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De nombreux investisseurs immobiliers conseillent généralement de faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel pour gérer vos biens d'investissement dès le premier jour. Je suis totalement en désaccord!
Louis L’Amour a écrit un jour: «Vous êtes votre meilleur professeur. Mon conseil est de tout remettre en question. Cherchez des réponses, et lorsque vous trouvez ce qui semble être une réponse, posez-la également. "
Permettez-moi de poser la question suivante: si vous aviez 100 000 $ à investir sur le marché boursier, préféreriez-vous:
- Investissez-le avec un conseiller en placement qui connaît peu le marché boursier et sous-traite ses recommandations de placement?
- Investissez-le avec quelqu'un qui a de l'expérience et comprend le placement dans les actions, ayant investi son propre argent dans des actions?
L'expérience est l'enseignant ultime
Pour moi, je veux l'expérience. Et il n’ya pas d’expérience comparable à l’expérience acquise.
Dans mon travail quotidien d'agent de la force publique, j'ai dans ma ceinture de garde des objets qui sont des options «moins meurtrières» pour contrôler un ou plusieurs sujets. Deux d'entre eux sont un spray au poivre d'oléorésine (OC) et un pistolet paralysant.
OC est conçu pour invalider un sujet lorsqu'il est vaporisé sur le visage et les yeux en créant une sensation de brûlure. Sinon, un taser tire deux projectiles barbelés dans la peau du sujet, qui sont ensuite électrisés à 50 000 volts. Ceci est conçu pour neutraliser les principaux groupes musculaires.
Il est recommandé de ne transporter ces objets que si vous avez expérimenté les effets de leur utilisation. Cela se produit délibérément pendant la formation, de sorte que vous puissiez comprendre pleinement les effets de chacun sur une personne.
J'ai été aspergé d'OC et doté d'un pistolet paralysant, et je peux vous dire que ni l'un ni l'autre n'est une expérience agréable! Je n'ai pas pris la parole de quelqu'un sur les effets de chacun, non plus; au lieu de cela, j'ai expérimenté ces effets moi-même. En expérimentant les effets chacun crée, à mon avis, cela m'a permis de mieux comprendre comment et quand utiliser les options.
Arguments pour ne pas gérer vos propriétés d'investissement en tant que nouvel investisseur
Pour le nouvel investisseur, j'estime que la gestion de votre propre propriété est tout aussi importante que les efforts que vous déployez.
Argument n ° 1: Une gestion professionnelle est le meilleur moyen de protéger votre investissement.
Avant d’acheter une propriété, j’ai recherché et trouvé une propriété que je pourrais cannibaliser et transformer en quelque chose de spécifique à ma situation. Cette recherche à elle seule m'a incité à consulter des dizaines de contrats de location et à obtenir des informations de plusieurs d'entre eux. J'ai trouvé de nombreux éléments importants auxquels je n'aurais jamais pensé si j'avais simplement engagé un gestionnaire immobilier pour gérer mon investissement.
J'ai obtenu le bail d'une société de gestion immobilière locale. Ils avaient géré une propriété que nous avions achetée avant notre acquisition. J'ai été déçu de la qualité du bail utilisé par cette société de gestion professionnelle. Il n'y avait rien là-dedans de verre brisé, d'humidité excessive, de véhicules sans permis ou de travaux mécaniques sur des véhicules. Il n’indique pas non plus qui paie pour les problèmes de plomberie mineurs, pour ne nommer que quelques exemples.
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Pourquoi cette logique est imparfaite
Le bail de la société de gestion ne protégerait pas mon immeuble de placement de la manière que je voulais protéger. Si je n'avais pas examiné seul les contrats de location, je ne l'aurais pas su.
C’est la raison pour laquelle je pense que pour réussir dans tous les domaines – je veux dire véritablement réussi -, il faut au moins comprendre les bases. Je ne dis pas qu'il faut être un expert dans chaque aspect de chaque aspect. Mais au minimum, il est prudent de pouvoir reconnaître ce qui est juste ou faux.
En tant que nouvel investisseur, lorsque vous envisagez de recruter une société de gestion, posez-vous quelques-unes des questions suivantes:
- Le contrat de location qu'ils utilisent va-t-il vous protéger adéquatement en tant que propriétaire?
- Comment annoncent-ils ou remplissent-ils les logements vacants?
- Votre application (ou la leur) élimine-t-elle correctement les locataires qui ne conviennent pas à votre investissement?
- La vérification des antécédents est-elle complète et est-elle légale?
- À quelle fréquence vont-ils inspecter les unités et que vont-ils chercher quand ils le feront?
- Quels types de violations de bail (le cas échéant) sont-ils disposés à travailler avec le locataire pour remédier à la situation et sur quel type vont-ils se déplacer pour expulsion?
- Enfin, quel type de maintenance ou de mise à niveau feront-ils et quand? Quelle sera la meilleure valeur pour votre argent? Qui ajoute peu ou pas de valeur mais rend votre propriété plus désirable à louer?
Argument n ° 2: votre temps est trop précieux pour être consacré à des tâches de gestion.
Une autre justification commune pour ne pas gérer vos propres biens est que «votre temps est trop précieux» (ou une autre déclaration similaire).
Je comprends le concept selon lequel «le temps, c'est de l'argent». Toutefois, vu le concept de «la totalité des circonstances» (comme dans une enquête policière), votre temps peut être moins cher que vous ne le pensez.
Quel prix mettez-vous sur l'éducation? L’éducation, en partie, est exactement ce que vous obtenez lorsque vous gérez votre propre propriété.
Pourquoi cette logique est imparfaite
J'entends parfois l'argument selon lequel il est souvent moins coûteux de demander à un plombier de plonger une toilette que de le faire soi-même. Mon plombier facturerait un appel de service plus un taux minimum pour le faire. Ma facture serait probablement de 60 $ pour l'appel de service, plus au moins une demi-heure ou 40 $ de travail, soit un total de 100 $ pour plonger ou faire un serpent avec une toilette.
C’est 100 dollars que je pourrais garder dans ma poche pendant moins d’une heure. Est-ce amusant de réparer des toilettes bouchées? Absolument pas, mais cela fait partie de l'éducation.
Au fil du temps, j'ai appris la véritable distinction entre ce qu'il faut sous-traiter à d'autres et ce que je dois faire. Ne vous méprenez pas… si vous n’avez légitimement pas le temps ou si une tâche dépasse vos capacités, alors oui, il est prudent d’appeler un plombier, un technicien en CVC ou un entrepreneur. Mais voyons les choses en face, si vous n’êtes pas occupé, vous pouvez économiser de l’argent, ainsi que vous «éduquer» vous-même.
Pensez-y de cette façon la prochaine fois que vous entendrez l'argument selon lequel votre temps vaut plus. Imaginez que vous vous rendiez dans votre dépanneur local et qu’ils proposent un produit spécial: XYZ à 1,25 $ chacun ou deux à 2,00 $. Le concept consiste à amener le client à acheter plus, car il s'agit d'une «bonne affaire».
Si vous envisagiez d'acheter deux de ces produits, alors félicitations! Vous avez économisé 50 cents. Si vous aviez prévu d'en acheter un seul et que vous en avez acheté deux à cause de la vente exceptionnelle, vous venez de perdre 75 cents!
En d'autres termes, si vous ne faites rien qui soit réellement productif, vous perdez de l'argent en réglant un problème de gestion immobilière. Si vous travailliez 150 dollars l'heure et que vous deviez vous arrêter et plonger dans les toilettes, vous perdriez 50 dollars.
Le bon sens contribue grandement à déterminer la valeur de votre temps!
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Argument n ° 3: Les sociétés de gestion immobilière sont dirigées par des professionnels, qui savent tout faire mieux que vous.
Une troisième idée fausse commune est que la société de gestion immobilière emploie des professionnels qui savent mieux que vous, l’investisseur, comment gérer votre investissement. La réalité est que ces mêmes gestionnaires immobiliers ne sont pas nés avec l'expérience. Ils l'ont appris, comme vous le ferez!
Pourquoi cette logique est imparfaite
Devine quoi? La société de gestion immobilière que vous embauchez ne va probablement pas réparer les toilettes bouchées. Ils vont appeler un plombier – la même chose que vous auriez pu faire.
Comme je l’ai dit plus tôt, j’ai récemment acheté une propriété gérée par l’une des plus grandes sociétés de gestion immobilière de ma région. Cependant, la propriété n’était pas bien entretenue et les travaux de modernisation ont été effectués par un entrepreneur qui était de toute évidence le moins cher, et non un embauché pour la qualité de son travail.
Face à cela, de nombreuses sociétés de gestion ont des dizaines et des dizaines de propriétés par gestionnaire. Combien de temps pensez-vous qu'ils vont consacrer à votre propriété?
De plus, les administrateurs de biens ne savent souvent pas grand chose de l’entretien adéquat. Ils n'ont aucune idée de ce qui constitue un bon travail de réparation ou non. Ils embauchent quelqu'un pour résoudre le problème ou font appel à une personne chargée de la maintenance du personnel pour résoudre le problème.
Disclaimer: Nouveaux investisseurs, lisez ceci!
En fin de compte (comme je l’ai dit à plusieurs reprises dans mes articles), il n’ya pas de règle absolue pour une seule chose dans l’immobilier. Trouvez un moyen qui vous convient et avancez-le. Assurez-vous simplement de comprendre le «pourquoi» et «quoi» de celui-ci.
Au cours de ma carrière d’investisseur, j’espère avoir suffisamment d’immeubles pour qu’il soit possible de faire appel à une entreprise pour gérer mes investissements. J'imagine que cela se produira éventuellement, comme je l'ai fait récemment et que je cherche à constituer un portefeuille de propriétés gérées.
Rappelez-vous, je ne préconise pas que vous devriez toujours gérer vos propriétés. Ce que je préconise, c'est qu'en tant que nouvel investisseur, vous commenciez à gérer vos propres propriétés. Ensuite, avancez et avancez selon votre expérience.
Une fois que vous aurez compris comment gérer une propriété, vous saurez quoi rechercher dans une société de gestion immobilière, ce qui aidera à protéger votre investissement.
Ben Franklin a dit le mieux: "Un investissement dans la connaissance paie le meilleur intérêt."
Avez-vous autogéré? Avez-vous engagé une société de gestion immobilière? Quelle méthode préférez-vous et pourquoi?
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