Opinion: Investir dans l'immobilier n'est PAS difficile

Tout le monde a ses raisons pour investir. Certaines personnes investissent parce qu'elles veulent juste un petit revenu supplémentaire. D'autres investissent pour atteindre la liberté financière tôt dans la vie. D'autres encore investissent simplement parce qu'ils l'aiment.

Et puis il y a ces gens qui investissent parce qu'ils doivent le faire.

Il y a un gars qui écrit pour ce blog nommé. Il s'est lancé dans l'immobilier parce qu'il le devait. Il était incapable de poursuivre son ancien métier (violoniste) en raison de son état de santé et a été contraint de trouver un autre moyen de subvenir rapidement aux besoins de sa famille.

Il y a un gars qui écrit pour ce blog nommé. Il s'est lancé dans l'immobilier parce qu'il n'avait pas d'argent, un travail dans une banque de détail et beaucoup trop d'ambition pour se permettre de stagner dans de telles circonstances.

Il y a un gars qui écrit pour ce blog nommé. Il a commencé à travailler sur des propriétés à l'adolescence et n'a jamais vraiment su trouver un autre moyen de gagner de l'argent ou de se constituer un patrimoine.

Ces gars sont vraiment impressionnants. Ils sont très intelligents. Ce sont des gars dont vous devriez lire l'écriture. Ils sont, sans équivoque, les entrepreneurs. Leurs histoires sont passionnant. Elles sont cool. Ils ont fait le.

Les gars que je viens de mentionner ont commencé avec rien – et dans certains cas, moins que rien. Ils ont construit des entreprises incroyables pour lesquelles ils se sont battus et ont réussi à se frayer un chemin vers le succès. Ils ont trouvé des offres incroyables, ajouté de nouvelles façons créatives à la valeur de leurs propriétés et ont systématisé leurs activités au point de les transformer en trois fois millionnaires en investissant dans l’immobilier avec un cash-flow mensuel exceptionnel.

Je ne suis pas entrepreneur

Pour ma part, je ne suis pas un entrepreneur. Je n'ai aucun désir d'être un entrepreneur. En fait, je crois que je serais assez insensé vouloir devenir un entrepreneur immobilier. Je suis un soutien économique en col blanc, assis dans la classe moyenne supérieure. Je travaille dans un travail qui me passionne beaucoup et j'investis parce que je voudrais progresser régulièrement et de manière durable vers la liberté financière sur une période de 5 à 7 ans.

Bien que j’ai le plus grand respect pour les succès que les gens que j’ai mentionnés ci-dessus ont obtenus, leur chemin n’a aucun sens pour moi et des millions d’autres comme moi. Et la raison est simple:

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Nous avons déjà de bons emplois.

Maintenant, laissez-moi cassermanger ceci en énonçant une hypothèse majeure ici. Je suppose que la plupart des lecteurs de cet article ont pour objectif d’essayer d’accumuler suffisamment d’immobilier pour couvrir leurs dépenses de mode de vie rien que par leurs flux de trésorerie immobilières, de manière à parvenir à la liberté financière. Notice que je ne dis pas que les gens doivent nécessairement «acheter» un bien immobilier ou «l’acquérir» gratuitement. Il existe de nombreuses manières viables d’accumuler de l’immobilier. Je vais simplement énoncer le chemin que je pense est très efficace pour les travailleurs à temps plein qui gagnent de bons salaires.

Si vous pouvez économiser un pourcentage important d’un revenu de ménage élevé à cinq chiffres et à six chiffres, sans raison que vous ne devriez pas être un millionnaire financièrement indépendant ou très proche de celui-ci dans environ (ou moins) une décennie. Bien entendu, cela suppose que vous investissez environ la moitié de votre revenu dans l’immobilier et dans d’autres investissements appréciables, comme des actions dans des fonds indiciels.

Oui, je comprends que le revenu W2 est, dollar pour dollar, un moyen relativement inefficace d’accumuler des richesses. Mais si vous pouvez gagner 100 000 dollars par an et en rapporter 70 000 dollars après impôt, c'est encore plus efficace que de gagner 35 000 dollars après impôt si vous passez de longues heures à faire décoller votre entreprise. Ne vous y trompez pas: si vous voulez investir dans l'immobilier avec l'extrême effet de levier sans investir d'argent ou si vous apportez autrement très peu d'argent, vous devrez être prêt à consentir des efforts immenses, comme les gens ci-dessus étaient prêts à le faire.

Et ma question pour vous est la suivante: pourquoi diable voudriez-vous, en tant que salarié à revenu élevé, jeter un travail bien rémunéré pour l’esprit d’entreprise, alors que la liberté financière sera presque aussi automatique pour vous? Même si vous vouliez devenir entrepreneur, vous pourriez le faire avec un risque beaucoup plus faible APRÈS avoir atteint la liberté financière. La seule manière dont un entrepreneuriat immobilier à temps plein aurait du sens pour vous est:

• Si vous détesté votre travail si désespérément que cesser de fumer était votre seule option,
• Si vous passionnément voulait poursuivre l'immobilier, ou
• Si vous n'avait pas d'autre choix parce que votre capacité à gagner a été éliminée.

Si l'on a un bon travail, alors, et que d'autres approches de financement «créatives» ont peu de sens (et pas de sens)! Bien sûr, il y a des exceptions – il y a toujours des exceptions – mais en règle générale, la plupart des lecteurs de classes moyenne et supérieure de ce blog NE deviendront PAS du jour au lendemain, des entrepreneurs en immobilier extrêmement prospères, et la plupart ne le voudront pas.

Un argument pour acheter des locations à la manière «à l'ancienne»

Mais, l’inverse est que la plupart des lecteurs de ce blog pourront acheter une trésorerie décente à moins de 100 miles de leur lieu de vie traditionnel, en achetant une première maison qui en fera une tonne. sens comme un bien locatif lorsqu’elles rénovent ou déménagent dans quelques années ou en économisant simplement entre 15 et 25% du prix médian de la maison américaine (188 000 $) – c’est-à-dire entre 28 000 $ et 47 000 $ – en espèces. Ils seront en mesure de générer des flux de trésorerie raisonnables, ce qui accélérera leurs économies et leur permettra d’en acheter une autre quelques années plus tard. Ils seront en mesure de répéter le processus plus rapidement et avec le temps, et dans une décennie, ils disposeront de près d’un million de dollars en immobilier. Cela va-t-il arriver à tout le monde? Probablement pas, mais pour la plupart des gens qui aimeraient entrer dans l’immobilier sans un engagement fou, je pense que ce n’est pas un résultat irréaliste.

Voici le problème: quand je dis cela, les gens pensent que je suggère quelque chose de radical. Encore une fois, je suggère que si vous gagnez un salaire de classe moyenne supérieure, vous devriez simplement épargnez suffisamment de votre salaire de telle sorte que vous puissiez acheter une maison médiane tous les ans ou tous les deux ans. Cela, ou emménager dans un immeuble de placement avec l’intention de le garder comme loyer lorsque vous déménagerez dans quelques années si vous voulez moins dépenser.

En fait, je vous dis que c’est comme ça que le grande majorité vous allez acheter votre premier ou le prochain bien locatif, en supposant que vous ayez un emploi solide et qu’il n’y ait aucun besoin pressant de le quitter.

Si vous avez un revenu compris entre 50 000 et 100 000 $, si vous êtes au style W2 et que vous n’êtes pas très enthousiaste à l'idée de renoncer à la totalité de ce revenu pour pouvoir vous lancer à votre compte, vous feriez mieux de commencer à économiser votre argent ou à vous préparer. pour emménager dans un immeuble de placement (ou les deux). Vous ne commencez probablement pas autrement.

Une finance créative et peu (ou peu) d’argent est destinée aux personnes qui A BESOIN ou VOULENT réussir dans l’immobilier si mal qu’elles sont prêtes à prendre de gros risques, à emprunter de l’argent d’autres personnes à l'extrême et à FAIRE fructifier leurs investissements en immobilier. Ce type de financement ne s’applique pas à moi, et si votre situation est similaire, il ne vous concerne pas non plus. Le financement créatif n’est PAS une stratégie appropriée pour les Johnny Spenders du monde. Ce n’est pas approprié pour des types comme lui qui gagnent plus de 75 000 $ mais ont moins de 10 000 $ d’économies à vie en dehors des comptes de retraite et de la valeur nette de la maison – et qui genre de vouloir investir dans l'immobilier.

La finance créative est pour Ben Leybovich. Ben eu pour le faire fonctionner. Il mettra toute sa semaine, toute son année, si nécessaire, à trouver un accord incroyable et, si nécessaire, à le faire fonctionner. De nos jours, il a suffisamment d'expérience et de réseau pour ne sélectionner que les bonnes affaires qui lui permettent de réussir, mais au début, il faire l'accord fonctionne, si nécessaire.

La finance créative est pour Brandon Turner, qui a commencé à investir alors qu’il travaillait dans une banque et a bientôt quitté son emploi pour le poursuivre à temps plein. Brandon Turner, même à 25 ans, travaillant à temps plein dans ses propres immeubles locatifs, est un gars avec qui je voudrais prêter et collaborer.

Johnny Spender, quel que soit son âge, n'est pas une personne avec laquelle je voudrais prêter ou collaborer. La première priorité de Johnny Spender est son emploi. Il manque d'ambition et / ou de confiance pour quitter son emploi et poursuivre son entreprise à temps plein et manque de discipline pour accumuler des économies et financer le projet lui-même. Si les choses ne fonctionnent pas, Johnny Spender ne va pas casser sa bosse, survivre avec des nouilles au ramen et travailler de l’aube au crépuscule pour s’assurer que ses investisseurs ne perdent pas d’argent. Pourquoi devrait-il? Il peut continuer à avancer à sa véritable priorité – son travail – et il n’ya pratiquement aucune chance que son projet immobilier dépasse son revenu de W2 dans les 2-3 prochaines années. Johnny Spender est un mauvais investissement et risque de perdre de l'argent dans l'immobilier. Comparez cela à Ben, Brandon et Jered, ces gars-là eu réussir. Qu'allaient-ils faire d'autre?

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Pour qui l'investissement immobilier est-il difficile?

Mais Johnny Spender, Brandon Turner, Ben Leybovich et Jered Sturm ont quelque chose en commun:

Ces boursiers sont tous susceptibles de vous dire que l'investissement immobilier est très difficile.

L'investissement immobilier est difficile lorsque vous devez gérer vous-même d'énormes projets de rééducation. Il est difficile lorsque vous devez vous informer sur la gestion des locataires à la volée après avoir acheté un complexe d'appartements de plus de 30 unités avec de l'argent emprunté à des investisseurs qui vous saisiront du moment où ils sentent que vous ne pouvez pas les rembourser, et il est difficile de vous avez cinq unités vacantes et aucune somme d'argent à la banque pour couvrir votre prochain versement hypothécaire. Ben, Brandon et Jered, j'en suis sûr, fait avoir du mal à construire leurs portefeuilles. Johnny volonté avoir des ennuis.

Moi, par contre, je continue à me pincer. L'investissement immobilier me semble très facile. Trop facile. Après avoir investi 8 000 dollars (moins que prévu), je n’ai pas eu de réparations majeures – ou AUCUNE réparation de plus de 250 $ – depuis. Je n’ai pas eu de problèmes de locataire. Je n’ai pas eu de catastrophe majeure. Je n'ai pas été poursuivi en justice. Je n'ai pas eu. Je suis sûr que je vais avoir ces problèmes un jour – chaque propriétaire supporte ce risque, surtout s’il s’engage (comme je le suis) dans l’investissement immobilier à long terme dans le cadre de son portefeuille. Mais je parie que ces problèmes viendront un par un, plutôt que tous ensemble. Je parie que je serai raisonnablement prêt à les résoudre, et même si je ne le suis pas, je parie que j’aurai l’argent, l’auto-éducation et la souplesse nécessaires pour faire face à ces problèmes sans être submergé.

Peut-être que la raison pour laquelle l'investissement immobilier a été facile pour moi est que j'ai commencé avec un simple. C’est peut-être parce que je n’ai que quatre unités et en occupe une moi-même. C’est peut-être parce que j’ai passé plusieurs mois à apprendre la gestion de la propriété et à investir par propriété, avec précaution et patience, et que je n’achète que lorsque ma vie et ma situation financière sont dans une position avantageuse. C’est peut-être parce que j’ai des dizaines de milliers de dollars en espèces, réservés exclusivement pour régler les problèmes éventuels. C’est peut-être parce que j’ai un excellent travail et des compétences professionnelles qui pourraient couvrir mon hypothèque même si les locataires n’étaient pas là pour payer le loyer. C’est peut-être parce que j’ai tort, et que investir dans l’immobilier est vraiment difficile, et il me manque quelque chose d’énorme. Peut-être que j’oublie que j’investis à Denver et que celui-ci est peut-être plongé dans une énorme bulle et que les loyers sont sur le point de chuter de 50%, ce qui me place en territoire de flux de trésorerie négatif.

Mais je ne le pense pas.

Je pense que l'investissement immobilier pourrait être un peu plus facile que certaines personnes le prétendent. Je m'attends à ce que cela soit controversé. Je m'attends à voir des gens se fâcher contre moi et me dire que je suis un jeune imbécile qui n'a aucune idée de ce qu'est un krach boursier. Cela peut être vrai. L’investissement immobilier n’est certes pas un pique-nique, mais j’ai du mal à croire qu’il s’agisse d’une entreprise dans laquelle 5% seulement des personnes peuvent réussir. Il y a des millions de les propriétaires là-bas. Et croyez-moi, j’ai rencontré des mannequins dans cette affaire. Ce n'est pas tout le monde qui gagne de l'argent dans l'immobilier, c'est un génie qui sait quelque chose que vous ne connaissez pas.

Franchement, je pense que la raison pour laquelle les gens réussissent dans cette affaire, même avec des emplois à temps plein, même sans compétences analytiques incroyables, et même sans le bousculement incroyable que possèdent certains des investisseurs mythiques sur cette plate-forme, est qu'ils suivent systématiquement quelques principes de base que tout le monde peut copier:

• Ils mènent des vies frugales et des entreprises économes par rapport à leurs revenus, avec beaucoup d’argent en poche.
• Ils achètent des propriétés typiques qui généreront évidemment des flux de trésorerie après les coûts et les dépenses de financement, avec des inspections qui n'indiquent pas la probabilité de problèmes coûteux.
• Ils achètent dans des endroits où une personne raisonnable s’attendrait à devenir plus souhaitables avec le temps.
• Ce sont des personnes raisonnables et prévisibles qui traitent leurs locataires et ceux avec qui ils traitent de manière juste et honnête.
• Ce sont des investisseurs conséquents, achetant régulièrement, avec des perspectives à long terme.

Je n’adore pas investir dans l’immobilier parce que c’est une science fulgurante ou parce que ma "formule éprouvée" est la seule qui fonctionne. J'achète des biens immobiliers parce que c'est une bonne entreprise «semi-passive» à laquelle je peux m'occuper presque entièrement au cours de quelques heures par mois pendant mon temps libre. J'achète de l'immobilier précisément parce que je n'ai PAS besoin d'être une sorte de génie entrepreneurial créatif pour le faire fonctionner!

Bien sûr, je magasine pour des affaires. Bien entendu, j'essaie d'obtenir un avantage concurrentiel en étudiant le marché et en découvrant des domaines susceptibles de générer des rendements démesurés. Mais j’achète des propriétés avec des hypothèques garanties par les avoirs personnels de Scott Trench, et j’achète des propriétés dans lesquelles je serais prêt à vivre. En conséquence, j’obtiens des conditions de financement incroyables et je m’exerce à gérer des propriétés tout en restant très proche des locataires.

Contrairement aux gars ci-dessus, je ne pas nécessairement obtenir des propriétés à 0,70 $ sur le dollar, et Je n'ai pas à. J'ai de l'argent pour le versement initial, je suis prêt à faire un peu de travail le week-end et le soir pour les préparer au locataire, et je suis prêt à me gérer moi-même. En retour, je simplement attendre un peu de trésorerie (environ 10-15% de la trésorerie, gonflée parce que je gérer mes propres propriétés) et espérer pour un peu d'appréciation. Bien sûr, Je n’obtiens pas les mêmes rendements que ceux qui travaillent à plein temps! Encore, Je n'ai pas à. Je suis parfaitement satisfait d’un rendement d’environ 10% sur l’argent investi, pour lequel je suis prêt à travailler, de la capacité de rembourser l’emprunt hypothécaire avec le loyer du locataire et de la possibilité d'appréciation.

Les entrepreneurs immobiliers parlent constamment de trouver des offres nettement inférieures à la valeur du marché. C’est parce que les stratégies qu’ils utilisent sont très risqué si vous achetez une propriété à ou autour du prix de détail.

En tant qu'investisseur buy-and-hold à long terme avec un bon travail, un bon crédit et un temps libre limité, je préfère toutefois de loin l'achat d'une propriété lorsque je je suis bien placé pour le faire. Je suis extrêmement difficile quant au travail que je veux faire, où ma propriété est située de manière spécifique, et à de nombreuses autres caractéristiques de mes investissements. J'achète des propriétés avec lesquelles je suis tout à fait à l'aise, qui sont en synergie avec mon style de vie et ma carrière, et que je peux poursuivre mon temps, pas quand les affaires arrivent à se présenter. Si je peux faire une bonne affaire, c’est merveilleux. Mais si je trouve un marché équitable dans un lieu qui convient à mon style de vie, à mon mode de vie et à ma situation financière, c’est également formidable.

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Conclusion

Je ne suis pas un entrepreneur immobilier. Je suis un professionnel des opérations dans une petite entreprise, avec quelques investissements immobiliers. Et c'est totalement OK. Je pense que je vais créer de la richesse aussi rapidement, sinon plus vite, que de nombreux investisseurs à plein temps (après avoir tenu compte des cycles du marché), que j'adorerai mon travail et que mes investissements immobiliers risquent de me causer beaucoup moins de problèmes que d'autres qui poursuivent cette activité avec plus d'agressivité. Et je crois que je resterai avec un portefeuille immobilier stable et fluide après environ 7 ans d'investissement capable de soutenir la liberté financière indéfinie – un calendrier similaire pour de nombreux entrepreneurs immobiliers à temps plein.

Si vous êtes comme moi, j’ai une bonne nouvelle pour vous. Investissement immobilier ne doit pas être si difficile. L’investissement immobilier peut être un loisir, surtout au début, avec de petites tâches d’entretien que l’on peut facilement prendre en charge en quelques heures par mois. Investissement immobilier Est-ce que vous devez être en mesure de prévoir raisonnablement vos flux de trésorerie et de gérer votre argent, de gérer raisonnablement votre propriété et les relations avec les locataires qui l'accompagnent, et d'être un adulte responsable et informé. Mais ne pensez pas ce qui est nécessaire pour un investisseur à temps plein à réussir est nécessaire pour vous. Si vous travaillez à temps plein, votre première transaction est probablement volonté ne pas être une propriété que vous obtenez à 30% de réduction au détail, alors ne soyez pas effrayé par des gens qui vous disent le contraire.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

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Suis-je le seul à penser que l’investissement immobilier n’est pas si difficile? Ou est-ce que je manque quelque chose?

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