Prêts d'argent dur: le guide ultime | Investissement immobilier

Les prêts d'argent dur peuvent ne pas être difficiles à obtenir, mais ils peuvent être coûteux. Malgré leur coût, ils constituent un outil absolument essentiel pour les investisseurs. Savoir quand utiliser l'argent dur et comment l'obtenir est essentiel.

Voici tout ce que vous devez savoir sur l’utilisation de prêts en argent fort pour l’immobilier.

Qu'est-ce qu'un prêt d'argent dur?

Investopedia appelle l’argent fort un «prêt de dernier recours» ou un «crédit-relais à court terme» utilisé principalement dans les transactions immobilières ». Les prêts d’argent dur ont tendance à être à court terme, mais le dernier recours est un peu exagéré. De nombreux investisseurs utilisent l’argent dur comme partie intégrante de leur stratégie de financement, en particulier ceux qui ont besoin d’emprunts à réparer.

Dans un, investisseur et flipper Mike LaCava, note: «Le mot «Dur» signifie simplement un atout. Ainsi, lorsque vous empruntez de l’argent auprès du prêteur d’argent dur, il sécurise ses intérêts avec une garantie, qui constitue le «bien dur» – dans notre cas, il s’agit de l’immobilier. "

Comment un prêt d'argent dur diffère des banques traditionnelles

Un prêteur d'argent dur, par opposition à un prêteur traditionnel, est beaucoup plus intéressé par l'actif que l'emprunteur qui l'emprunte contre cet actif. Et ainsi, comme vous pouvez vous y attendre, les emprunts d'argent dur sont généralement un peu plus chers qu'un emprunt bancaire standard.

Investopedia poursuit en affirmant que «la dépense accrue est un compromis pour un accès plus rapide au capital, un processus d’approbation moins strict et une flexibilité potentielle dans le calendrier de remboursement».

Les banques appliquent généralement des critères très stricts et difficiles pour les prêts hypothécaires classiques, en particulier les prêts hypothécaires sur un immeuble de placement. Cela est particulièrement vrai une fois que vous avez acquis plus de 10 propriétés en votre nom.

En ce qui concerne les propriétés occupées par leurs propriétaires, les types de prêts qui intéressent les banques sont du type «cookie-cutter». La plupart des investisseurs immobiliers ne font pas leur argent avec les propriétés de l'emporte-pièce, donc l'argent dur peut être extrêmement utile.

Bien que la majeure partie de l’argent dur soit prêtée pour des investissements immobiliers et des immeubles résidentiels, les prêteurs peuvent emprunter des appartements multifamiliaux, des immeubles de bureaux commerciaux, des immeubles industriels et des commerces de détail, et même des investissements qui ne constituent pas un investissement immobilier, tels que des équipements. achats.

Argent dur contre argent privé

À première vue, les prêts en argent fort et les prêts en argent privé semblent être les mêmes, mais ils sont très différents. Les prêteurs d’argent dur sont en réalité des courtiers en prêts à court terme, principalement immobiliers.

Les prêteurs privés, par contre, peuvent être quasiment tous ceux qui ont de l'argent. Un prêt privé est basé sur les relations; le prêteur peut être une entreprise privée ou même un ami ou un membre de la famille.

Mon entreprise accorde généralement des prêts privés à des propriétés lors de leur achat. Ensuite, une fois que nous avons réhabilité et loué la propriété, nous la confions à une banque et la refinançons en un prêt à long terme. À notre avis, c’est l’un des.

Néanmoins, nous avons également utilisé des prêts privés pour les tournois. En règle générale, avec ces types de prêts, nous ne payons que 8 à 9% des intérêts avec un zéro à un point () et fournissons une hypothèque de premier rang ou un acte de confiance sur la propriété. C’est bien moins cher que le prêt normal, mais ces conditions dépendent de ce que vous pouvez négocier avec un prêteur privé.

Cela étant dit, les prêteurs privés ne poussent pas dans les arbres. Il faut du temps et de l'énergie pour les trouver et gagner leur confiance. Si vous n'avez pas d'antécédents, il sera difficile de convaincre des personnes autres que vos amis et votre famille de vous prêter de l'argent.

Donc, si vous avez un prêteur privé, c’est génial. Si vous ne le faites pas, alors l’argent dur est une très bonne alternative.

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Conditions générales des prêts en argent dur

Comme je l'ai indiqué ci-dessus, les conditions types des prêts en argent dur sont coûteuses. Mais comme il s’agit de prêts à court terme, ils peuvent encore être absorbés avec de la marge pour un profit sain. Bien que chaque prêteur d'argent dur soit différent, les conditions de prêt normales ressemblent à ceci:

• Prêt à valeur / Prêt à coût: 65-85 pour cent
• Prêtez sur les coûts de réadaptation: Oui
• Taux d'intérêt: 12-16 pour cent
• Points: 2-6
• Autres frais (varient selon le prêteur):
  • Évaluation du prix des courtiers
  • Frais de titre
  • Frais d'inscription
  • Inspection
  • Frais de traitement de documents
• Terme: 6 mois à 1 an
• Pénalité de prépaiement: Généralement aucun

Par exemple, Taryn Kendrick, président et copropriétaire de Worcester Financial (qui m'a aidé à rédiger cet article), note que même s'ils ne facturent pas de frais de dossier ni de traitement de documents, de nombreux prêteurs le font. Les BPO se situent généralement entre 150 et 250 USD, et l’évaluation peut aller de 400 à 650 USD (ou beaucoup plus si c’est une propriété multifamiliale ou commerciale).

Le montant du prêt varie largement d'un prêteur à l'autre. En effet, alors que Worcester Financial monte à 75% du (LTV) ou prêt sur coût (LTC), ils sont prêts à prêter jusqu'à 65% de la valeur après réparation (ARV) si cette valeur est supérieure.

Cela signifie que, dans de rares cas, ils ont financé 100% du coût de la propriété. Cela ne se produit toutefois que pour de très bonnes affaires. Ne vous engagez pas dans un marché dans l’attente de cela.

Et pour réitérer, ce que chaque prêteur est prêt à faire est différent. Certains, par exemple, peuvent être disposés à utiliser d'autres actifs (une autre propriété, par exemple) pour «nantir en garantie» un prêt. Ce type de flexibilité est un autre avantage des prêteurs d’argent dur.

D’autres prêteurs d’argent fort peuvent atteindre un LTV de 65%, tandis que certains vont jusqu’à 85%. N'oubliez pas de préciser si un prêteur fait référence au LTV (ce que vaut la propriété) ou au LTC (combien d'argent vous allez investir dans la propriété).

Quoi qu'il en soit, vous aurez presque toujours besoin de trouver un moyen d'augmenter le versement initial. Les sources potentielles comprennent des économies, un partenariat ou un prêt personnel d'amis ou de famille. Comme mentionné plus haut, dans certains cas avec certains prêteurs, une autre propriété libre et dégagée peut être sous-garantie indirecte.

Le résultat final est que les prêteurs d’argent dur sont généralement plus flexibles que les banques et que les demandeurs ont plus de chances de négocier des ajustements des conditions ou du calendrier de remboursement avec un prêteur d’argent fort qu’ils ne le feraient avec une banque.

Exemple: Prêt d'argent dur en chiffres

Malgré ses coûts, un investissement immobilier fonctionnera toujours avec un prêteur d’argent si vous utilisez le populaire. La règle fait référence au maximum qu'un investisseur peut payer pour une propriété afin de réaliser un profit.

La formule de calcul de la règle des 70% est la suivante:

(ARV x 0,7) – Rééducation

Alors, disons que vous avez passé un marché avec les chiffres suivants:

• ARV: 200 000 $
• Réparations: 40 000 $
• Temps de rééducation et de vente: 6 mois
• Prêt: 105 000 $ (75% de 140 000 $)
• Points: 5
• Taux d'intérêt: 12%
• 70% valeur de la règle: 100 000 $ ((200 000 $ x 0,7) – 40 000 $ = 100 000 $)

Si vous tenez compte des coûts du prêt en argent dur, votre analyse ressemblerait à ceci:

Maintenant, ce n’est pas exact. Le coût de l'évaluation, les frais de traitement de la documentation et les frais de clôture sont approximatifs. Et, bien sûr, il vous faudrait trouver un moyen d'augmenter le versement initial (dans ce cas, 35 000 $).

Mais quand même, un profit de 32 750 $ n’est rien d’éternuer. Et bien que ce soit moins courant, le même type d’approche peut être retenu.

Comment se faire approuver pour un prêt d'argent dur

La meilleure partie de l'obtention d'un prêt d'argent dur est qu'il est beaucoup plus simple que d'obtenir un prêt immobilier standard auprès d'une banque. Les banques peuvent demander une série presque infinie de documents et peuvent prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, pour obtenir un prêt en comité. La plupart des prêteurs d’argent fort peuvent conclure un prêt en seulement cinq à dix jours ouvrables.

Il est généralement préférable de commencer à établir des relations avec les prêteurs d’argent fort avant de commencer à faire des offres. Cela augmente les chances de parvenir à un accord, car une grande partie du travail préparatoire a été faite devant vous. avoir besoin l'argent (dès que possible!).

De nombreux prêteurs d’argent fort fourniront également une lettre d’approbation conditionnelle, qui agit de la même manière que la lettre de pré-approbation d’une banque et que de nombreux vendeurs exigent de signer sur la ligne pointillée.

Les prêteurs d’argent dur ont encore un formulaire de demande de prêt à remplir. En règle générale, ils demandent toujours deux ans de déclarations de revenus et deux mois de relevés bancaires, ainsi qu'un calendrier des biens immobiliers dont vous êtes propriétaire, une copie de votre permis de conduire et autres. Ils regardent aussi votre pointage de crédit.

Cela dit, il n’ya pas autant de paperasse ou de détails qu’un prêt traditionnel. Le but principal de ces choses est de s’assurer que l’emprunteur a une stratégie de sortie et n’est pas en ruine financière. Mais beaucoup de prêteurs d'argent dur volonté travailler avec des gens qui n’ont pas beaucoup de crédit.

Selon Taryn, «nous allons travailler avec des personnes qui ont eu des problèmes de crédit antérieurs, en particulier si cela était dû à quelque chose comme une forclusion pendant la crise du marché entre 2007-2009. Nous voulons simplement nous assurer que les emprunteurs s’efforcent de résoudre ces problèmes de crédit et que ce n’est pas un problème sans fin. »

La chose la plus importante que les prêteurs d'argent dur regarderont est la propriété elle-même. Les prêteurs d’argent fort demanderont un avis sur le prix du courtier ou une évaluation du courtier afin d’évaluer la valeur actuelle de la propriété ou de déterminer la valeur de l’arvariable.

Ils évalueront également le budget de l’emprunteur afin de s’assurer de son réalisme. Parfois, ils vont arrêter le processus à ce stade, soit parce qu’ils croient que la propriété est trop éloignée, soit que le budget de réadaptation est irréaliste.

Enfin, ils évalueront le BPO ou l'évaluation et évalueront les compositions de vente et / ou de location pour s'assurer de leur accord avec l'évaluation.

Il ne suffit donc pas de remplir un formulaire et de retirer de l’argent. Néanmoins, ce processus présente un autre avantage: vous avez un deuxième regard sur votre transaction et un autre qui est réellement investi dans les résultats du projet!

Si un accord est mauvais, vous pouvez être assez confiant qu’un prêteur d’argent fort ne le touchera pas. Cependant, vous ne devriez jamais utiliser cela comme une excuse pour renoncer à votre propre diligence raisonnable.

Il est également important de noter qu’il existe de temps à autre une pomme pourpre parmi les prêteurs d’argent dur (comme dans tout autre secteur), ce que nous verrons comment éviter ci-dessous.

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Processus de fermeture et de sortie du prêt d'argent dur

Un prêt d'argent dur se ferme de la même manière qu'un prêt bancaire; en fait, la plupart du processus fonctionne de la même manière.

Lors de la réhabilitation, la plupart des prêteurs d’argent fort consomment en général le prêt à la construction et le libèrent en tirages. Une fois que le projet est terminé jusqu’à un certain point (un accord préalablement convenu), l’emprunteur peut demander un décaissement.

Le prêteur d'argent dur exigera que l'emprunteur soumette des factures et parfois des images. Ils enverront souvent une tierce partie pour examiner également les progrès du projet. Mais les décaissements ont tendance à se faire rapidement après cela, souvent dans les 24 à 48 heures ouvrables.

Les prêts d'argent dur sont généralement à court terme, le processus de sortie est donc toujours critique. Taryn recommande en fait les prêteurs conventionnels à ceux qui cherchent à détenir la propriété. C’est parce que les prêteurs d’argent fort ne veulent pas que vous dépassiez la durée de votre prêt, même si, dans ce cas, des frais vous seront certainement facturés.

Si vous utilisez des prêts d'argent dur pour l'immobilier?

Étant donné que les prêteurs d'argent dur sont plus chers que les banques, si vous pouvez obtenir un prêt bancaire à l'avance, il est plus logique de suivre cette voie. Les achats traditionnels ou les propriétés qui ne nécessitent pas beaucoup de réhabilitation ne sont pas les meilleurs candidats pour les prêts d'argent dur.

D'autre part, les propriétés que vous avez l'intention de retourner ou qui nécessitent une réhabilitation substantielle sont bons candidats. C’est particulièrement vrai si vous avez des ratés dans votre dossier de crédit ou si vous n’avez pas de revenu W-2.

Les banques sont obsédées par les revenus de W-2. Beaucoup prêteront à des investisseurs immobiliers à plein temps, mais pas beaucoup, du moins pas à quiconque sans antécédents prouvés, ce que les nouveaux investisseurs n’ont manifestement pas encore acquis.

Top 5 des avantages de l'argent dur

Certains des plus grands avantages de l’utilisation de prêts en argent dur incluent:

1. Ils sont rapides.
2. L’examen des prêts n’est pas aussi ardu qu’avec les banques.
3. Les emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir un prêt conventionnel sont souvent admissibles.
4. Les propriétés qui nécessitent trop de travail pour qu'une banque soit intéressée sont souvent admissibles.
5. Ils sont disponibles si un prêt traditionnel échoue pendant que la propriété est sous contrat.

Le plus gros inconvénient est évidemment le coût. Si ce que vous recherchez ne correspond pas à l’un des scénarios mentionnés ci-dessus, il est probablement préférable de chercher ailleurs.

Ce que les prêteurs d'argent durs recherchent

Les prêteurs d'argent dur sont plus intéressés par la propriété, mais ils doivent également vous évaluer en tant qu'emprunteur. Par conséquent, il est toujours essentiel que votre comptabilité soit en ordre.

Ils veulent également savoir si vous êtes en mesure de conclure l’accord. Je vous conseillerais donc de préparer un déjeuner avec eux ou quelque chose de similaire, comme vous le feriez avec une banque. Vous voulez établir des relations et établir un climat de confiance avec eux, comme vous le feriez avec un banquier.

Mais, bien sûr, le plus important est de faire une bonne affaire. Les prêteurs d’argent dur sont des prêteurs d’actif, après tout. une bonne affaire est la chose la plus importante ils vont regarder. C’est aussi la chose la plus importante qu’un investisseur immobilier devrait examiner!

Que rechercher dans un prêteur d'argent dur

Comme dans toute entreprise, vous devez faire attention aux prêteurs d’argent dur.

«Bien sûr, il existe des prêteurs ayant une fortune qui sont des prédateurs et qui veulent vous voir faire faillite pour pouvoir profiter de vous. J’en ai rencontré quelques-uns, alors je sais qu’ils sont là-bas », a écrit Mike dans son article mentionné précédemment. «Mais ces gars sont façon dans la minorité. "

En effet, j’ai vu moi-même un ou deux prêteurs monétaires sans scrupules. Et bien qu’ils soient définitivement la minorité, vous voulez les éviter comme la peste.

Je connais beaucoup plus de prêteurs de grande qualité et j'ai travaillé avec plusieurs d'entre eux dans le passé. L'essentiel est de les contrôler de la même manière que n'importe quel autre membre clé de votre équipe. (Ils vont certainement vous vetting.)

Le meilleur endroit pour chercher des prêteurs d’argent dur est dans l’Association de l’Investisseur Immobilier ou auprès de celle-ci. N'oubliez pas que s'ils ont agi correctement par un autre investisseur, ils le feront probablement par vous-même.

N'ayez pas peur de demander des références non plus. Les bons prêteurs n'auront aucun problème à les fournir.

Conclusion

L'argent dur est un moyen coûteux mais flexible d'acquérir des propriétés. Et bien que ce soit généralement le meilleur pour les retournements, il peut également être utilisé pour les retenues.

L’investisseur immobilier et entrepreneur Jamie Turner, par exemple, a écrit un excellent article pour BiggerPockets, dans lequel il est expliqué (avec seulement 14 unités occupées) avec l’aide d’un prêteur. En raison du faible taux d’occupation, les banques ne le toucheraient pas. L'argent dur a rendu cela possible.

Mon entreprise a également conclu des contrats rentables avec de l'argent dur, et de nombreuses histoires de ce type existent déjà. Par conséquent, si vous utilisez vos chiffres avec soin, l'argent dur est un excellent outil à ajouter à votre arsenal d'investissement immobilier.

Un merci spécial à Taryn Kendrick de m'avoir aidé à rédiger ce guide.

Pourquoi envisagez-vous d'utiliser de l'argent dur? Avez-vous entendu d'autres histoires de réussite de prêt d'argent dur?

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