Pourquoi j'investis dans les condos et maisons en rangée au-dessus de SFR [Spoiler: The Numbers!]

Au cours de mes cinq années d’investissement dans l’immobilier, j’ai rencontré une idée fausse très répandue: les copropriétés et les maisons de ville font de mauvais investissements. En général, je n’ai jamais été fan des déclarations générales, et cette situation n’a rien de malerent. Cela dépend entièrement de votre marché local, mais je suis ici pour dire que les condos et les maisons en rangée peuvent en fait faire de bons investissements.

La plupart des investisseurs se tiennent à l'écart en raison de la présence de frais d'association de propriétaires (HOA) qui doivent généralement être payés tous les mois. Ce seul fait incite un investisseur par ailleurs vorace à crier pour les collines – mais pourquoi !?

Chaque association de propriétaires est différente, mais pour le logement dans lequel je vis, mes frais mensuels de 210 $ comprennent:

• Aménagement paysager
• Entretien extérieur et réparation
• Le ramassage des poubelles
• Eau
• Câble de base
• Assurance bâtiment
• Toit
• Entretien de la piscine

Pour plus de transparence, mes propriétés sont situées à Raleigh, en Caroline du Nord, où le coût de la vie est encore relativement bas. Je vais expliquer exactement pourquoi je préfère les condos / maisons en rangée aux maisons unifamiliales avec une comparaison côte à côte d'une maison unifamiliale par rapport à un condo dans mon marché.

Par souci de simplicité, je vais supposer que les deux achats sont des achats au comptant et que je gérerai la propriété moi-même.

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Condo A

Condo A est une unité de 3 chambres et 2 salles de bains au prix de 100 000 $ et basé sur les loyers locaux, louera pour 1200 $ / mois (note: je loue le mien par la chambre, ce qui peut donner beaucoup plus, mais je vais laisser pour le moment, donc 1200 $ est une estimation très conservatrice).

Les frais de condo sont de 200 $ / mois, ce qui comprend l'eau, les égouts, les déchets et l'entretien extérieur, y compris le toit. Les taxes foncières s'élèvent à 1 000 dollars par an et les assurances à 200 dollars par an. Je choisirai également de mettre de côté 1 000 dollars par an dans une réserve de réparation et de prendre en compte 120 dollars par mois de vacance.

Au total, je gagnerai 8 360 $ par an pour un retour sur investissement de 8,36%.

Maison unifamiliale A

SFH A est également 3 chambres, 2 salles de bains, mais est répertorié pour 150 000 $ et basé sur les loyers locaux, louera pour 1200 $ par mois. Il n'y a pas de frais de condo ou de HOA. Les taxes foncières s'élèvent à 1 500 dollars par an et les assurances à 500 dollars par an. Mais comme il s’agit d’une maison unifamiliale, je paie également 100 dollars par mois pour un service d’aménagement paysager, 30 dollars par mois pour l’enlèvement des ordures et 2 000 dollars par an pour les dépenses en capital (dont la plus importante est le toit). N’oubliez pas que j’ai également pris en compte 120 dollars par mois pour les postes vacants.

Avec SFH A, je gagnerai 7 400 dollars par an pour un rendement de 4,93%.

De toute évidence, il ne s’agit que d’un exemple inventé avec des chiffres inventés, mais c’est à peu près la norme dans ma région: les maisons unifamiliales ne respectent généralement pas la règle du 1%, tandis que les condos / maisons en rangée que je vois dépassent systématiquement la règle.

Le bonus que j’obtiens avec mes condos est que je n’ai pas à coordonner l’aménagement paysager ou l’entretien extérieur, et si je remarque que quelque chose ne va pas (c’est-à-dire qu’un arbre a besoin d’être coupé ou qu’un parement a été renversé par une tempête), Il suffit d’appeler le responsable HOA et de le leur faire savoir.

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Cela facilite beaucoup la gestion de mes propres propriétés. Et comme je l’ai dit plus tôt, je loue à la chambre (et j’autorise les baux à court terme pour un supplément de 25 $ / mois) comme moyen d’affiner mes retours.

Vous constaterez peut-être qu’il existe un phénomène similaire sur votre marché ou bien le contraire. Mais je vous exhorte avant de vous en tenir à des idées préconçues. Ce n’est pas parce qu’une propriété potentielle est payante HOA que vous devez immédiatement vous enfuir! Assurez-vous de bien vérifier ce que les frais couvrent et si la HOA fournit une valeur suffisante pour justifier ce coût.

Je m'en voudrais de ne pas mentionner les inconvénients potentiels des condos, tels que:

• Ils rendent plus difficile l’obtention d’un financement bancaire traditionnel.
• Les voisins sont à proximité (plus de bruit).
• Les finances des associations de propriétaires peuvent être précaires.
• Ils s’apprécient généralement moins vite que les maisons unifamiliales.

Comme toujours, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable. Nous décrivons ci-dessus un bref résumé des raisons pour lesquelles j'ai choisi d'investir dans des condos et des maisons en rangée plutôt que dans des maisons unifamiliales. C’est très bien pour moi jusqu’à présent, et si votre marché est semblable au mien, il se peut que cela fonctionne aussi pour vous!

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux investisseurs.

Investisseurs: qu'en pensez-vous? Les condos font-ils de bons investissements dans votre région? Pourquoi ou pourquoi pas?

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