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(Avertissement: le présent document vise à fournir des informations générales sur le sujet. Il ne constitue pas un conseil financier juridique, fiscal ou autre relatif à une situation particulière. Consultez votre avocat, votre CPA et / ou un autre conseiller concernant votre situation spécifique.)
Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous incluez «acheter et conserver» parmi vos stratégies, la protection de vos actifs devrait revêtir une importance capitale.
Vous pouvez acheter un niveau de protection suffisant avec une assurance: une assurance de propriétaire contre les dommages matériels et une assurance de responsabilité contre les poursuites. Bien que l’assurance soit une bonne première ligne de défense, de nombreux investisseurs ajoutent une couche de protection supplémentaire en mettant en place une ou plusieurs sociétés à responsabilité limitée.
Les investisseurs immobiliers qui achètent et détiennent se tournent souvent vers des sociétés à responsabilité limitée. Ils le font non seulement pour se protéger de l’exposition au risque personnel qu’offre une LLC, mais aussi pour la facilité de gestion relative et les avantages fiscaux potentiels.
D’autres investisseurs ont une opinion moins favorable des sociétés à responsabilité limitée, le temps, l’argent et les ressources nécessaires à la création et à la maintenance d’une LLC (ou de plusieurs sociétés à responsabilité limitée) ne méritant pas la protection contre la théorique menace de poursuite, en particulier lorsqu'une assurance de responsabilité civile abordable est disponible.
Quand faut-il créer une LLC?
Pour les investisseurs immobiliers qui achètent et détiennent qui décident des avantages à tirer de sont Cela en vaut la peine, la question suivante est la suivante: quand devriez-vous créer une LLC?
Comme vous vous en doutez peut-être, la réponse est «ça dépend». Ce n’est pas très utile, alors voici quelques points à prendre en compte lorsque vous déterminez le bon moment pour vous.
Conseils pour les nouveaux investisseurs
Si vous êtes un nouvel investisseur immobilier et que vous envisagez d’acheter et de détenir plusieurs propriétés, la plupart des experts et des investisseurs expérimentés vous diront qu’il est beaucoup plus facile de le faire avant l’achat de la propriété que de créer une LLC ultérieurement. Le transfert de propriété vers une LLC est accompagné de paperasse et de frais, et vous aurez peut-être même besoin d'une LLC pour obtenir l'accord de votre prêteur.
Si vous configurez d'abord la LLC, vous éviterez ce qui suit.
- La nécessité d'informer votre créancier hypothécaire que vous transférez le titre à la LLC
- Frais de clôture potentiels qui seraient encourus si votre créancier hypothécaire choisit de fermer le prêt
- Taux d'intérêt potentiellement plus élevé si votre créancier hypothécaire ferme le prêt et en émet un nouveau
- La nécessité d'informer les locataires que la propriété appartient maintenant à la LLC et de mettre à jour vos contrats de location
- Susceptible de générer de nouvelles taxes, en particulier une taxe de transfert de propriété (bien que cela puisse ne pas s’appliquer si les propriétaires véritables du bien ne changent pas)
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Conseils pour les investisseurs expérimentés
Le moment idéal pour créer une LLC variera pour les investisseurs qui possèdent déjà un ou plusieurs immeubles de placement.
Voici ce que les investisseurs expérimentés devraient considérer:
- La tolérance au risque de chaque investisseur est différente; Cependant, plus vous acquérez de propriétés, plus vous avez de chances de devenir partie à un procès. De nombreux experts estiment que le bon moment est «le plus tôt possible».
- Un moment potentiellement propice pour créer une LLC est la planification successorale, les événements commerciaux importants (plans d'achat ou de vente de plusieurs propriétés) ou les événements de la vie (héritage). Les décisions à prendre et les formalités administratives à remplir lorsque vous prenez le temps de créer des LLC appropriées sont susceptibles de se chevaucher.
- Un autre moment opportun serait avant de se lancer dans une frénésie d'achat importante. Si vous possédez, gérez et gardez un œil attentif sur vos propriétés, vous pouvez avoir le sentiment que votre risque de responsabilité est faible. Mais si vous envisagez de vous développer, en achetant des propriétés dans d’autres régions / états que vous ne gérerez pas directement et ne pourrez pas surveiller de près, il pourrait être prudent de configurer les SARL avant de faire les nouveaux achats.
Les avantages de la création d'une LLC
En plus de vous protéger et de protéger vos biens personnels contre toute responsabilité, les sociétés à responsabilité limitée présentent d’autres avantages. Ces avantages supplémentaires peuvent entrer en jeu lorsque vous décidez du bon moment.
Imposition indirecte pour les sociétés à un et plusieurs membres
- Si vous envisagez des sociétés par opposition à une société C ou une société S, les sociétés à responsabilité limitée offrent plusieurs avantages. Les propriétaires de sociétés C. En outre, les sociétés légales ont des dépôts légaux et des exigences réglementaires moins complexes que les sociétés de type C-corp ou S-corp en matière d'investissement immobilier.
Administration des affaires simplifiée
- Les sociétés à responsabilité limitée offrent plus de flexibilité et de simplicité qu'une société ou un partenariat. Une LLC peut être facilement gérée par son (ses) propriétaire (s), tandis que les sociétés sont statutairement tenues d'avoir des dirigeants et des administrateurs, ce qui ajoute à la complexité.
- En règle générale, les sociétés à responsabilité limitée paient des frais d’inscription et de maintenance moins élevés que les sociétés. De nombreux États imposent aux sociétés des frais supplémentaires en fonction du nombre d'actions autorisé.
- Les sociétés à responsabilité limitée offrent beaucoup plus de flexibilité par rapport aux sociétés dans la répartition des bénéfices. Les distributions de flux de trésorerie sont déterminées par un accord d’exploitation de la LLC. Cela contraste avec une société S qui exige des distributions en espèces proportionnelles à la propriété.
- La propriété étrangère et l’investissement dans l’immobilier américain sont possibles par le biais d’une LLC. Ce n'est pas le cas avec une société S.
- Les propriétaires de sociétés à responsabilité limitée peuvent facilement transférer leur propriété de biens immobiliers à leurs héritiers en offrant chaque année le statut de membre de la société. Si cela est fait avec le temps, il est possible de transmettre la propriété des biens immobiliers détenus par une LLC aux héritiers sans jamais avoir à signer et à enregistrer formellement un nouvel acte. Cette stratégie permet aux propriétaires d’éviter le transfert et l’enregistrement des taxes et des frais.
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Conclusion
Il existe de nombreux avantages et quelques inconvénients à utiliser des sociétés à responsabilité limitée pour vous protéger et protéger vos investissements immobiliers de toute responsabilité. En fin de compte, déterminer le bon moment pour configurer votre LLC dépendra de nombreux facteurs, notamment votre situation actuelle, votre stratégie à long terme, votre tolérance au risque et votre aversion pour la paperasserie et les avocats.
La plupart s'accordent pour dire que le plus tôt est le mieux, surtout si vous envisagez de constituer un portefeuille important. Il sera beaucoup plus facile de configurer les LLC à l’avance ou lorsque vous ne disposez que d’un petit nombre de propriétés. Le temps, les efforts et les dépenses occasionnés par la création de sociétés après que vous ayez déjà constitué un portefeuille de 10, 20 ou 50 propriétés pourraient finir par vous dissuader de faire ce qui est finalement dans votre meilleur intérêt.
Lorsque vous envisagez de créer une LLC et le moment idéal pour le faire, il est important de vous rappeler que toute personne qui pénètre dans votre propriété, y compris les locataires, les livreurs, les invités, les voisins, les réparateurs et même les criminels peut être poursuivie en justice. En outre, vous pouvez non seulement être poursuivi en justice pour des choses que vous connaissez, mais également pour des choses que vous "auriez dû" être au courant.
Par exemple, un tribunal pourrait décider que vous auriez dû savoir réparer la propriété pour éviter tout préjudice. Étant donné que n'importe qui peut poursuivre n'importe qui à n'importe quel moment pour n'importe quoi, vous préférerez peut-être une couche de protection supplémentaire entre vous et vos biens personnels.
Comme toujours, consultez votre avocat et votre comptable si vous avez des questions sur les points abordés ci-dessus.
(Avertissement: le présent document vise à fournir des informations générales sur le sujet. Il ne constitue pas un conseil financier juridique, fiscal ou autre relatif à une situation particulière. Consultez votre avocat, votre CPA et / ou un autre conseiller concernant votre situation spécifique.)
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