Ne soyez pas intimidé par l'argent privé | Immobilier

L’un des moyens les plus courants de se lancer dans l’investissement immobilier consiste à utiliser une forme de. Il y a beaucoup de littérature sur le sujet de trouver des prêteurs privés et de les convaincre d'investir dans vos transactions.

Mais à quoi ressemble un prêt privé? Quelles sont les conditions et comment fonctionnent ces prêts?

C'est en fait un sujet très simple, mais il semble être un peu ignoré dans le monde de l'éducation REI. À la base, les prêts privés sont très similaires à. En fait, je dirais qu'ils sont très similaires mais beaucoup plus simples!

Vous trouverez ci-dessous un guide rapide pour vous aider à comprendre ce que signifie emprunter de l’argent auprès d’un prêteur privé.

Qu'est-ce qu'un prêteur privé?

Je définis un prêteur privé comme une personne (ou un petit groupe de personnes, par exemple un couple marié) qui prête de l'argent. C'est tout!

Ce prêteur est "privé" parce que vous empruntez auprès d'un la personne au lieu d'une société financière ou une institution. Dans certains cas, ces prêteurs demandent à être protégés par une LLC ou une société, mais les prêteurs privés sont généralement des particuliers.

Il est important de distinguer les prêteurs privés des. Bien que ces deux catégories aient des points communs, elles ne sont certainement pas les mêmes. Les prêteurs d'argent dur sont des institutions avec des critères et des conditions de prêt bien définis. Leur raison d’être essentielle est de prêter de l’argent et d’obtenir un rendement énorme.

Au contraire, les prêteurs privés ont presque toujours d’autres emplois primaires, des carrières et / ou des entreprises commerciales. Ils prêtent généralement de l'argent en tant que projet parallèle à quelque chose d'autre qui occupe la majorité de leur temps.

Les prêteurs privés viennent de tous les horizons et carrières. Une source commune d’argent privé est une personne de votre réseau social et familial immédiat. Les parents, les oncles, les beaux-parents, les voisins, les collègues de travail et les autres bénévoles sont des sources courantes de prêt privé.

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3 documents clés

Le billet à ordre

Le billet à ordre est le document de base de tout prêt privé. Le billet à ordre est le contrat signé par vous et le prêteur, indiquant tous les détails pertinents et d'importation concernant le prêt et son remboursement. Ce document peut être aussi court qu'un paragraphe ou aussi long qu'un document de 30 pages. Bien qu’il n’existe pas de norme précise concernant la forme d’un billet à ordre, la plupart ont tendance à inclure les mêmes conditions.

L'hypothèque

De nombreux prêts auront également une hypothèque. Une hypothèque est un document distinct du billet à ordre. L’hypothèque détaille le bien immobilier qui doit être donné en garantie pour le billet associé. Selon votre accord, votre prêteur privé peut ou non exiger une hypothèque. Comme beaucoup d’entre nous le savent, une hypothèque permet au prêteur de saisir et de prendre possession de votre propriété en cas de défaillance de votre prêt.

Le calendrier d'amortissement

Le calendrier d'amortissement présente tous les paiements que vous effectuerez sur le prêt. Il s'agit généralement d'un grand tableau indiquant la date de paiement, le montant en principal, le montant des intérêts, le solde restant, etc.

Conditions de prêt

N'oubliez pas que les exemples ci-dessous peuvent ou non être typiques. Je fournis simplement mon expérience personnelle. Je suis sûr qu'il existe de nombreux prêts très différents de ce que je décris ci-dessous. Néanmoins, j'espère que vous trouverez une utilisation dans les nombres réels.

Principal

Le montant d'argent prêté. À un moment donné, cet argent doit être retourné au prêteur. Cela peut être payé en versements mensuels, un paiement forfaitaire unique ou une combinaison des deux.

Mon expérience: Il n'y a vraiment pas de limite haute ou basse aux prêts privés. J’ai emprunté entre 5 000 et 210 000 $ auprès de prêteurs privés. Mon prêt moyen est d'environ 50 000 $.

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est généralement le principal coût associé à tout prêt. Pour vous, cela est considéré comme votre «coût en argent». Pour votre prêteur, cela peut se traduire par «un retour sur investissement». Les taux d'intérêt sont généralement définis en termes annuels. Cependant, il est courant que les intérêts soient calculés / composés mensuellement.

De nombreux investisseurs ne savent pas comment votre paiement d’intérêts mensuel est calculé. Votre intérêt est effectivement cumulé quotidiennement à compter du jour de votre dernier paiement. Le taux d'intérêt annuel est converti en un taux quotidien en divisant par 360 (parfois 365, selon le prêteur).

Intérêt accru = nombre de jours depuis le dernier versement x ((solde du capital) x (taux d'intérêt annuel) ÷ 360)

Dans un prêt traditionnel amorti, vous remboursez le total des intérêts courus plus un peu de capital à chaque versement. Au fur et à mesure que vous progressez dans l'amortissement de votre prêt, la proportion de votre paiement affectée aux intérêts diminue tandis que le montant payé au principal augmente.

Mon expérience: Dans la plupart des cas, les prêteurs privés sont satisfaits d’un taux d’intérêt au moins aussi élevé que celui auquel ils pourraient s’attendre d’investissements plus traditionnels (par exemple, le marché boursier). J’ai payé aussi peu que 7% et jusqu’à 16% sur des prêts privés. Mon taux d'intérêt moyen est de 8%.

Frais d'initiation de points / prêt

C'est un coût supplémentaire ajouté à certains prêts privés (et aux prêts conventionnels d'ailleurs). Il s’agit souvent de frais fixes payés à la clôture (au lieu de «payer» les frais, les points sont souvent refusés au donneur d’ordre à la clôture). Les points seront généralement représentés en pourcentage du capital du prêt.

Mon expérience: Je n’ai eu qu’un seul point de charge pour prêteur privé. Dans ce cas, il s'agissait de 3% du principal du prêt. La plupart des membres de la famille et des amis ne font pas payer de points. Le prêteur avec lequel je travaillais était à la limite d'être classé comme prêteur d'argent dur.

Amortissement

L’amortissement d’un prêt est le temps pendant lequel le principal du prêt est remboursé au prêteur. Si un prêt a un amortissement sur 10 ans, le principal du prêt sera entièrement remboursé au bout de 10 ans (en supposant que l'emprunteur effectue les paiements mensuels requis). Plus l'amortissement du prêt est long, plus le versement mensuel est bas et plus le coût total pour l'emprunteur est élevé pendant toute la durée du prêt.

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Il est également possible qu’un prêt soit «à intérêt seulement». Dans ce scénario, votre prêt n’est pas amorti du tout. Au lieu de cela, vous effectuez des paiements mensuels ne portant que sur des intérêts jusqu’à ce qu’un paiement forfaitaire soit prévu.

Mon expérience: Environ la moitié de mes prêts privés ne portent que sur les intérêts. L'autre moitié sont presque tous des amortissements de 5 à 10 ans.

Terme

La durée totale pendant laquelle vous aurez un solde impayé sur le principal du prêt. Souvent, l'amortissement du prêt est identique à la durée du prêt. Dans ces cas, le paiement final du capital et des intérêts remplit votre obligation envers votre prêteur.

Dans les cas où le terme est plus court que l'amortissement, nous avons ce que l'on appelle un «paiement forfaitaire». Un paiement forfaitaire signifie simplement qu'à une date spécifiée dans le billet à ordre, le solde restant dû est dû au prêteur. L'emprunt doit trouver un moyen de rembourser la totalité du capital restant (refinancement, vente, nouveau prêt, trésorerie).

Mon expérience: Les prêts à intérêt seulement sont généralement dus dans un délai d'un an. Les prêts amortis sont généralement dus dans un délai de 3 à 5 ans.

Pénalité de prépaiement

Une pénalité de remboursement anticipé aide à protéger le prêteur contre le retrait prématuré de l'emprunteur. Un prêteur décide de prêter en fonction de la durée pendant laquelle il / elle s'attend à réaliser un profit sur la transaction. S'ils décident de recevoir des intérêts pendant 10 ans, ils pourraient être contrariés si vous remboursiez le prêt après un an seulement.

Entrez les pénalités de prépaiement. Ces pénalités correspondent généralement à un pourcentage du montant du prêt initial ou restant. Ils doivent être payés si l'emprunteur rembourse le prêteur trop tôt.

Mon expérience: La plupart de mes prêts privés ont des conditions suffisamment courtes pour que le prêteur ne s'embarrasse pas d'une pénalité de paiement anticipé. Les prêts d'une durée de 20 ans environ peuvent comporter une pénalité de remboursement anticipé pour les premières années.

Exemples

Maintenant que nous comprenons les termes typiques inclus dans un prêt privé, voyons-les dans la pratique. Vous trouverez ci-dessous quatre exemples pour vous donner un aperçu des types de prêts privés que vous pouvez rencontrer.

Exemple 1

Un prêt avec les termes suivants…

• Principal: 100 000 $
• Taux d'intérêt annuel: 8,25%
• Points: 0%
• Amortissement: 10 ans
• Terme: 10 ans
• Pénalité de prépaiement: 0%
• Remboursé à la fin des 10 ans

Cela voudrait dire…

• Paiement mensuel: 1 226,53 $
• Dernier paiement: 1 226,53 $
• Coût total du prêt: 47 183 $

Exemple n ° 2

Un prêt avec les termes suivants…

• Principal: 50 000 $
• Taux d'intérêt annuel: 11,00%
• Points: 2%
• Amortissement: 10 ans
• Terme: 5 ans
• Pénalité de prépaiement: 0%
• Remboursé à la fin des 5 ans

Cela voudrait dire…

• Paiement mensuel: 688,75 $
• Dernier paiement: 32 366,45 $
• Coût total du prêt: 24 002,71 $ (intérêts: 23 002,71 + points: 1 000 $ = 24 002,71 $)

Exemple n ° 3

Un prêt avec les termes suivants…

• Principal: 75 000 $
• Taux d'intérêt annuel: 10.00%
• Points: 3.00%
• Amortissement: 10 ans
• Terme: 10 ans
• Pénalité de prépaiement: 5% la première année, diminuant de 1% chaque année, 0% après la cinquième année
• Remboursé à la fin de 3 ans (2% du solde restant à titre d'amende pour paiement anticipé)

Cela voudrait dire…

• Paiement mensuel: 991,13 $
• Dernier paiement: 61 879,37 $ (paiement forfaitaire: 60 693,53 $ + pénalité de remboursement anticipé: 1 203,84 $)
• Coût total du prêt: 23 836,94 $ (intérêts: 20 383,10 $ + points: 2 250,00 $ + pénalité de remboursement anticipé: 1 203,84 $ = 23 836,94)

Exemple n ° 4

Un prêt avec les termes suivants…

• Principal: 100 000 $
• Taux d'intérêt annuel: 12,00%
• Points: 0.00%
• Amortissement: AUCUN – Prêt à intérêt seulement
• Terme: 1 an
• Pénalité de prépaiement: 0%
• Remboursé à la fin de 1 an

Cela voudrait dire…

• Paiement mensuel: 1 000,00 $
• Dernier paiement: $ 100,000.00
• Coût total du prêt: 12 000,00 $

Les prêts privés sont simples

Ils peuvent sembler intimidants, mais les prêts privés sont très simples. Une fois que vous en avez un ou deux à votre actif, les conditions d’un prêt vous sembleront d’une seconde nature. Ne minimisez pas l’importance d’ouvrir votre entreprise aux prêteurs privés. Vous ne savez jamais quand un prêteur privé deviendra votre seule et unique source de financement dans le cadre d'une transaction qui changera votre carrière.

Envisagez-vous d'utiliser de l'argent privé pour développer votre entreprise? Pourquoi ou pourquoi pas?

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