement inférieur à votre loyer actuel. Dans cette situation, vous devriez être capable de résister à toutes les tempêtes qui vous frappent.

Encore une fois, ceci est juste mon point de vue en tant que locataire expérimenté et en tant que propriétaire expérimenté. Nous avons acheté une maison dans une région où nous pourrions facilement la revendre si nous en avions besoin. En fin de compte, je pense que c'était un choix judicieux, bien que nos frais de subsistance mensuels aient certainement augmenté après le déménagement.