Private Money: Comment choisir le prêteur idéal | Immobilier

Ce post est pour vous les gars qui ont peut-être quelques prêteurs privés alignés ou peut-être des prêteurs privés qui viennent à vous qui veulent faire du travail avec vous.

Peut-être avez-vous même suivi certains des conseils que j'ai dans mon livre BiggerPockets , parce que ce livre explique comment attirer des personnes qui souhaitent travailler avec vous et vous prêter ou investir avec vous ou travailler avec vous d’une manière ou d’une autre en tant que partenaires de prêt privés ou investisseurs privés dans votre entreprise. (Si non, consultez le livre dans le.)

Mais une fois que vous avez ces personnes, comment les contrôlez-vous et comment décidez-vous quel est le bon prêteur privé avec lequel travailler pour votre entreprise?

Comment choisir le prêteur privé idéal pour vos transactions immobilières

Peut-être que vous avez deux ou trois personnes différentes. Que pouvez-vous faire pour choisir ou rechercher le prêteur privé qui convient le mieux à ce que vous souhaitez installer dans votre entreprise?

1. Poser beaucoup de questions.

La première chose à faire est de poser beaucoup de questions. Ne commencez pas immédiatement à lancer des offres contre ces personnes.

Question 1: Oh, hé, oncle Charlie veut travailler avec moi et me prêter de l'argent pour mon entreprise. Permettez-moi de lancer immédiatement les offres de Oncle Charlie. Au lieu de cela, vous devez demander: Quelle est la source de l'argent?

Vous devez vous poser cette question car la source du capital dictera à certains égards la manière dont vous devez structurer cet accord. S'ils prennent leur argent d'un compte de retraite IRA autogéré et qu'ils vous le prêtent, certains trucs doivent être franchis avec votre dépositaire IRA autogéré. Vous pourriez avoir besoin de parler à ce gardien. Vous devrez peut-être obtenir des documents de ce dépositaire. Cela va probablement ralentir leur capacité de fermeture de plusieurs semaines pour que cet argent vous soit débloqué par leur dépositaire IRA.

Il peut y avoir certaines clauses et clauses dans les documents de prêt que le dépositaire de l'IRA va exiger. Donc, si c’est un IRA, c’est une direction.

De plus, s’il s’agit d’un IRA, vous pouvez y créer certaines choses – des avantages avantageux pour tous pour vous et pour eux – dont nous parlerons dans la section suivante.

Une autre source pourrait être, disons, la localisation de quelqu'un dans votre réseau qui est propriétaire de son domicile libre et clair. Vous êtes en mesure de leur montrer qu’ils peuvent libérer l’équité qu’ils ont chez eux et les libérer dans votre entreprise. Ils peuvent le faire pour augmenter leur valeur nette, leur revenu, leur patrimoine en libérant cet avoir de leur maison.

Donc, si la source est un, vous devez le savoir. La raison pour laquelle vous devez savoir que c'est qu'une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou même simplement une hypothèque est mensuelle. En tant qu’investisseur, vous devez vous assurer qu’ils gagnent un revenu suffisant pour compléter et dépasser le versement mensuel qu’ils doivent verser pour maintenir leur dette.

S'ils investissent avec de l'argent, voici la conversation sur l'argent qui se prépare. S’ils disent, écoutez, j’ai 100 000 dollars d’argent qui se trouvent juste sur un CD qui rapporte un intérêt d’un demi pour cent, vous pouvez leur payer un intérêt de 8 pour cent. OK, c’est une bonne conversation.

Mais vous devez leur dire, heu au fait, je vais vous payer 8% de votre argent, mais vous savez que les intérêts sont imposables. Vous allez devoir payer l’impôt sur les intérêts que vous effectuez et déclarer à l’IRS les intérêts que vous avez payés sur un prêt.

Ce n’est pas vrai pour un IRA. C'est cependant vrai pour une ligne de crédit sur valeur nette. Mais ils continuent à réclamer les intérêts qu’ils ont dû payer pour emprunter cet argent; ils ne paient donc la taxe nette que sur l’écart qu’ils gagnent avec ce pour quoi ils ont emprunté cet argent et pour quoi ils vous le prêtent.

Mais s’ils vous prêtent de l’argent de poche, ils devront probablement payer de l’impôt sur le revenu à l’IRS, quel que soit le calcul effectué. Ils vont devoir payer des impôts sur cet argent.

Vous devez leur révéler cela. Vous ne voulez pas de surprises sur l’impôt sur le revenu. Ils seraient très mécontents de toi.

Les meilleurs investisseurs immobiliers qui travaillent avec de l'argent privé sont parmi les principaux éducateurs, ce qui signifie que vous éduquez votre investisseur privé qui veut travailler avec vous sur les raisons pour lesquelles investir avec vous est incroyable et comment investir avec vous fonctionne également. Obtenez cette éducation vous-même.

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Question 2: La prochaine chose que vous voulez leur parler est: Quels sont leurs objectifs?

Si vous avez un investisseur privé qui souhaite prendre sa retraite dans deux ans par rapport à un investisseur privé âgé de 30 ans mais ayant 100 000 $ US dans son IRA, il s’agit de deux objectifs distincts.

J'ai aussi rencontré des gens qui veulent investir à temps plein éventuellement. C’est un objectif différent. Ils pourraient vouloir obtenir une éducation de votre part. Ils voudront peut-être apprendre à faire ce que vous faites en les prêtant à vous. Vous devrez peut-être les exposer à quelques détails pratiques, les guider sur le chantier et leur montrer ce que vous faites – toutes ces choses sur une base hebdomadaire ou mensuelle – en échange d’un prêt.

Et peut-être que le taux d’intérêt n’a pas autant d’importance ou le prix que vous allez leur payer. L'exposition qu'ils obtiennent compte le plus.

C'est pourquoi leurs objectifs comptent. Essayez de savoir tout ce que vous pouvez sur où ils veulent aller, leurs objectifs de richesse et leurs objectifs de vie futurs. Où voulez-vous être dans cinq ans? C’est la meilleure façon, vous devriez demander cela à tout le monde.

S’ils ne le savent pas, c’est une excellente conversation à poursuivre, aider quelqu'un à le découvrir. Ensuite, en travaillant avec vous, vous pouvez les aider à aller où ils veulent.

Ces objectifs peuvent avoir un rapport avec l'argent ou avec leur vie (comme je veux être un investisseur à temps plein). Ou peut-être aiment-ils ce qu’ils font mais veulent économiser pour leurs enfants, pour le collège ou quelque chose comme ça.

J'avais un investisseur dont le but était de revenir en Argentine. Il était originaire de là, avait déménagé aux États-Unis pour y travailler et, comme il avait investi avec nous, il avait été en mesure de créer un moyen de revenir en Argentine par la suite. Cela a pris environ cinq ans. C'est arrivé parce que nous savions tous les deux ce qu'il voulait faire et que j'avais posé la question des objectifs.

Nous avons évalué le revenu grâce aux investissements clés en main qu’il avait effectués avec nous et à certains des prêts privés que nous avions consentis. Aujourd'hui, il est rentré chez lui en Argentine, où il a grandi, et il tire un revenu passif de ses investissements aux États-Unis.

2. Cherchez à créer une situation gagnant-gagnant.

Donc, une fois que vos questions ont été répondues, la prochaine chose que vous voulez faire pour choisir le prêteur privé qui vous convient est de vous assurer qu’ils sont à bord pour un gagnant-gagnant avec vous. Vous devez aussi gagner. Vous ne voulez pas travailler avec quelqu'un qui cherche à vous obtenir. Il existe des prêteurs prédateurs qui se présentent comme de l'argent privé. Vous ne voulez pas travailler avec ces gens.

Conversation n ° 1: Vous voulez découvrir à quoi ressemblent les gagnants et les engager dans une conversation gagnant-gagnant. Win-win pourrait ressembler, si quelqu'un a un IRA, disons, peut-être que vous pouvez avoir la conversation à propos de mensualités. Plus précisément, s’il s’agit d’un IRA, il n’est pas nécessaire de faire des paiements mensuels. Ce serait bien si vous faisiez une correction et que vous retourniez, eh bien vous ne faites pas de paiements mensuels pendant la durée du prêt? Vous payez tous les intérêts au moment où le projet est terminé.

S'ils ont un IRA, ils n'ont pas besoin de cet argent. De toute façon, ils ne peuvent rien faire, car c’est dans l’IRA. C’est tout aussi bien pour vous de leur payer tout l’argent à la toute fin du projet par rapport à leur durée de vie.

Si leur source d’argent est l’équité immobilière, ils doivent effectuer des paiements mensuels, car il n’est pas de votre responsabilité financière de les placer dans une situation où ils doivent maintenir cette dette tout le temps et effectuer ces paiements pas besoin. Je ne demanderais jamais à quelqu'un de faire ça.

Évidemment, s’ils ont de l’argent, ils voudront peut-être aussi des paiements mensuels, car cela ne fera qu’accroître leur trésorerie personnelle. Ils peuvent toucher l’argent, le mettre dans leur poche et l’utiliser contre un IRA où ils ne peuvent pas le faire.

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Conversation n ° 2: La prochaine chose que vous voulez apporter est conditions et tarif. Si vous avez quelqu'un qui veut vous donner des taux de prêt en argent fort, comme vouloir vous facturer un intérêt de 15% plus trois ou quatre points (vous savez qu'un point équivaut à un pour cent du montant de votre prêt), ce n'est pas vraiment une victoire. gagner. En règle générale, si vous empruntez 100 000 dollars et qu’ils veulent quatre points, vous devez leur écrire 4 000 dollars le jour de la clôture de la transaction. Il y a vos points; voilà, Monsieur le prêteur.

Et ces points leur sont dus à la clôture, quelle que soit la durée du prêt. Donc, s’il s’agit d’un prêt plus court, ils obtiendront un meilleur retour sur leur investissement, car ils récupéreront leur argent et pourront facturer à nouveau ces points.

Les points en général sont plus une conversation d'argent dur. C’est moins d’argent privé. Donc, si vous avez des gens qui veulent vous faire payer beaucoup de points et un taux d’intérêt élevé, ce n’est pas gagnant-gagnant – à moins que vous ne soyez dans une impasse, à moins que vous ne deviez vraiment conclure l’accord rapidement. Si c’est vraiment, vraiment une affaire brûlante et qu’elle fonctionne toujours à ces taux et conditions, d’accord. Mais je n’aime pas ce genre de termes comme norme pour aller de l’avant, parce que ce n’est vraiment pas gagnant-gagnant.

Examinez attentivement les conditions écrites et assurez-vous que tout le monde est gagnant. Et quelle est la victoire pour eux?

Une victoire pour eux les amène à leurs objectifs. Donc, une fois que vous connaissez leurs objectifs, vous définissez le reste. Si je ne savais pas que mon investisseur voulait rentrer en Argentine, je ne pourrais pas définir une victoire pour lui, c’est-à-dire tracer un chemin pour le ramener chez lui.

Une victoire pour moi était d’élever et de développer mon entreprise avec des conditions de prêt avantageuses que je pouvais utiliser encore et encore, sachant que le capital était là pour moi. C'était presque comme une marge de crédit. Dès que j’ai eu besoin d’argent pour un marché, il a été en mesure de le scinder en deux pour que nous puissions y aller.

Il était prêt à acheter des projets pour lesquels nous étions prêts. Ce n’était pas «pas de questions posées»; il a fait preuve de diligence raisonnable à ce sujet. Mais il était un acheteur prêt, disposé et capable, alors je savais que c'était une victoire pour moi. J'ai pu fabriquer un produit pour le lui vendre clé en main ou pour réaliser un marché qu'il était prêt à me prêter. C'était un super arrangement.

Le résultat final

En bout de ligne, votre prêteur privé doit poser de nombreuses questions et s’assurer de structurer gagnant-gagnant. Les taux d'intérêt élevés et beaucoup de points ne sont pas gagnants pour vous. De nombreux obstacles à surmonter, des semaines ou des mois pour obtenir les clôtures ne sont pas gagnants pour vous.

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Avez-vous déjà utilisé ce type de financement? Quelle a été votre expérience? Si non, quelle est votre motivation pour le faire? Avez-vous d'autres questions à propos du processus?

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