Neuf choses que nous recherchons lors de l'achat d'un bien locatif

Lorsque mon mari et moi en 2007, nous savions à peine ce que nous faisions. Nous avons économisé un acompte important et avons obtenu un prêt hypothécaire, puis avons trébuché dans les détails sans aide extérieure. Finalement, nous avons trouvé ce que nous pensions être une bonne propriété pour le marché locatif local. Heureusement, notre offre a été acceptée et nous avons immédiatement trouvé des locataires.

Quelques années plus tard, nous avons transformé notre résidence principale d'alors en notre deuxième logement en même temps que nous sommes passés à une maison plus grande.

Cela signifie que, à 30 ans, nous avions deux immeubles locatifs. Bien que la plupart du temps, nous ayons simplement «fait le tour», surtout au début, je suis heureux de pouvoir dire la plupart droite. Nous avons acheté des propriétés en bon état et rentables, et nous avons réussi à garder de bons locataires au fil des ans (avec seulement). Nous avons payé l'un de nos immeubles locatifs plus tôt cette année et devrions payer l'autre l'année prochaine.

Notre expérience en tant que propriétaires n’a pas été parfaite, mais je pense que nous avons très bien réussi pour les personnes qui n’en savaient pas grand-chose au début. Merci à Google, car c’est là que nous avons découvert presque tout ce que nous avions besoin de savoir sur les taxes, la rédaction d’un bail, les assurances et les éventuels problèmes juridiques à connaître.

Notre deuxième propriété étant sur le point d’être payée, nous avons beaucoup réfléchi récemment à l’achat d’une troisième maison locative dans notre région. Alors que nos deux autres locations se trouvent dans ma ville natale de Greenfield, dans l'Indiana, à environ 30 minutes de distance, nous souhaitons acheter une location (ou plusieurs locations) plus proche de notre résidence actuelle à Noblesville.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles nous préférerions acheter une troisième propriété dans le comté de Hamilton, dans l’Indonésie. Pour commencer, les loyers sont plus élevés ici et les logements locatifs ne restent pas vides longtemps, selon mes recherches. Deuxièmement, le marché du travail ici est extrêmement solide, d’autant plus que nous ne sommes qu’à 30 minutes de route de la région métropolitaine d’Indianapolis. Enfin, les écoles de notre région sont excellentes et classées au sommet de nos systèmes scolaires d’État, année après année.

En résumé, notre région n’est pas simplement un endroit où il fait bon vivre; c’est aussi un bon endroit pour posséder un bien locatif – au moins sur papier.

Mais nous ne voulons pas n'importe quelle propriété. Et, à vrai dire, nous ne sommes pas très pressés. Le marché du logement dans notre région a été «chaud» pendant un certain temps, alors je pouvais imaginer que nous attendions un an ou plus avant de plonger dedans.

Cela dit, nous recherchons neuf caractéristiques principales dans un nouvel immeuble locatif:

# 1: Un marché locatif rentable

De toute évidence, le facteur n ° 1 que nous considérons est la rentabilité et le potentiel d’appréciation à long terme. En règle générale, nous suivons la règle empirique voulant que les immeubles locatifs louent au moins 1% de leur prix d’achat par mois.

Mon objectif est d’acheter une résidence unifamiliale à moins de 150 000 $ et de louer au moins 1 500 $. Après avoir étudié les loyers dans ma région pendant un moment, je peux dire avec certitude que cela est extrêmement faisable.

Disons que nous avons acheté une propriété de 150 000 $ et en avons déduit 20%, pour un montant total de 120 000 $. À un taux d'intérêt annuel de 5%, le versement hypothécaire mensuel pour un prêt de 30 ans avoisinerait les 644 $, principal et intérêts non compris, mais avant l'assurance et les taxes. Pour un prêt de 15 ans, ce que nous choisirons probablement, nous devrions 949 $ par mois en capital et intérêts. Si nos taxes foncières étaient d’environ 250 dollars par mois et si la police d’assurance de notre propriétaire était d’environ 100 dollars par mois, notre paiement total pour le logement serait d’environ 1 200 dollars.

Comme la plupart des maisons unifamiliales de notre région sont louées à plus de 1 500 dollars par mois, nous pourrions réaliser un bénéfice de 300 dollars et rembourser notre maison en 15 ans ou moins. Bien sûr, tout dépend du taux d’intérêt, de l’acompte, du prix d’achat de la propriété et des coûts variables des taxes et des assurances.

# 2: Aménagement paysager simple

Un autre facteur que nous recherchons dans les immeubles locatifs est un simple aménagement paysager qui ne nécessite pas beaucoup d’entretien. ou nos locataires. Dans notre région, il est normal d’espérer que les locataires tondent le gazon dans la propriété qu’ils louent, mais on ne peut pas vraiment s’attendre à ce que tous les locataires veuillent planter des fleurs ou s’en tenir à d’énormes couches de plantes.

Idéalement, nous aimerions acheter une autre propriété avec un simple aménagement paysager composé de buissons et de roc ou de paillis. À tout le moins, nous voudrions une propriété offrant le potentiel d’un aménagement paysager nécessitant peu d’entretien si nous effectuons des travaux en amont.

# 3: Trois chambres ou plus

Étant donné que nous vivons dans une région où vivent de nombreuses familles avec enfants, il est logique d’acheter un bien locatif pouvant être vendu à autant de familles que possible.

Nos deux locations existantes ont trois chambres à coucher, ce qui en fait une option pour un si grand nombre de familles que nous n’avons presque pas eu de postes vacants au cours des 10 dernières années. Lors de l’achat d’une nouvelle location, je préférerais acheter une propriété comptant au moins trois chambres à coucher, mais je serais fou de lune si nous trouvions une maison abordable de quatre chambres qui répondait à tous nos autres critères.

Plus vous avez de chambres à coucher, plus vous pouvez facturer de loyer et plus votre réseau de locataires potentiels devient large.

# 4: Mises à jour majeures terminées

La réalité est que la plupart des maisons de notre région dont le prix est inférieur à 150 000 $ ont besoin de travaux. Jusqu'à présent, nous avons étudié les maisons avec des cuisines obsolètes, des salles de bains à l’extérieur, et aucune des améliorations modernes que vous trouverez dans les maisons plus récentes et plus chères.

Heureusement, tout cela me convient. Je ne mettrais jamais une nouvelle cuisine ou salle de bain dans une maison locative à moins d'y être absolument obligé. De manière générale, les seules améliorations dans lesquelles nous investissons sont les réparations nécessaires, les nouveaux sols et la nouvelle peinture.

Cela dit, je suis toujours à la recherche de propriétés avec au moins quelques mises à jour majeures effectuées. La priorité est donnée aux maisons avec un toit ou un système CVC plus récent, même si ces composants ont quelques années.

Fondamentalement, ce que nous ne pas Ce qu’il faut, c’est une maison qui aura besoin d’un nouveau toit, d’un nouveau climatiseur et d’une nouvelle fournaise au cours des cinq prochaines années. Pour que je considère une propriété avec un vieux toit et un ancien système de CVC, la maison elle-même devrait être une sacrée affaire.

Bien que nous ayons un fonds d’urgence pour nos immeubles locatifs, je ne veux pas l’épuiser tout de suite.

# 5: quartier familial avec de grandes écoles

Puisque nous voulons une propriété qui soit commercialisable pour les familles avec enfants, le quartier est tout aussi important que la maison elle-même. Bien que nous vivions dans un quartier superbe avec de nombreux quartiers plus agréables, je veux être difficile quant à l'emplacement de la propriété et aux commodités disponibles à proximité.

Si nous pouvions trouver une propriété située dans un bon quartier, mais également à proximité de parcs, d’écoles et de magasins, c’est l’idéal. Évidemment, plus une propriété est pratique, plus les gens la trouveront attrayante.

# 6: Faibles taxes foncières

Dans l'état de l'Indiana, sont indexés sur la valeur d'évaluation brute de votre propriété et classés en fonction du type de propriété que vous possédez. Cela signifie que vous paierez au maximum 1% de la valeur de votre propriété en impôts pour votre résidence principale, un maximum de 2% pour les autres terres résidentielles et agricoles et 3% pour les autres biens immobiliers et personnels. Fondamentalement, les impôts fonciers sur les biens immobiliers locatifs sont plafonnés à 2% de la valeur imposable brute de tout bien immobilier donné.

Cela élimine une bonne partie du travail de calcul des taxes, mais je voudrais absolument examiner la valeur imposable brute de toute propriété que nous avons considérée – et de la facture de taxe foncière respective – avant de tirer la gâchette. Nous savons tous que les évaluations peuvent parfois être étrangement incorrectes, et je veux m'assurer que tous les biens que j'achète ont été traités équitablement.

# 7: Propriétés avec entretien notable

La façon dont une propriété a été entretenue peut faire une grande différence dans les coûts d’entretien futurs. Malheureusement, nous avons examiné les maisons très peu entretenues depuis des années – et cela se voit. Il n’est jamais très beau de regarder dans une maison que vous visitez n’a pas changé de filtre de fournaise depuis des années, ou lorsque la façade de la maison est sale, usée ou même en train de tomber.

Nous avons tendance à chercher des maisons qui ont de toute évidence été entretenues, car un manque d’entretien pourrait entraîner de lourdes factures de réparations pour nous. Bien que cela puisse être difficile à détecter, nous recherchons une maison dont le système de CVC est entretenu et nettoyé régulièrement, sans dommages causés par l’eau, le vent ou la saleté.

# 8: Extérieur en brique ou à faible entretien

Tandis que l’une de nos propriétés actuelles a été construite avec des briques rouges impeccables et faciles d’entretien, l’autre a un vieux revêtement en acier. Je préfère la brique haut la main et je déteste le fait que nous devrons probablement remplacer le revêtement de l’autre propriété un jour.

Cela semble aller pour le moment, mais nous avons dû réparer quelques-uns des revêtements au fil des ans. Et à quoi il ressemble, un grand vent pourrait en souffler une partie!

Seul le temps nous le dira, mais je préférerais une maison dont l’extérieur nécessite peu d’entretien et qui ne nous coûtera pas un paquet à remplacer plus tard. Non seulement la simple pensée en est une douleur, mais le revêtement coûte cher.

# 9: Pas de problèmes d'eau

C'est une leçon que nous avons dû apprendre à la dure. Lorsque nous avons acheté notre deuxième propriété et que nous avons emménagé, nous avons ignoré le fait qu’une petite quantité d’eau s’était accumulée dans la cour près des escaliers de notre terrasse. Après en avoir fait une location, le problème s’est aggravé et nos locataires ont commencé à avoir de l’eau stagnante dans leur jardin pendant quelques jours après une grosse pluie.

Finalement, nous avons dû installer une nouvelle pompe de puisard et un nouveau drain sous la maison. Nous avons également placé un drain français dans la cour arrière qui canalisait l’eau vers la route devant la maison.

Ces deux solutions ont suffi à remédier complètement à la situation, mais elles étaient très coûteuses et l'expérience a été stressante également.

Après avoir enduré cette épreuve pendant des années, je suis maintenant extrêmement méfiant vis-à-vis de l'eau ou de toute trace d'eau ou de problèmes liés à l'eau. Idéalement, nous voulons acheter une maison qui ressemble à celle dans laquelle nous vivons – très haut sur un terrain avec un excellent drainage, loin de la propriété. Si une maison de location potentielle a une petite idée de problèmes d’eau, croyez bien que je vais courir vers les collines!

Holly Johnson est un écrivain primé dans le domaine des finances personnelles et l'auteur de. Johnson partage son obsession pour la frugalité, la budgétisation et les voyages à.

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