Payer moins d'impôts avec cette désignation | Investissement immobilier

(Avertissement: le présent document vise à fournir des informations générales sur le sujet. Il ne constitue pas un conseil financier juridique, fiscal ou autre relatif à une situation particulière. Consultez votre avocat, votre CPA et / ou un autre conseiller concernant votre situation spécifique.)

Pour ceux qui débutent dans l’investissement immobilier, vous avez peut-être entendu parler du titre de professionnel de l’immobilier (REP). Si vous êtes un vétérinaire expérimenté, vous avez probablement entendu parler de cette classification fiscale avantageuse et vous en profitez peut-être déjà!

Il existe une bonne quantité d'informations sur ce qu'est une désignation REP et sur qui peut être qualifié. Cependant, dans l’intérêt de ce billet de blog, je vais aller un peu plus loin et parler de la façon dont une désignation REP affecte "les pertes".

Que vous soyez admissible ou non, il est important que vous compreniez comment la ségrégation des coûts et la désignation REP peuvent aller de pair. Après tout, à mesure que votre portefeuille augmente (ce qui, je suppose, est votre objectif ultime), vos chances de pouvoir utiliser efficacement la ségrégation des coûts en tant que REP augmenteront également.

Pour ceux qui veulent un récapitulatif de ce que la désignation REP implique, consultez la section suivante. Mais si vous savez déjà de quoi il s'agit, passez à «Le professionnel de l'immobilier et la séparation des coûts».

Qu'est-ce qu'un titre professionnel en immobilier?

REP est une classification fiscale IRS conçue pour ceux qui travaillent un certain nombre d'heures chaque année dans le secteur de l'immobilier. Avoir la désignation REP est avantageux car vous pouvez déduire tous les amortissements et pertes du revenu déclaré sur votre 1040.

Imaginez le montant que vous pouvez économiser sur les taxes en tant que REP! (Si vous n’avez pas la meilleure imagination, je peux vous dire que c’est beaucoup.)

D'un autre côté, ceux qui n'ont pas la désignation REP ne peuvent pas déduire les amortissements et les pertes de leur revenu ordinaire. Par exemple, si Joe l’investisseur possède trois résidences unifamiliales, est un employé de la catégorie W-2 et ne remplit pas les conditions requises pour être considéré comme un REP selon la norme de l’IRS, il ne peux pas déduire l’amortissement et les pertes de son bien locatif de son revenu W-2.

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Comment se qualifier en tant que professionnel de l'immobilier

Pour être qualifié en tant que REP, vous devez:

1. Passez plus de la moitié de votre temps de travail dans une entreprise immobilière
   • Les activités peuvent inclure (mais ne sont pas limitées à) réaménagement, crédit-bail, acquisition, construction, exploitation, crédit-bail et location.
2. Travailler au moins 750 heures pour cette entreprise ou ces entreprises

Autres trucs et astuces pour se qualifier:

• Si vous êtes marié et que votre épouse ou vous-même êtes éligible à la qualité de REP, le détenteur de la désignation peut utiliser ces pertes pour compenser le revenu de W-2.
• Si vous possédez plusieurs entreprises immobilières, il est vivement recommandé de les combiner en une seule entité afin de respecter la règle des 750 heures. Si ce n’est pas le cas, vous devrez passer 750 heures sur chaque affaires. (Personne n’a le temps pour ça!)

Le professionnel de l'immobilier et la séparation des coûts

La ségrégation des coûts est une stratégie de planification fiscale utilisée par les investisseurs immobiliers avisés pour accélérer l’amortissement de certains composants d’un bien immobilier, ce qui permet de réduire l’impôt à payer.

Alors, où interviennent la ségrégation des coûts et le REP?

Comme je l'ai indiqué ci-dessus, la séparation des coûts réduit l'impôt à payer en utilisant l'amortissement saisi en tant que perte écrite sur vos impôts. Les pertes de ségrégation des coûts sont considérées comme des pertes passives (pertes immobilières) et ne peuvent être utilisées que pour compenser un revenu passif. Toutefois, si vous êtes un REP, vous pouvez utiliser les pertes liées à la séparation des coûts pour les revenus ordinaires!

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(Avertissement: le présent document vise à fournir des informations générales sur le sujet. Il ne constitue pas un conseil financier juridique, fiscal ou autre relatif à une situation particulière. Consultez votre avocat, votre CPA et / ou un autre conseiller concernant votre situation spécifique.)

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Vous voulez savoir comment vous pourriez économiser davantage sur vos taxes foncières en utilisant des échappatoires, des déductions, etc.? Découvrez Amanda Han et Matthew MacFarland, investisseurs immobiliers et CPA, dans Stratégies fiscales pour l'investisseur immobilier averti.

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Est-ce que je peux répondre à autre chose à propos de la désignation REP ou de la séparation des coûts?

Demandez-moi dans la section commentaire.