Pourquoi acheter dans les mythes de la section 8 laisse de l'argent (gros!) Sur la table

Laissez-moi aller droit au but. Pour la section 8 est la meilleure chose depuis le pain en tranches!

Prenez une profonde respiration. Croyez-le ou non, je ne suis pas fou. Ce que je vais vous révéler est que ne pas une formule magique, même si les résultats semblent presque trop beaux pour être vrais.

Cette stratégie me permet d’acquérir et de conserver des biens dans certains des codes postaux les plus populaires du pays, tout en profitant à la fois des liquidités et d’une plus-value à long terme.

Je suis propriétaire à Washington, DC depuis plus de 30 ans. Mon plus grand regret? Ne pas adopter cette stratégie plus tôt.

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Busting Section 8 Mythes

Vous les avez entendu Je les ai entendu Les stéréotypes sur les locataires de la section 8 abondent.

Parmi les avertissements les plus courants concernant la section 8:

1. Ils ne s’occuperont pas de votre propriété (c’est-à-dire qu’ils vont la mettre à la poubelle).
2. Ils sont instables et ne paient pas leur part du loyer.
3. Ils vont attirer le drame et le crime.

Bien sûr, il y aura des cas où cela sera vrai (surtout si vous en parlerez plus tard).

Cela dit, abordons chacun de ces stéréotypes individuellement et je vais expliquer pourquoi j’ai trouvé qu’ils étaient davantage un mythe que la vérité.

1. Ils ne s’occuperont pas de votre propriété.

D’abord, 30 ans d’expérience me disent que les mauvais locataires sont de toutes formes, tailles, groupes de revenus et professions. J'ai connu des gens riches qui ont saccagé des maisons, tout comme j'ai connu des étudiants qui ont saccagé des maisons. Par conséquent, le fait que quelqu'un ait un bon travail ou gagne un revenu décent ne signifie pas qu’il prendra soin de votre maison. Ne vous y trompez pas!

En tant que stratégie, je choisis volontairement ne pas d'acheter dans ce qui est communément perçu comme «les quartiers de la section 8» (c'est-à-dire les zones à forte criminalité et les zones touchées par le feu bactérien).

Ce que j’ai trouvé, c’est que les détenteurs de coupons que j’essaie d’attirer préfèrent ne pas y vivre aussi – surtout s’ils ont le choix. Parce qu’il y a tellement de demande pour qualité logements abordables situés dans des quartiers recherchés au sein de la Colombie-Britannique, j’ai le luxe de choisir un grand bassin de locataires pour mes propriétés.

Lorsque je trouve un locataire potentiel pour l'une de mes maisons unifamiliales, je fais quelque chose d'incroyable: je demande à leur rendre visite à leur résidence actuelle. Pourquoi? Alors je peux voir comment ils vraiment garder leur maison. J'applique cette étape de dépistage à tout candidats qualifiés.

Pourquoi est-ce que je prends le temps de rendre visite à la personne? D'après mon expérience, cette activité est sans contredit le meilleur moyen de prédire l'état de votre propriété dans un délai de trois à six mois.

Vous pourriez être surpris que les types de locataires qui remplissent mon formulaire de demande ne ne pas objecte à ce que je visite leur maison. En fait, beaucoup ont la «fierté du locataire» et sont heureux de me le montrer.

Parfois, lorsque j’appelle pour planifier une visite, on me dit: «C’est bien de venir à tout moment, même tout de suite!

Cela me dit que le demandeur n'a pas besoin de passer du temps à nettoyer ou à réparer des éléments. En fait, je trouve que ces locataires maintiennent leurs maisons propres et en ordre avec peu ou pas de dégâts. Le problème principal est qu'ils vivent dans un quartier en proie à des problèmes, un quartier dans lequel ils veulent désespérément s'éloigner.

J'ai loué à plus de 50 locataires relevant de l'article 8 au fil des ans et j'ai constaté qu'ils s'occupaient généralement de la propriété avec la même diligence que mes locataires du marché.

La majorité des participants au coupon sont des familles avec enfants. Nous savons que certains enfants, en particulier les plus jeunes, peuvent être un peu plus difficiles sur la propriété. Mais ce n'est pas toujours le cas, surtout si les parents les forment correctement.

Quoi qu’il en soit, avec les locataires de cinq, 10, 15 ou 20 ans, un peu d’usure supplémentaire ne nuit pas nécessairement à ma rentabilité, car j’ai très peu de roulement.

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2. Ils sont instables et ne paient pas leur loyer.

Il est tentant de penser qu’une personne bénéficiant de l’aide gouvernementale se déplacera probablement beaucoup. D'après ce que j'ai découvert, cela ne pourrait être plus éloigné de la vérité.

Comme mentionné précédemment, j'achète des propriétés dans des quartiers relativement sûrs, calmes et paisibles. La plupart de mes locataires de la section 8 échappent à des quartiers plutôt opposés.

Par conséquent, un chèque logement est leur billet d'or pour un quartier sans drogue, sans gangs et autres influences négatives. Leur bon est une passerelle vers une meilleure qualité de vie pour toute la famille. Ainsi, quand ils emménagent dans l'une de mes maisons, ils restent généralement de nombreuses années.

Considérez ce fait. Si je loue une de mes maisons à un couple et / ou à une famille générant un revenu combiné de 200 000 dollars par an (ce qui est très courant à Washington, DC), voici ce qui risque de se produire: ils resteront une, peut-être deux, voire éventuellement trois ans, puis partent acheter leur propre maison.

Mais parce que mes locataires ne gagnent pas de hauts revenus, leur prix est hors du marché. Le seul moyen de vivre dans les quartiers les plus agréables de Washington est de louer via le programme de bons d'achat de la ville.

A cette époque, mon plus long locataire loue sa maison depuis 22 ans. J'ai beaucoup de locataires de 10, 12 ou 15 ans!

En tant qu'investisseur buy-and-hold, le chiffre d'affaires et les postes vacants constituent de loin la plus grosse dépense, surtout s'ils ne sont pas soigneusement gérés et contrôlés. Comme mes locataires ont tendance à rester chez moi très longtemps, mon chiffre d’affaires et mes coûts de vacance sont minimes. Cela signifie que les flux de trésorerie vont directement à mes résultats.

Maintenant, en ce qui concerne le loyer. À Washington D.C., la partie payée par le locataire ne représente qu'une fraction infime du loyer total que je perçois. Par exemple, prenons une maison de cinq chambres que j'ai récemment louée à une famille dans un quartier B +. Le loyer total que je reçois est de 5 462 $. Sur ce montant, seulement 200 $ sont payés par mon locataire.

Même si mon locataire devait prendre du retard sur sa part, je toucherais quand même 96% du montant total du loyer. S'il s'agissait d'un locataire ne relevant pas de l'article 8? Je collectionnerais un gros zéro.

Enfin, mes locataires sont très motivés pour maîtriser leurs paiements. Comme mentionné, leur bon de logement est leur billet d'or. Ne pas payer le loyer est un excellent moyen de retirer ce coupon et de gâcher leur chance de garder leur famille dans un quartier plus sûr et plus prospère.

3. Ils vont attirer le drame et le crime.

Voici ce que j'ai trouvé. De nombreuses personnes, en particulier les parents, vivant dans des quartiers mal desservis et à faible revenu ne sont pas différentes de vous ou de moi. Ils ne veulent pas se faire tirer dessus plus que quiconque. Ils veulent placer leurs enfants dans de bonnes écoles et vivre à proximité de commodités souhaitables (magasins, bus / métros, parcs, centres de loisirs, etc.), comme vous et moi.

Au cours du processus de sélection, j’ai conclu qu’un grand nombre de locataires de la section 8 n’ont pas d’anciens antécédents criminels ni de signaux d’alerte redoutables (expulsions, plaintes, violations du logement, etc.). Ils veulent juste que leur famille vive dans une maison de qualité dans un quartier agréable et qu’elle loue un logement – comme vous le feriez si les tables étaient inversées. C'est pas sorcier.

Cela dit, je ne suis en aucun cas un organisme de bienfaisance. Croyez-le non, j'aime beaucoup travailler avec ce groupe de locataires, car cela me permet de «bien faire» et "Bien faire" en même temps.

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Avant et après BRRRR Section 8 Photos

Avant de partir, je vous laisse avec ces photos de l’une de mes dernières offres:

Extérieur

Salon

Salle à manger

Cuisine

Chambre

Salle de bains

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Besoin d'un moyen d'améliorer votre jeu d'investissement immobilier? Auteur et investisseur, David Greene explique comment il a étendu son activité immobilière de deux maisons par an à deux par mois avec la stratégie BRRRR.

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Avez-vous eu de bonnes ou de mauvaises expériences avec les locataires de la section 8? Que pensez-vous de cette stratégie?

Parlons dans la section commentaire ci-dessous!