Le potentiel de méga-profit de la syndication d'appartement | Immobilier

Quelle est votre priorité dans la vie?

Quarante-quatre pour cent des millennials déclarent avoir des enfants. La moitié dit se marier et 72% veulent posséder une maison. Mais la priorité numéro un, à 80%, est de pouvoir prendre sa retraite en toute sécurité.

Bien que la retraite soit l’une des préoccupations principales de la génération du millénaire, la plupart ne savent pas vraiment ce qu’il faut pour pouvoir prendre sa retraite ou, mieux, prendre sa retraite plus tôt.

Aujourd’hui, j’aimerais partager avec vous le secret de la retraite anticipée et de l’accumulation de patrimoine dont peu de gens parlent: créer un revenu passif en investissant dans une syndication à valeur ajoutée pour un appartement.

Comment doubler votre argent en 5 à 6 ans

Investir dans une syndication en tant qu'investisseur passif double généralement votre investissement en cinq à six ans. De plus, c’est une méthode qui nécessite relativement peu de travail. Ce qui est encore mieux, c’est que l’argent que vous gagnez peut prétendre à des avantages spéciaux, tels que l’amortissement, l’impôt sur les gains en capital, les dépenses en capital et les intérêts déductibles d’impôt.

Dans cet article, j’expliquerai exactement ce qu’est une syndication de valeur ajoutée d’appartement, comment y investir et pourquoi c’est une meilleure option que d’acheter une maison.

En relation:

Qu'est-ce que la syndication Value-Add Apartment?

Une valeur ajoutée appartement est l'acte d'acheter et de rénover un vieil appartement pour augmenter son occupation et. Le loyer que vous augmentez peut varier de 50 $ à 500 $. Pour un complexe de 100 unités, les revenus peuvent augmenter de 50 000 dollars.

Ce qui est étonnant, c’est que ces revenus supplémentaires, s’ils ne supposent aucune dépense supplémentaire, augmenteront votre bénéfice net d’exploitation (NOI), vous permettant de vendre l’appartement à un prix beaucoup plus élevé. L'augmentation du prix de vente peut être 10 à 20 fois supérieure à celle du résultat net d'exploitation. Une augmentation des revenus de 50 000 $ peut augmenter le prix de vente jusqu'à 1 000 000 $!

Cependant, tous les marchés n'ont pas le même prix. Un marché en vogue, comme Los Angeles, a généralement un prix de vente plus élevé par rapport à une ville moins populaire, telle que Tucson, en Arizona, pour le même NOI.

Maintenant que nous avons défini la valeur ajoutée d’un appartement et la manière dont il génère de l’argent, parlons de ce qu’est une syndication. Une syndication est un groupe d’investisseurs qui lève des capitaux et collabore à la réalisation d’un contrat à valeur ajoutée. Il implique deux parties principales: l'une appelée le commandité (GP) et l'autre appelée le commanditaire (LP).

Un généraliste typique comprend de une à quatre personnes ou, et un LP typique, de cinq à 50 personnes. Le commandité créera et exécutera un plan d’affaires, gérera l’appartement et le vendra en fonction du moment choisi par le marché – pour un bon profit, espérons-le.

Ce processus prend généralement quatre à six ans. La responsabilité du LP est de trouver un généraliste de confiance qui sait ce qu’il fait et qui a fait ses preuves. LP doit également comprendre les conditions du marché de l’emplacement de la propriété. En règle générale, pour sélectionner un marché, il faut identifier les zones à forte croissance démographique et professionnelle.

En relation:

Les tenants et aboutissants d'une transaction de syndication d'appartement en situation réelle

Examinons maintenant un exemple d’accord de syndication d’appartements à Tucson, en Arizona, dans lequel j’ai récemment investi. Il devrait rapporter 15% (Figure 1), soit un rendement beaucoup plus rentable que celui de l’achat d’une maison.

Retour sur investissement

Pour cet accord, le rendement préféré était de 6% avec un partage de 80-20. Cela signifie que le médecin m'a promis (au LP) un rendement annuel d'au moins 6%.

Si la propriété ne génère pas suffisamment de flux de trésorerie pour atteindre le rendement de 6%, le flux de trésorerie manquant reporte des intérêts sur l’année suivante. Il est possible qu’un LP obtienne de faibles rendements tout au long de ce projet, puis qu’il reçoive un paiement important à la fin de la vente du bâtiment.

La division 80-20 signifie que le commanditaire recevra 80% de la distribution en espèces qui dépasse le rendement privilégié de 6%, et le commandité recevra les 20% restants.

Le graphique ci-dessus montre un multiple d'actions de 1,9X, ce qui signifie que je peux m'attendre à presque doubler mon investissement en cinq ans. Un TRI de 15,2% signifie que je vais obtenir un rendement annuel moyen de 15,2%.

Le retour s'améliore d'année en année à mesure que les logements sont rénovés; cependant, il baisse au cours de la quatrième année car le prêt pour les trois premières années ne porte que des intérêts. Le principal des paiements commence la quatrième année.

En outre, le rendement annuel de 15,2% est bien supérieur à celui de 15,2% des actions. Cela est dû aux avantages fiscaux associés à l'immobilier, voire à un rendement annuel supérieur à 20%.

Le retour sur investissement varie considérablement selon les marchés

Enfin, regardons plutôt le retour d’une maison de trois chambres à coucher à Los Angeles. Voici les hypothèses pour la maison:

1. Prix ​​d'achat: 639 000 $
2. Acompte: 20% ou 127 800 $
3. Coût de clôture à l'année 0: 3000 $
4. Taux d'intérêt: 4,25%
5. Loyer mensuel: 1 000 $ / chambre (pour les 3 chambres)
6. Ratio de dépenses: 40%

Cet investissement dans une maison de trois chambres vous rapportera un TRI de 10,5%, mais un cash-flow négatif les années un à quatre. Le cash-flow négatif est dû aux charges d'exploitation et à l'hypothèque mensuelle. (Notez que je comptabilise les revenus de location pour les trois chambres.)

Un TRI de 10,5% n’est pas un mauvais rendement, mais le cash-flow négatif fait de l’achat d’une maison en L.A. un investissement risqué, car son rendement repose principalement sur l’appréciation du marché. En période de ralentissement du marché, une transaction à valeur ajoutée pour un appartement avec un flux de trésorerie positif est beaucoup plus durable qu'une maison avec un flux de trésorerie négatif.

Cependant, une maison située dans une zone moins chère peut générer des flux de trésorerie positifs. Une stratégie économique utilisée par certains propriétaires consiste à acheter un duplex ou un triplex de six à neuf chambres et à le louer. Avec cette stratégie, il est presque impossible de générer des flux de trésorerie positifs dans les marchés chauds, tels que Los Angeles et San Francisco, où les maisons sont très chères.

Enfin, je tiens à souligner que les FPI ne génèrent ni le même rendement que ceux des syndications à valeur ajoutée d’appartements ni les mêmes traitements fiscaux. Les REIT génèrent généralement entre 8 et 10% de rendement, mais ne vous offrent aucun des avantages fiscaux mentionnés précédemment.

Souhaitez-vous jamais investir dans un accord de syndication d'appartement? Pourquoi ou pourquoi pas? Si non, dans quoi investiriez-vous?

J'aimerais entendre vos pensées dans un commentaire ci-dessous.