Apeas
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Rappelez-vous l'investisseur 3D?
Non, je ne parle pas en trois dimensions. Je parle de l’équation 3D: trois cas dans lesquels un investisseur voit une opportunité.
En fait, il y en a un quatrième: la détresse.
La détresse offre de grandes opportunités, en particulier pour les grossistes, surtout si vous savez où trouver la détresse avant que la détresse ne soit connue.
Eh bien, il existe une source pour cela. Et non, ce ne sont pas des enseignes de bandits, des courtiers, ni des portes cinglantes. En fait, c’est une source tellement évidente que vous vous demandez pourquoi vous n’avez jamais pensé à cela vous-même.
Mais revenons un peu en arrière.
Qu'est-ce que l'immobilier en gros?
Je sais que beaucoup de lecteurs ici, ont entendu parler de la vente en gros, sont curieux à ce sujet. Zut, ils ont peut-être même tenté leur chance.
Qu'est-ce qui ne pas aimer, non? Investissez dans l'immobilier sans dépenser un centime.
En dehors de son attrait théorique, je ne pense personnellement pas que c’est le meilleur endroit pour commencer (pour plusieurs raisons).
Je pense honnêtement que ça craint, point. Cependant, parfois, par hasard, un scénario de vente en gros se présente.
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Quand le commerce de gros est-il une bonne idée?
Mis à part les sentiments personnels, j’ai appris (complètement et au hasard par hasard) qu’il existe en réalité une source fantastique de contrats qui mériteraient d’être traités plus favorablement – halètement – en gros!
Pour trouver des offres exclusives qui valent la peine d’être essayées même en gros, vous devez vous assurer qu’elles sont juteuses. Et pour cela, vous devez avoir une source de plomb.
Et non, ces notes à propos de «Je veux acheter votre maison» ne sont pas des générateurs, ce sont des nuisances.
Je les reçois tout le temps dans mes petites propriétés. Plutôt que de me persuader de vendre, celui qui les envoie m'agace tout simplement. Personne ne veut du courrier physique non sollicité (#stoneage).
Quoi qu’il en soit, la clé des offres exclusives et juteuses n’est pas simplement de les faire sortir du marché. Vous devez les obtenir avant que le vendeur sache qu'ils doivent vendre.
Une fois qu’ils ont parlé à un courtier, il est trop tard. Les marges sont déjà rognées.
Alors, voici comment vous pouvez les obtenir.
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Trouver des offres de gros immobilier
Nous avons eu un flux d’affaires très important au premier trimestre, probablement le meilleur que nous ayons jamais eu.
Certaines n'étaient pas inscrites sur la liste, certaines étaient des ventes de faillite, certaines émanaient du gouvernement. Certains étaient même des offres de joint-venture.
Naturellement, vous ne pouvez pas et ne devriez pas sauter sur chaque opportunité. Certains vous transmettre.
Certains que vous transmettez à un meilleur ajustement. Et certains ne se trouvent tout simplement pas dans votre timonerie ou dans vos priorités stratégiques.
Mais parfois, vous obtenez des offres simples qui ont tout simplement trop de sens de ne pas conclure de contrat et de vendre immédiatement à quelqu'un d'autre. Je pense que j'en reçois sept par mois.
Voici un exemple réel qui vient de se produire.
Exemple concret récent
Mon responsable des finances reçoit constamment des demandes de refinancement, de financement, peu importe. Certaines offres ne sont tout simplement pas financées, pour une raison quelconque.
Si le propriétaire ne peut pas retirer de l’argent de la propriété, devinez quelle option de liquidation reste. Ouaip. Vendre la propriété.
En d'autres termes, vous avez maintenant un vendeur extrêmement motivé. Et devinez qui en entend parler bien avant qu’un courtier ait la possibilité de savoir ce qui se passe?
Bingo! Les mêmes personnes avec lesquelles le prêteur fait déjà des affaires.
Voici une véritable conversation, mot pour mot, avec moi-même et mon vice-président directeur de facto de Capital Markets, qui organise également le financement de manière indépendante. (J'ai changé de nom pour le bien de l'histoire.)
"Philippe!"
«Damon! Quoi de neuf?"
«J'ai cette affaire à Washington. Impossible de le refinancer. Le vendeur doit refinancer pour rembourser un prêt existant, ainsi qu'un autre contrat qu'il doit conclure à cette date. "
"Qu'Est-ce que c'est?"
«C’est un immeuble commercial rénové, avec beaucoup de circulation et à locataire unique. Cela vaut 1,3 million de dollars avec un plafond de 6. ”
"Cela paraît bien, mais vous savez que je ne fais vraiment que Jersey et Philly."
«Oui, mais écoute-moi, Philip. Le vendeur ne peut pas refinancer cette transaction. Nous avons tout essayé. Il a juste besoin de 1 million de dollars, puis il peut effacer son hypothèque, conclure cet autre accord et repartir avec cent mille dollars. »
"Qu'est-ce que tu veux faire?"
«Je le mets sous contrat pour 1 million de dollars. Nous pouvons le vendre pour 1,1 million de dollars, 1,2 million de dollars. C’est toujours une bonne affaire pour un investisseur. Pouvez-vous m'aider?"
C’est un écart de 300 000 dollars.
Le bail? Sept ans.
Locataire? Grade d'investissement.
Cela a fini par aller à un acheteur avec un taux de capitalisation de 7% (environ 1,1 million de dollars). Il a fallu environ cinq textes et une introduction par courrier électronique.
Comment vous pouvez appliquer ceci à vous
Qui est le plus proche des vendeurs potentiels? Prêteurs
Et non, vous n’avez pas besoin d’un vice-président, J.P. Morgan, pour vous alimenter. Les courtiers en hypothèques, les solopreneurs, les personnes facilement accessibles sont dans les tranchées de personnes qui demandent de l’argent.
Vous n’avez pas besoin d’être bien connecté non plus. Ils sont partout dans votre région.
Plus j'y réfléchis, c’est là que j’ai eu les meilleures offres, les plus inutiles dont je me souvienne.
Et quand je dis inutile, c’est parce qu’ils sont si bons sur le papier, mais tellement dans la timonerie que c’est malheureux.
Je reçois au moins deux de ces appels chaque semaine. Environ trois ou quatre par mois sont des affaires à la maison.
Cela va sans dire, ce ne sont pas des immeubles de bureaux du centre-ville de Manhattan.
Nous parlons de situations aléatoires, telles que cinq installations de libre-entreposage dans l’Iowa générant 8% de l’argent par an ou 12 unités à usage mixte en Caroline du Sud.
Tous ont des activités solides, ainsi que des antécédents peu favorables qui font que la dynamique de la transaction existe en vase clos en dehors des limites de l’économie de marché.
"Je dois juste vendre pour autant que je puisse acheter mon ex-mari pour 300 000 $ et repartir avec 200 000 $ moi-même."
Pour nous, nous ne sommes pas prêts pour le moment à sauter sur des offres individuelles aléatoires à mesure qu’elles apparaissent. De plus, je n’aime pas l’idée de disposer d’avoirs dispersés à travers le pays, sachant que je n’y irai jamais en personne.
Mais si vous investissez dans les flux de trésorerie, si vous faites partie d’un petit groupe d’investissement ou si vous possédez un excellent réseau, ces offres sont littéralement parfaites.
C’est drôle, je n’ai jamais pensé écrire à ce sujet. Je ne savais pas à quel point l’opportunité potentielle était grande avant de la vivre.
(Et si je n’en profite pas moi-même, j’ai pensé que le moins que je puisse faire est de partager ces astuces.)
Sur la base de mon expérience, la meilleure source d’affaires ne pourrait pas provenir de signes idiots bandits ou de lettres spammeuses. Cela ne vient même pas des agents immobiliers.
Cela vient de ceux qui contrôlent vraiment le destin du parti au pouvoir. Et c’est le prêteur.
Est-ce que ça a du sens? Souhaitez-vous des pointeurs ou des recommandations supplémentaires?
Faites-moi savoir dans les commentaires!
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