Locations de vacances: compétences et ressources dont vous avez besoin pour réussir

Il s’agit de la troisième partie d’une série d’articles décrivant comment les immeubles locatifs ou les locations à court terme perturbent les cycles normaux des marchés résidentiels unifamiliaux et comment ils offrent de nouvelles possibilités d’investissement.

Dans la première partie, je, y compris les moteurs du marché. Dans la deuxième partie, j'ai couvert des informations sur la manière dont les locations à court terme – en particulier les locations de vacances (VR) -.

J'ai également souligné que les investisseurs de ce segment avaient besoin d'un ensemble de compétences et d'une équipe, tout comme pour la location de maisons unifamiliales (SFR), les locations multifamiliales, ainsi que les solutions fixes. Cependant, les compétences et les joueurs d’équipe nécessaires ne sont pas les mêmes.

Dans cet article, je vais approfondir ces composants. Quelles compétences sont nécessaires exactement? Et qui a spécifiquement besoin des propriétaires de location de vacances dans leur équipe?

Je vais également parler de la façon dont les changements rapides dans l’industrie créent de nouveaux types d’activités d’appui.

Quelles compétences sont nécessaires pour prospérer dans le secteur de la location de vacances?

Peu importe le type d’immobilier dans lequel vous êtes spécialisé ou que vous préférez, vous devez connaître un ensemble caractéristique de choses, les compétences que vous devez posséder et les autres personnes et entreprises dont vous avez besoin dans votre équipe. Examinons donc les compétences requises pour réussir à investir dans les espaces de location de vacances à haut rendement.

Les locations à court terme de toutes sortes, mais en particulier les locations de vacances, nécessitent des compétences et une équipe de travail chevauchant celles des locations de maison individuelle, ainsi que des réparations et des retournements. Cependant, il existe des différences significatives.

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Quelles sont les similitudes?

Les propriétaires de logements de vacances ont besoin d'acquérir des compétences en acquisition de biens immobiliers, comme tous les autres types d'investisseurs immobiliers. Que vous opériez dans une région où vous pouvez vous développer à partir de zéro, devez acheter exclusivement des propriétés existantes ou si vous pouvez opérer entre ces pôles, vous ne pouvez pas investir sans acquérir une propriété.

Une fois acquis, vous devez probablement encore améliorer la propriété et lui ajouter de la valeur afin d’obtenir les meilleurs rendements. Ainsi, une construction ou une rénovation, qu’il s’agisse d’une simple mise en valeur ou d’une rénovation impliquée, devra le plus souvent se produire.

Lorsqu'une propriété est prête pour le marché, vous devez la lister ou la publier, peu importe ce qui est nécessaire pour l'occuper. Et enfin, l’entretien et les opérations, suivis par l’élimination ou la revente.

Pour ce qui est de votre équipe, vous aurez besoin des services occasionnels d’un avocat, d’une société de titres, d’un agent d’assurance et d’agents immobiliers. Vous aurez toujours besoin de bricoleurs, d’entrepreneurs généraux et non généraux, ainsi que de services de préposés à la maintenance. Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même vos locations, vous devrez également choisir la bonne société de gestion.

Quelles sont les différences?

Commençons par le haut.

Acquisition. Vous aurez d’abord besoin d’une propriété propice à la location à court terme – les considérations d’emplacement sont très différentes avec les VR par rapport aux SFR. Lorsque les personnes voyagent pour le plaisir ou les affaires et souhaitent séjourner dans une location de vacances, l’emplacement est important pour elles (comme ce serait le cas si vous séjourniez dans un hôtel).

Différents types de voyageurs ont des préférences différentes, bien sûr. Mais il est clair qu’un investisseur ne peut choisir aucune maison où que ce soit et s’attendre à ce qu’elle se comporte bien en tant que location de vacances.

Le coût est une autre considération. Vous pouvez vous attendre à des rendements plus élevés avec une réalité virtuelle, mais cela ne signifie pas nécessairement que vous devriez dépenser plus. Il ya eu des comportements remarquablement intéressants et, à mon avis, risqués dans l’espace ces derniers temps.

Certains investisseurs évaluent les biens immobiliers de manière différente des SFR. Lorsque les chiffres ne fonctionnent pas, ils insèrent une autre série d’hypothèses pour le traiter comme une location de vacances. En modifiant les hypothèses sur le revenu et en augmentant certains des coûts, il arrive parfois que cette propriété qui ne fonctionnait pas en tant que SFR semble fonctionner tout à fait comme une réalité virtuelle.

Et ce serait bien si la propriété était au bon endroit, avait le bon caractère, et ainsi de suite, d'être une location de vacances, et si l'investisseur connaissait parfaitement ses hypothèses sur les hypothèses à adopter concernant la location de vacances.

Mais trop souvent, nous avons vu un investisseur acheter dans l’intention de louer à court terme, puis échouer en l'exécutant comme une location de vacances.

Peut-être avaient-ils l'habitude de le louer à plein temps avant d'essayer à court terme. Mais la propriété ne fonctionnait pas non plus en tant que SFR. Cela n’a pas généré de liquidités.

Donc, à présent, cet investisseur n’a pas réussi à en faire une VR qui coule à flots, et il ne peut plus se contenter de la louer à temps plein, car cela n’a pas fonctionné non plus. C’est un grand aïe!

Cela conduit à plusieurs autres considérations autour des propriétés de location à court terme.

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Personnage. Dans l’ensemble, les voyageurs ne veulent pas rester dans un endroit qui ressemble à une maison, un condo ou un appartement. Il devrait se sentir à la maison, mais pas être comme à la maison.

Le caractère de la propriété est important. Parlons de l’extérieur pour commencer. Une partie de ceci est l'emplacement, même la micro-localisation, et l'attrait. Par micro-localisation, je veux dire où est-il sur le bloc? Est-ce à l'arrière d'un grand complexe de condos ou près de l'avant? Est-ce près de la rue? Il est important d’avoir un score élevé pour le potentiel piétonnier (être à proximité des attractions).

Si c’est dans un endroit où il ya des commodités, telles que des piscines ou des salles de sport, est-ce proche ou loin de celles-ci? À quoi ressemblent les vues par la fenêtre? L'entrée est-elle invitante? Le stationnement est-il à proximité?

Le plan d’étage fait partie de l’appel, tout comme la décoration. Et l'équipement. Et commodités… et ainsi de suite.

Le sujet de caractère appliqué aux locations de vacances justifie un article entier à lui seul.

Améliorations. S'agissant des améliorations ou des rénovations, les exigences sont différentes. Vous ne pouvez pas rénover un logement loué à court terme de la même manière que vous le feriez pour un logement à temps plein. Pensez plutôt à une solution vraiment haut de gamme, mais avec des concessions pour la nature de la location à court terme de l'opération.

Le succès d’une VR dépend en grande partie de son apparence. L’évidence: une maison de plage doit ressembler à une maison de plage. Et puis, il y a un large éventail de propriétés qui devront être approfondies afin d’être attractives pour les voyageurs ciblés.

Quoi qu'il en soit, l'apparence est importante lorsqu'il s'agit de commercialiser la propriété. La plupart des gens qui réservent des locations de vacances n’ont pas le luxe de voir les lieux avant de réserver. Il faut donc que l’appel se manifeste de manière convaincante en images.

Bien sûr, le mauvais regard, bien photographié, est toujours le mauvais regard. Parfois, vous trouvez une propriété au bon endroit, mais il n’existe aucun moyen de la transformer en location de vacances, du moins avec un budget raisonnable.

Vous y trouverez également la manière dont il a été meublé et décoré (couleurs, thèmes, etc.) et équipé. Toutes ces choses doivent correspondre au type de voyageur qui va visiter.

Une autre chose à garder à l'esprit: la façon dont vous fournissez, équipez et fournissez une location de vacances a également une incidence sur la façon dont elle sera gérée et entretenue.

Bien sûr, il n’aura pas besoin de beaucoup d’entretien si le nombre de réservations est peu élevé. Il y a tellement d'éléments qui doivent s'aligner!

Alors, comment attirez-vous vos invités? Comment le commercialisez-vous? Comment faites-vous le prix? Qui va gérer les réservations et comment allez-vous recevoir le paiement?

Comment allez-vous gérer les communications, l'enregistrement et le départ des invités? Qu'en est-il du nettoyage et du réapprovisionnement entre les invités?

Maintenant, les différences dans la possession et l'exploitation de ce type de propriété deviennent de plus en plus évidentes. Exploiter une location de vacances est ne pas comme opérer une location à temps plein.

Le revenu supplémentaire est durement gagné! Les RV nécessitent plus d'attention. Le marketing et la tarification d'une location de vacances est un autre ensemble de compétences dont vous avez besoin.

De nouvelles ressources ont émergé

Cela peut sembler décourageant, mais il existe aujourd'hui des ressources pour vous aider. Les mutations du marché qui ont entraîné une telle croissance sur le marché de la location à court terme ont également entraîné la création de nombreuses nouvelles entreprises pour aider les propriétaires.

Gestionnaires de propriété

Des sociétés de gestion immobilière d'une race entièrement nouvelle ont fait leur apparition ces dernières années. Ces gestionnaires se spécialisent dans différentes facettes destinées à soutenir les locations de vacances.

Certains étaient des gestionnaires immobiliers traditionnels qui se sont diversifiés et ont ajouté des services de location de vacances. D'autres sont des entreprises en ligne uniquement qui possèdent le savoir-faire marketing nécessaire au succès de la location de vacances. D'autres encore se situent quelque part entre les deux.

La concurrence est saine dans la gestion immobilière pour les locations de vacances, aussi. À ce stade, vous pouvez choisir l’ensemble de services dont vous avez besoin et, dans tout marché de taille décente, plusieurs options sont possibles.

Experts juridiques

Sur le plan juridique, de nombreux avocats spécialisés dans l’immobilier apportent désormais leur expertise en matière de rédaction d’un contrat de location ou de conseil sur les aspects juridiques de la gestion de la RV, car les réglementations varient considérablement selon les villes, les comtés et les États.

Autres spécialités

Certaines entreprises sont spécialisées dans la rénovation, la décoration, l’équipement et la préparation de locations à court terme. Et bien sûr, il existe toute une gamme de logiciels en ligne pour gérer les canaux de marketing, les réservations en ligne et la tenue de registres.

Enfin, il existe maintenant des sociétés spécialisées dans les données volumineuses, qui rassemblent des millions ou des milliards de points de données pour vous aider à chiffrer vos locations de vacances (un peu comme les hôtels l'ont fait ces dernières années). Ils vous fixent les prix en fonction de vos objectifs, que vous souhaitiez occuper des locaux à taux d'occupation élevé ou élevés, ou que vous souhaitiez faire le plein rapidement ou réserver des voyageurs de dernière minute à des prix élevés.

Il existe même quelques sociétés qui sont si confiantes qu'elles peuvent générer de meilleurs rendements si vous utilisez leurs plateformes, elles vous garantissent un certain niveau de revenus et vous versent un chèque à la fin de l'année si les bénéfices sont insuffisants.

Possédez-vous une location de vacances? Selon vous, de quelles compétences les opérateurs de réalité virtuelle ont-ils besoin que les autres investisseurs immobiliers n’ont pas?

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