Les avantages et les inconvénients de posséder un bien locatif

Quand j'étais petit, un de mes cousins ​​possédait plusieurs immeubles locatifs dans la petite ville proche de chez moi. C’était essentiellement son gagne-pain, car il passait son temps à s’occuper des propriétés au besoin, à percevoir le loyer, etc. Il consacrait environ 20 heures par semaine à sa collection de propriétés réparties dans la ville.

J'ai toujours pensé que ce gars-là avait des choses à comprendre. Après tout, il ne devait travailler que 20 heures par semaine. Il recevait constamment des revenus de ses propriétés, en plus de posséder toutes ces maisons qu'il pouvait vendre s'il le voulait.

Mais la réalité était différente. Lorsque je me suis rendu chez lui, il semblait souvent que tout était tenu par du ruban adhésif. Son état était bien pire que celui de certaines des maisons qu’il avait louées. En 1993, une inondation a détruit la plupart des maisons et des caravanes qu’il avait louées et il s’est avéré que l’argent d’assurance qu’il avait collecté n’était pas suffisant pour reconstruire.

Au lieu de cela, il a fini par mourir avec très peu d’argent et une existence décidée au jour le jour au cours des dernières années de sa vie. En fait, en y repensant, il était assez évident qu'il n'avait jamais eu beaucoup d'argent, même lorsque son «empire» de location était en pleine forme.

Cela m'a laissé une sorte de double vision de la possession d'immeubles locatifs. D’un côté, ils semblaient pouvoir vous rapporter beaucoup d’argent, et en plus vous êtes propriétaire des propriétés. D'autre part, il semblait y avoir des coûts plus élevés que prévu et d'autres risques importants.

C’était quelque chose que je pourrais envisager un jour, quand je pourrais me le permettre.

Au cours des dernières années, ce jour est arrivé lentement. À l’heure actuelle, Sarah et moi pourrions acheter un ou deux biens locatifs afin de gagner un revenu direct et de diversifier nos investissements. C’est aussi quelque chose que beaucoup de lecteurs nous ont écrit.

Comme Sarah et moi le faisons toujours lorsque nous pensons à une décision importante comme celle-ci, nous établissons une grande liste de pour et de contre, puis nous nous servons de cela pour guider notre décision…

Les avantages

Les avantages de posséder un bien locatif sont relativement peu nombreux, mais ils sont puissants. Pour le dire simplement, si tout se passe bien, vous pouvez gagner beaucoup d’argent avec un bien locatif.

Revenu des locataires

Le principal avantage de posséder un bien locatif est que les locataires vous fourniront un revenu direct. Ces chèques de loyer mensuels vont directement dans votre compte professionnel, idéalement plus que compenser les dépenses du mois.

Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une maison que vous louez à 1 000 dollars par mois, cette maison, lorsqu'elle sera entièrement occupée, vous permettra de récupérer 12 000 dollars par an.

C’est difficile de discuter avec un flux de revenus directs comme celui-là. Il ne vaut rien, cependant, que ce genre de chiffres sont optimiste et vous ne devriez pas vous contenter d’attendre ces résultats. Néanmoins, même des résultats partiels peuvent être très bons. Si vous pouvez garder la propriété louée pendant seulement 75% de l’année, cela représente quand même un revenu de 9 000 $ par an.

Revenu de croissance de la valeur de la propriété

De plus, étant donné que vous êtes propriétaire de la propriété, vous pouvez bénéficier d’une augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps en raison de l’évolution de la demande dans la région, même si la propriété ne subit aucune modification.

Cela va évidemment être une chose variable, car cela dépend fortement de la zone où se trouve votre bien locatif. Dans certaines zones, la valeur peut augmenter de manière significative en quelques années, alors que dans d’autres, elle peut rester stable. Dans l’idéal, cette croissance en valeur correspond au minimum à l’inflation. Si vous vous trouvez dans une zone supérieure à la moyenne, vous constaterez peut-être que vous pouvez battre l’inflation. d'autre part, une zone vraiment stagnante peut même ne pas rester avec l'inflation.

Sweat Equity

L'autre facteur à prendre en compte est que votre capital de risque de sueur est susceptible d'ajouter de la valeur à la propriété lorsque vous la maintenez et que vous l'amélioriez. Faire des choses comme repeindre la maison, ajouter un nouveau revêtement, refaire l’intérieur, faire quelques aménagements paysagers de base dans la cour, etc., ajoutera de la valeur à la maison sans coût financier important.

Cela vous permettra non seulement de faire payer plus pour le loyer, mais augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre à l'avenir.

Si vous aimez les projets de rénovation résidentielle, cela devrait constituer une attraction majeure pour l’achat d’un bien locatif. Vous aurez la possibilité de régler le problème lors de l’acquisition, ainsi qu’entre les locataires, ce qui vous rapportera de très bons dividendes.

Les désavantages

D'autre part, il existe un certain nombre de désavantages de posséder un bien locatif. Individuellement, ces inconvénients sont relativement faibles, mais ils représentent un coût important.

Concentration des actifs

Un inconvénient d’investir dans un bien locatif est que, pour la plupart des gens, la possession d’un bien locatif représente une concentration importante de leurs actifs. Une part importante de la valeur nette de l’Américain moyen est nécessaire pour posséder pleinement un bien locatif.

Le problème avec cette concentration est qu’elle n’est pas du tout diversifiée. Cet investissement est dans une maison spécifique sur un bloc spécifique dans un quartier spécifique dans une ville spécifique. Si ce quartier se dégrade, vous perdez beaucoup d'argent. Si ce bloc diminue, vous perdez beaucoup d'argent. Si quelque chose de malheur arrive à cette maison que l’assurance ne peut pas gérer, vous perdez beaucoup d’argent.

Qu'on le veuille ou non, en étant propriétaire d'un bien locatif, vous vous attachez très étroitement au marché immobilier local.

La concentration des actifs n'est pas une stratégie d'investissement judicieuse. Cependant, plus vous avez de la richesse, moins cela devient un facteur et plus que la propriété devient un outil de diversification plutôt que quelque chose dans lequel vous êtes concentré.

Risque locataire

Les locataires ne sont jamais une garantie de payer leur loyer. Même dans le meilleur des cas et même avec les (apparemment) meilleurs locataires, cette source de revenus est loin d'être garantie.

Bien sûr, vous aurez parfois un bon locataire qui paiera son loyer à temps pendant des années et des années, mais ce n’est jamais une garantie. Certains locataires ne paieront pas régulièrement, d’autres ne paieront pas du tout. Vous aurez plusieurs mois de loyer et le temps consacré à leur non-paiement et à leur expulsion.

Certains locataires peuvent également causer plus d'usure de propriété que d'autres. Bien sûr, vous aurez ce dépôt de garantie, mais cela reste un coût et un risque.

Il existe également le risque de ne pas avoir de locataire du tout, ce qui signifie que vous aurez des périodes où la propriété ne génère aucun revenu de location.

Taxes et frais et assurance

Peu importe si vous avez des gens dans la maison ou non, vous devrez quand même payer les taxes foncières, le coût de l’assurance sur la propriété et le coût des frais d’association de propriétaires associés à la propriété. Ces factures entreront, qu’il y ait ou non un locataire dans la propriété.

C’est un coût assez régulier que vous connaissez clairement à l’avance, mais quelle que soit la méthode utilisée, vous réduisez vos profits. C’est particulièrement pénible si vous ne faites pas louer la propriété à quelqu'un, car cela signifie que ces coûts vont directement à votre charge.

Ces coûts ne sont pas négligeables. Par exemple, l’assurance d’un bien locatif est généralement supérieure d’environ 25% à celle d’une police d’habitation normale et les impôts fonciers ne font pas rire. Si vous êtes pris sans locataire ou avec un locataire qui ne paye pas, cela aura un impact négatif direct et féroce sur vos finances.

Engagement actif

Même dans les situations les plus difficiles, vous allez toujours consacrer beaucoup de temps à cet immeuble locatif. Finalement, il faudra le réparer. Finalement, vous devrez vérifier. Finalement, vous devrez interagir avec les locataires. Finalement, vous devrez faire de la paperasse d’un genre ou d’un autre.

Vous pouvez résoudre ce problème en embauchant une société de gestion – ce dont nous discuterons plus bas -, mais ce faisant, vous réduisez les bénéfices tirés de la location de cette propriété.

Autres options

Quelles options avez-vous si vous souhaitez atténuer certains des inconvénients de la possession et de la location d'une propriété sans vous débarrasser de tous les avantages? Voici deux stratégies alternatives.

FPI

REIT signifie Real EEtat jeinvestissement Trouille. Une fiducie de placement immobilier est simplement une société qui possède et exploite des biens immobiliers générant des revenus. Les particuliers peuvent investir dans des sociétés de placement immobilier par l'intermédiaire du marché boursier, car ils sont souvent cotés en bourse et permettent à une personne de prendre une somme relativement modeste et d'investir dans de l'immobilier générant des revenus.

Les FPI versent des revenus sous forme de dividendes. Ils ont tendance à verser un dividende intéressant chaque trimestre, mais leur prix est élevé, conformément à ces dividendes. En d’autres termes, les parts individuelles de FPI réputées sont assez élevées.

Achat certains Les REIT, ainsi que vos autres investissements, peuvent être un moyen de diversification pour les investisseurs sans beaucoup d’argent. Il convient de noter que certains fonds indiciels très diversifiés, comme le Vanguard Total Stock Market Index, ont déjà intégré certaines FPI.

Propriétés gérées

Une autre stratégie à considérer est celle des propriétés gérées. Une propriété gérée est une propriété que vous possédez et louez, mais que vous payez à une autre société pour gérer la gestion quotidienne en votre nom. L’effet net est que vous remettez une partie du loyer que vous prenez à cette société de gestion.

Cela permet de réduire le temps que vous devez consacrer à la gestion de la propriété en échange d'un revenu réduit.

Cela peut être une bonne idée pour quelqu'un qui veut essayer de posséder une propriété, mais qui n'a aucun intérêt dans la gestion immobilière au jour le jour et qui peut vivre avec un flux de revenu réduit pour éviter le mal de tête.

Rejoindre une entreprise d'investissement résidentiel

Une autre option pourrait être de mettre votre argent en commun avec d’autres parties intéressées et de créer une société d’investissement résidentielle. Il s’agit d’une petite entreprise qui achète et vend des propriétés, généralement situées dans une zone locale, dans le but de les louer et d’en tirer un profit.

Cela nécessite un travail juridique initial dès lors que vous configurez une structure d'entreprise qui fonctionne pour toutes les personnes concernées, mais une fois que cela est fait, cela peut être un excellent moyen de gagner un revenu stable. Ces entreprises ont souvent recours aux services d’un gestionnaire immobilier qui s’occupe des tâches sur site, ce qui permet aux partenaires de l’entreprise de se concentrer sur les décisions commerciales qui sont généralement prises de manière passive.

Le seul inconvénient ici est que cela nécessite des partenaires, ce qui signifie que vous devez connaître les membres de la communauté dotés du sens des affaires et de la solidité financière pour être disposé et capable de conclure ce type d’entente.

Ce que nous faisons

Compte tenu de tout cela, que font Sarah et moi?

Une partie de notre argent est investie dans une FPI. Comment? Comme nous l’avons déjà mentionné à maintes reprises, Sarah et moi investissons une partie de notre argent dans l’indice boursier Vanguard Total, dont une partie est investie dans l’immobilier par le biais de fiducies de placement immobilier. Nous possédons donc actuellement une petite quantité de biens immobiliers très diversifiés.

Nous surveillons constamment le marché immobilier local. Nous recherchons simultanément un terrain sur lequel construire ou une maison pour nous-mêmes ainsi que des propriétés bas de gamme potentielles dans lesquelles investir. Cela signifie également que nous examinons également les listes de forclusion et les ventes aux enchères de propriétés. Nous n’avons trouvé aucune solution qui ne soit ni assez chère ni nécessitant d’importants travaux, toutefois, au moins en ce qui concerne une propriété à louer. Il convient de noter que nous ne considérons pas l’achat d’une propriété à louer comme une priorité absolue, mais c’est une chose avec laquelle nous nous jetterions à bord si l’opportunité se présentait.

Alors, allons-nous devenir des propriétaires à l'avenir?

À ce stade de ma vie, acheter un bien locatif dans le seul but de l’acheter n’est pas la bonne décision pour moi.

Pour commencer, j’ai peu d’intérêt à assumer les tâches qui incombent à un bon propriétaire. Bien que j'aime les tâches d'amélioration de l'habitat, je ne suis pas aussi intéressé à répondre au téléphone au milieu de la nuit pour faire face à une crise. Je ne savoure pas non plus les interactions entre moi-même et un locataire s’il ya des problèmes.

Si je pouvais me trouver dans une situation où je pourrais engager une société de gestion pour s'occuper de la propriété, je l'examinerais, mais pour que cela soit un bon coup financier, il me faudrait trouver une très bonne affaire sur une propriété. .

Pour moi, au moins, il est logique de diversifier dans l'immobilier en achetant dans une FPI, et je le fais déjà avec mes investissements personnels. J'ai l'impression que mes investissements personnels sont très diversifiés en ce moment.

Si j’étais à une étape différente de ma vie, je pourrais peut-être savourer l’expérience et le défi de prendre un bien locatif, mais ce n’est pas une bonne solution pour le moment.

Qui ferait un bon propriétaire?

En étudiant les tenants et les aboutissants de devenir propriétaire, il m'est devenu évident que certaines personnes sont personnellement prédisposées à être plus susceptibles de gérer efficacement un bien locatif et d'en profiter pleinement, tandis que d’autres ne sont pas aussi prédisposés. Voici quelques caractéristiques qu'un bon propriétaire d'immeuble locatif pourrait juger souhaitables. Plus vous en avez, plus la location d'un bien locatif sera agréable et lucrative.

Vous aimez les petits projets de rénovation domiciliaire. Aimez-vous faire des choses comme installer des tapis, peindre des murs, réparer des bosses et des bosses mineures dans des armoires, effectuer des tâches de plomberie mineures, installer et réparer des cloisons sèches, etc.? Certaines personnes aiment vraiment ces tâches, en particulier lorsqu'elles le font récompensent leurs capitaux propres par des revenus de location plus importants et une valeur de propriété plus élevée. D’autres personnes n’apprécient guère les tâches d’amélioration de l’habitat, ce qui fera de cette partie du travail une corvée pénible.

Vous avez du temps libre. Vous serez responsable de choses telles que toilettes en réserve au milieu de la nuit, inondations de sous-sol, etc. un autre votre maison, où les locataires vous voient comme un propriétaire qui réglera ces problèmes. Êtes-vous prêt pour ça? Si votre emploi du temps est serré, cela risque d’être très difficile. Même si vous embauchez une société de gestion, le fait de posséder un bien locatif consommera encore au moins un peu de votre temps libre. Si vous choisissez de vous en passer, cela peut prendre beaucoup de temps.

Cela ne vous dérange pas de traiter occasionnellement avec des personnes des situations difficiles. Être propriétaire signifie parfois avoir affaire à des locataires dont les demandes et les attentes sont démesurées. Cela peut également signifier traiter avec des locataires qui ne paient pas leur loyer. Ces types d'interactions peuvent être difficiles et, s'ils sont mal gérés, ils peuvent dégénérer en problèmes de plus en plus graves. Êtes-vous disposé à traiter occasionnellement ce genre de difficultés?

Vous avez des actifs liquides importants à investir en ce moment. En règle générale, il est peu judicieux de contracter un emprunt pour acheter un bien locatif en raison des risques financiers que cela comporte dans votre vie. Si vous n’avez pas les moyens financiers de payer en espèces pour un bien locatif – ou si vous n’avez pas une entreprise établie qui peut le gérer via un prêt commercial – vous ne devriez pas encore être dans le secteur des biens locatifs.

Investir dans un bien locatif n’absorbera pas la majorité de votre valeur nette. Il s’agit de concentrer les risques et de mettre tous vos œufs financiers dans le même panier, ce qui n’est jamais une bonne idée. Si vous voulez que la majorité de votre valeur nette soit immobilisée dans un bien locatif, vous voudrez peut-être revoir vos plans.

Dernières pensées

Pour certaines personnes, posséder un bien locatif peut être un geste financier personnel brillant. S'ils ont déjà une bonne situation financière, disposent de suffisamment de temps libre et que la gestion des urgences liées à l'entretien du logement soit un inconvénient, une personne qui consacre du temps à trouver le bien à louer peut faire un très bon bénéfice. propriété locative.

Cependant, tout le monde n'est pas dans ce groupe. Certaines personnes pourraient ne pas apprécier l’interaction entre locataire et propriétaire du côté du propriétaire. D'autres peuvent ne pas être dans une situation financière pour prendre un bien locatif encore. D'autres encore pourraient ne pas avoir confiance en leur marché immobilier local.

C'est bon. Si ces éléments vous décrivent, vous pouvez toujours vous diversifier dans l'immobilier en investissant dans une FPI avec certains de vos fonds d'investissement.

La chose importante à retenir est que L’investissement dans des biens locatifs est certainement l’une des nombreuses options sur la table et c’est une bonne option pour certains personnes. Tenez compte de votre situation financière, de vos forces personnelles et de vos intérêts, et décidez vous-même si la propriété d'un bien locatif est la solution qui vous convient.