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Dans l’immobilier résidentiel, le loyer calculé au prorata est le terme qui décrit le montant qu’un locataire verse à un locateur pour avoir occupé un logement locatif pendant moins d’un mois.
Le concept de loyer au prorata est essentiel pour les propriétaires comme pour les locataires, chacun ayant un intérêt financier dans l’utilisation et la méthode de calcul de son utilisation.
Avant de décrire l’utilisation du loyer au prorata, voyons d’abord comment il est calculé.
Calcul du loyer au prorata
Le loyer calculé au prorata peut être calculé de trois manières communes et chacun produira des montants légèrement différents. Aux fins de nos calculs, nous supposerons un loyer mensuel de 1 000 $ et le renouvellement d’un nouveau bail à compter du 15 mai 2019.
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365 jours par an
Le premier moyen typique de calculer le loyer au prorata est basé sur une année civile de 365 jours. La formule est la suivante:
(Nombre de jours occupés / 365 jours dans une année) x (montant de la location mensuelle x 12 mois dans une année)
Un contrat de location de 1 000 $ par mois débutant le 15 mai 2019 produit les éléments suivants:
(15/365) x (1 000 $ x 12) = 493,15 $
Le second moyen de calculer le loyer au prorata est basé sur le nombre de jours du mois. La formule est la suivante:
(Nombre de jours occupés / Nombre de jours dans un mois) x Montant mensuel de la location
En utilisant cette méthode, le loyer au prorata est calculé:
(15/31) x 1 000 $ = 483,87 $
Enfin, certains gestionnaires d’immeubles utilisent un «mois bancaire» de 30 jours, quel que soit le nombre réel de jours dans le mois calculé au prorata.
(Nombre de jours occupés / 30) x montant de location mensuel
Cela produit un loyer calculé au prorata comme suit:
(15/30) x 1 000 $ = 500,00 $
Du point de vue du propriétaire, les mois du banquier rapporteront le loyer proportionnel le plus élevé de tous les mois sauf le mois de février. Dans un marché à rotation rapide, l’utilisation des mois bancaires peut être un moyen pratique d’aider à compenser les taux de vacance élevés.
Toutefois, sur des marchés plus stables où les locataires ont tendance à rester plus longtemps, l’importance d’une relation forte entre locataires peut imposer l’utilisation d’une méthode plus favorable pour votre résident.
Il est toutefois essentiel que les propriétaires appliquent de manière cohérente le loyer calculé au prorata et le calcul de celui-ci. En fait, la formule utilisée devrait être décrite dans votre contrat de location. L’application incohérente du loyer au prorata pourrait être interprétée comme une discrimination interdite par.
Du point de vue du locataire, il est essentiel de savoir que, sauf indication contraire dans le bail ou conformément aux lois locales ou nationales, les propriétaires ne sont pas obligés de fournir un loyer calculé au prorata.
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Pourquoi le loyer calculé au prorata
Move In / Move Out
La signature d’un nouveau bail d’appartement est le scénario le plus courant dans lequel vous pourriez rencontrer un loyer calculé au prorata. Il est important de savoir que si un bail commence le premier du mois et que vous n’emménagez pas avant le cinquième jour par choix, il est peu probable que le propriétaire offre un loyer calculé au prorata.
Cependant, si un locataire sait que l’emménagement aura lieu après le premier, il est essentiel de demander au propriétaire de commencer le bail à la date prévue d’emménagement. Si le bail commence le cinquième, le locataire aura alors beaucoup plus de chances d’obtenir un loyer calculé au prorata pour ce mois.
Le loyer au prorata risque de donner lieu à des contentieux lorsqu’un locataire décide de mettre fin à un contrat de location mensuel. En effet, le loyer est généralement dû le premier et payé par versements d’un mois. Le locateur n’est pas tenu de calculer le prorata du dernier mois du locataire.
Pour un locataire intéressé à payer son loyer au prorata pour le dernier mois d’occupation, il est toujours préférable de donner le plus de préavis de vacance possible et de s’entendre par écrit sur la proratisation du dernier mois.
Percevoir des paiements distincts pour le loyer et le dépôt de garantie
Il est important de collecter des paiements séparés pour le premier mois de loyer et le dépôt de garantie, car vous devrez peut-être traiter les dépôts de garantie différemment des paiements de loyer.
Certaines villes ou états ont des règles stipulant que vous devez séparer le loyer et le dépôt de garantie. Dans ce cas, les dépôts doivent être conservés sur un compte bancaire distinct, portant intérêt. Si vous vivez dans une ville ou un État où cette loi s’applique, les locataires peuvent vous poursuivre en justice si vous mélangez par erreur le loyer et la caution. Les locataires peuvent souvent vous poursuivre pour trois fois le montant de la caution, ce qui est un problème très coûteux à gérer.
Vous devez également fournir des reçus séparés. Cela vous aidera à garder la trace de ce qui a été payé. Certaines villes exigent que vous fournissiez un reçu de dépôt de garantie et, là encore, la sanction pour ne pas avoir fourni de reçu peut aller jusqu’à trois fois le montant du dépôt.
Avail permet aux propriétaires d’utiliser plusieurs comptes bancaires pour la collecte des loyers et des dépôts et fournit des reçus automatiques pour tous les paiements.
Quand faut-il calculer le loyer au prorata ?
Le loyer proportionnel est applicable lorsqu’un locataire emménage ou quitte le logement au milieu du mois. En tant que propriétaire, vous voulez que votre locataire emménage le plus tôt possible pour éviter une vacance. Par conséquent, il peut être nécessaire de calculer le loyer au prorata afin que le prix reflète précisément le nombre de jours pendant lesquels le locataire vit dans la propriété.
Calcul du loyer au prorata
Le loyer proportionnel peut facilement être calculé en prenant le prix du loyer mensuel et en le divisant par le nombre de jours dans ce mois. Ensuite, multipliez ce montant par le nombre de jours que le locataire passera dans votre propriété.
Devriez-vous percevoir le loyer du dernier mois à l’avance ?
Certains propriétaires perçoivent également le loyer du dernier mois à l’avance, par mesure de sécurité. Cependant, nous ne recommandons pas de percevoir le loyer du mois dernier à l’avance. D’une part, il est souvent déroutant pour les locataires de le percevoir si longtemps à l’avance.
Une autre raison de ne pas percevoir le loyer du mois précédent est que les locataires ne peuvent tout simplement pas se le permettre. Vous réduisez le nombre de locataires auxquels vous pouvez louer en exigeant une mise de fonds initiale aussi importante, surtout si beaucoup d’autres propriétaires ne demandent pas le loyer du dernier mois.
Il est important de noter que tout loyer payé six mois à l’avance est légalement considéré comme un dépôt dans certains États. Par conséquent, si vous percevez le loyer du mois dernier, vous devez respecter les lois sur les dépôts en le conservant sur un compte séparé.
Pour éviter toute confusion, il est préférable de ne percevoir que le premier mois de loyer, plus un dépôt de garantie ou des frais d’emménagement. Si vous préférez percevoir le premier mois de loyer, un dépôt de garantie et le dernier mois de loyer, veillez à respecter les lois sur les dépôts pour ce paiement, si votre État l’exige.
Définissez les frais de retard et les délais de grâce
Une fois que vous avez déterminé comment percevoir le premier mois de loyer et si vous devez répartir le loyer au prorata, il est judicieux d’établir des frais de retard et des délais de grâce. De cette façon, vous pouvez établir des règles dans votre bail qui vous aideront à éviter les retards de loyer avant qu’ils ne se produisent.
Achat et vente d’immeubles locatifs
Un aspect plus nuancé du loyer calculé au prorata concerne l’investissement et la vente d’immeubles locatifs. La plupart des contrats d’achat et de vente comporteront une disposition donnant à l’acheteur le droit de percevoir un loyer calculé au prorata d’un mois à compter de la date de clôture du bien.
En tant qu’acheteur, cela signifie que le meilleur jour pour fermer votre bien locatif est le premier du mois. Lorsque vous le ferez, vous percevrez un loyer d’un mois entier juste pour vous présenter à la table de clôture! En guise de bonus, bien au-delà du champ d’application de cet article, la clôture du premier jour signifie que votre premier versement hypothécaire ne sera dû que deux mois après la clôture.
Toutefois, si vous vendez un bien locatif, l’inverse est vrai: vous souhaitez fermer le dernier jour du mois. Cela minimisera le montant du loyer calculé au prorata que vous devrez payer à l’acheteur à la clôture.
Donc voilà, le loyer calculé au prorata en un mot. Certains concepts de l’immobilier sont compliqués et nécessitent des articles complets à expliquer. Par coïncidence, expliquer le loyer calculé au prorata en exige un qui est bien, au prorata!
Est-ce que ça a du sens? Avez-vous d’autres questions sur le loyer au prorata?
Demandez-moi dans la section commentaire!
