Prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECMS): bon pour les retraités?

Supposons que le principal actif d’un client privé soit illiquide et coûteux à entretenir. Sa performance de prix à long terme était médiocre et sa valeur sujette à de grandes fluctuations. Vous recommanderiez probablement de réduire l'exposition à cet actif, par couverture ou par vente, dans le but d'accroître la diversification globale du portefeuille.

Pour beaucoup d’Américains âgés, l’équité à la maison représente ce type de position concentrée. Selon une étude réalisée en 2017 par Kaul et Goodman, la valeur globale des fonds propres résidentiels primaires aux États-Unis dépasse 11 billions de dollars et les propriétaires âgés de 65 ans et plus détiennent 40% de cette valeur nette.

La possibilité de monétiser la valeur nette de la maison profiterait à de nombreux retraités, en particulier les moins nantis.

Kaul et Goodman notent que «les ménages de 65 ans et plus occupés par leur propriétaire pourraient augmenter leurs revenus de 45% chez les personnes les moins favorisées et de 56% parmi les personnes sans diplôme d'études secondaires.» L'accès à la valeur nette de la propriété bénéficierait également aux retraités plus aisés. Cependant, ils ajoutent: «En revanche, ceux qui appartiennent au groupe de revenu le plus élevé pourraient augmenter leur revenu de 17% et ceux ayant un diplôme universitaire, de 32%."

Méthode d'utilisation de la valeur nette du logement

Les méthodes traditionnelles d'accès aux capitaux propres, telles que les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), les prêts sur valeur domiciliaire et les refinancements avec retrait nécessitent un remboursement mensuel tant que le prêt est en cours. En revanche, l'un des principaux avantages des prêts hypothécaires inversés est que les emprunteurs peuvent retarder le remboursement jusqu'à la vente de la maison ou le décès du deuxième conjoint. Les propriétaires âgés de 62 ans et plus peuvent utiliser des prêts hypothécaires inversés pour convertir la valeur nette de leur maison en un paiement forfaitaire, en une rente, en une ligne de crédit ou en une combinaison de ces options de paiement.

La propriété doit être la résidence principale de l’emprunteur et l’emprunteur doit pouvoir payer les frais d’entretien de la maison, les assurances et les taxes foncières. La plupart des prêts hypothécaires inversés sont des prêts hypothécaires à conversion de valeur nette immobilière (HECM), qui sont assurés par la Banque Centraleeral Housing Administration (FHA) mais sont à l’origine de prêteurs privés. Les prêts hypothécaires inversés émis par des sociétés non-HECM ne représentent qu'un très petit segment du marché. Les emprunteurs HECM potentiels doivent recevoir les conseils d’un conseiller agréé avant que l’hypothèque ne soit approuvée.

Peu de preneurs (jusqu'à présent)

Si la dette hypothécaire dépasse la valeur de la maison au moment de la vente, l’assurance FHA comble la différence afin que les prêteurs ne subissent aucune perte. Si le prix de vente dépasse le solde du prêt, le propriétaire ou les héritiers reçoivent les fonds propres restants. Cela semble être une bonne affaire, mais après avoir atteint un pic d'environ 115 000 nouveaux MECM en 2009 (exercice financier se terminant en septembre), le rythme annuel est tombé à environ 49 000 en 2016. Cette activité réduite ne semble pas devoir augmenter sous peu: A Un sondage mené par Fannie Mae au début de 2016 a révélé que 90% des propriétaires plus âgés ne souhaitaient pas puiser dans la valeur nette de leur maison.

Plusieurs raisons pourraient expliquer cette réticence. L'établissement d'un HECM implique des coûts initiaux importants, même si le propriétaire met en place une ligne de crédit mais ne l'utilise pas immédiatement. Les HECM continuent également de faire l’objet d’une publicité négative, faisant état de personnes âgées endettées qui risquent de perdre leur maison, souvent en raison de leur incapacité de payer des impôts fonciers, de l’assurance ou de l’entretien requis. Kaul et Goodman citent d’autres considérations importantes comme une carrière plus longue et le désir d’éviter les dettes dues à la vieillesse. considérer la maison comme un legs pour les héritiers est un autre facteur.

Soutenir la recherche

Les conseillers en gestion de patrimoine privés ont estimé que les MECS étaient trop onéreuses et les considéraient comme le dernier recours. L’avis négatif de certains conseillers sur HECMS a toutefois changé lors de l’effondrement de la bourse en 2008-2009. Les clients retraités dont le revenu dépendait de distributions provenant de portefeuilles gérés pour obtenir un rendement total ont dû prendre une décision difficile. Devraient-ils réduire leurs dépenses en fonction des rendements négatifs de leurs portefeuilles ou vendre des actions à perte pour maintenir les distributions? Quelques conseillers avec lesquels j’avais parlé à cette époque avaient demandé à des clients de créer des marges de crédit HECM comme solution alternative. Au lieu de vendre sur un marché baissier, les clients ont utilisé leurs marges de crédit (ce qui n’exigeait pas de remboursement immédiat) et ont préservé leurs portefeuilles. Cette approche a porté ses fruits après le rebond du marché. Les coûts liés à la marge de crédit étaient relativement modestes par rapport aux pertes que les clients auraient subies en vendant des produits et les clients ont utilisé les gains en capital ultérieurs pour rembourser leurs marges de crédit.

La recherche sur les applications potentielles des prêts hypothécaires inversés s’est accélérée en 2012. Cette année-là, l’Association de planification financière basée à Denver Journal de planification financière a commencé à publier ce qui est devenu une série d'articles affirmant que les hypothèques inversées pourraient améliorer les finances des retraités. Wade Pfau, CFA, professeur de revenu de retraite à l'American College of Financial Services de Bryn Mawr, en Pennsylvanie, a publié de nombreux articles sur ce thème. En 2016, il a écrit.

Pfau a identifié de multiples utilisations potentielles pour les HECM. La première consiste à rembourser une hypothèque existante ou à acheter une nouvelle maison. La deuxième, sur laquelle la plupart des recherches se sont concentrées, consiste à coordonner le portefeuille de prêts hypothécaires inversés et de placements afin de mieux gérer les risques liés à la séquence des rendements. Une autre catégorie est ce que Pfau appelle «améliorations de l'efficacité de la retraite». Ces actions nécessitent le paiement actuel des avantages à long terme, tels que le report des prestations de retraite de la Sécurité sociale ou le paiement des impôts sur le revenu dus à une conversion de Roth IRA.

L’utilisation finale est une stratégie à long terme dans laquelle l’emprunteur ouvre une ligne de crédit HECM mais ne l’utilise pas immédiatement. La valeur maximale des prêts sur les lignes de crédit HECM est liée à une formule qui génère des augmentations annuelles de la limite de prêt, quelle que soit la valeur marchande de la maison. En conséquence, les emprunteurs qui ont mis en place leurs marges de crédit à 62 ans pourront accéder à une plus grande part de leur avoir net à 75 ans, par exemple, que ceux qui les ont établies à 75 ans sur une maison de même valeur. Ces augmentations peuvent fournir des fonds supplémentaires pour les dépenses majeures de fin de vie, telles que les soins de longue durée.

Jamie Hopkins, professeur de revenu de retraite à l’American College, estime que la marge de crédit HECM n’est pas corrélée à la valeur marchande de la maison. Contrairement à un HELOC traditionnel, où le montant du crédit est basé sur la valeur de la maison à un moment donné, une marge de crédit hypothécaire inversée continue de croître, même si la valeur de la maison tombe en dessous de la limite maximale d’emprunt de la ligne de crédit. Bien que ce ne soit pas l’intention du programme, cette structure crée une protection contre les inconvénients pour le propriétaire. «La mise en place d’une ligne de crédit qui n’est plus liée à la valeur du logement, une fois celle-ci installée, crée vraiment un nouvel atout», déclare M. Hopkins. «C’est comme réaffecter votre actif entre une marge de crédit et votre maison afin de mieux utiliser ces actifs dans un portefeuille de planification complet et d’en tirer parti lorsque c’est le plus grand impact pour le retraité, généralement lorsque les marchés sont en baisse."

Les lignes de crédit de HECM sont probablement devenues moins attrayantes, du moins marginalement, après le 2 octobre 2017. À cette date, le logement et le développement urbain (HUD) ont porté les primes initiales des HECM à 2% de la valeur de la maison (la plupart des emprunteurs ont déboursé 0,5% auparavant). change), bien que la commission annuelle sur les soldes des prêts en cours passe de 1,25% à 0,5%. Ces modifications réduiront les montants maximaux des prêts et ralentiront les taux de croissance des limites maximales des lignes de crédit. Hopkins et Pfau estiment que le nombre de nouvelles demandes de ligne de crédit HECM diminuera, mais ils soulignent qu’ils viennent de commencer à analyser l’impact de ces changements.

Points de vue des conseillers

La recherche a accru la volonté des conseillers d’envisager des prêts hypothécaires inversés, mais il reste encore des obstacles à surmonter, dit Hopkins. Certaines sociétés de services financiers interdisent aux conseillers affiliés de discuter des HECM et de leurs utilisations potentielles. L’accent mis par le modèle de conseil sur les actifs investissables est un autre obstacle. Un conseiller peut convenir que la valeur nette de la maison est un atout important, mais la plupart des conseillers «ne considèrent pas la maison comme faisant partie du portefeuille d’actifs du client et ne pensent pas aux moyens d’utiliser efficacement cet emprunt hypothécaire inversé, cette marge de crédit de réserve, réduction des effectifs, ou similaires », dit Hopkins. Néanmoins, la complexité des HECM justifie l’analyse du conseiller, ajoute: «Si nous disons qu’il s’agit d’un produit compliqué comportant des frais, des emprunts et des risques, il est bien sûr que je souhaite que le conseiller financier soit impliqué."

Christopher Cordaro, CFA, avec RegentAtlantic à Morristown, dans le New Jersey, a discuté de prêts hypothécaires inversés avec de nombreux clients, bien que seuls quelques-uns aient demandé des crédits HECM. Mais la conversation sur l'utilisation potentielle de la valeur nette de la maison aide les clients à comprendre comment cette valeur nette pourrait jouer un rôle dans leurs plans de revenu de retraite. Une fois qu'ils ont compris cet avantage potentiel, l'étape suivante consiste à déterminer le meilleur moyen d'accéder à la valeur nette de la maison, le cas échéant. L'analyse qui en résulte conduit souvent à d'autres produits, tels que les HELOC traditionnels, dit Cordaro.

, avec Blue Ocean Global Wealth à Gaithersburg (Maryland), note que la plupart des retraités souhaitent vieillir chez eux, mais cela ne signifie pas que leur domicile actuel est idéal pour un résident vieillissant. Dans les cas où le client devra peut-être déménager à court terme, les HECM n’ont pas de sens. Dans les cas où le client est susceptible de rester à la maison dans un avenir prévisible, un prêt hypothécaire inversé peut répondre à ses besoins. Cheng cite son travail avec une veuve qui a reçu la sécurité sociale et une pension de son défunt mari. La cliente avait souscrit une assurance de soins de longue durée et son domicile de la banlieue de Washington, DC, avait une conception adaptée aux personnes âgées («ranch house») d’une valeur d’environ 400 000 $.

La cliente avait ouvert un HELOC traditionnel au prix de 75 000 $ et avait un solde de 35 000 $, mais elle souhaitait apporter des améliorations supplémentaires à la maison. Cheng lui a recommandé de remplacer la ligne de crédit traditionnelle par un HECM. Le changement a éliminé le paiement mensuel et «lui a procuré une grande tranquillité d'esprit», dit Cheng.

Pfau donne de nombreuses présentations sur les HECM et, selon son expérience, lorsque les conseillers en apprennent sur les prêts hypothécaires inversés et voient comment une marge de crédit croissante peut fonctionner, ils deviennent beaucoup plus réceptifs à cette idée. Bien que le pourcentage de conseillers travaillant avec les produits reste faible, il est optimiste quant à l’intérêt croissant de leurs clients pour l’utilisation des HECM.

Cet article a été initialement publié dans le numéro de décembre 2017 de.

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