Apeas
[ad_1]
Il y a plusieurs années, j'étais en train de préparer mon premier triathlon, qui serait un demi-Ironman dans les montagnes Pocono. Les courses Half Ironman consistent en un mile de natation, une randonnée à vélo de 50 miles et une course de 13 miles.
Puisque je ne voulais pas que le demi Ironman soit mon tout premier triathlon, j'ai décidé de participer à un triathlon de sprint cet été. Ce fut une course beaucoup plus courte; Cependant, ce serait une bonne pratique pour moi de passer de la natation au vélo en passant par la course à pied.
Même si la distance était courte, j'étais incroyablement nerveuse les jours qui ont précédé la course et le matin de. Rien que l'idée de nager dans un lac m'a paniqué! Comme pour toute crainte ou nervosité, je l'ai traversée et j'ai terminé mon premier triathlon. Ensuite, j'ai fini la moitié d'Ironman cet automne. C'était une course intense, mais après huit heures, je l'ai terminée.
Je me suis rappelé cette expérience en me préparant pour le post d’aujourd’hui. Préparer votre premier n'importe quoi peut être absolument éprouvant pour les nerfs. Tout est nouveau et vous ne savez pas à quoi vous attendre. Oui, vous pouvez parler à des personnes qui y ont été et qui ont agi de la sorte, mais tant que vous n’avez pas vécu cette expérience, elle n’est ni réelle ni tangible.
La transaction la plus importante que vous ferez dans ce secteur de l’investissement immobilier est votre transaction FIRST. Vous pouvez assister à des événements de réseautage et assister à des événements de réseautage et suivre des cours, mais rien ne vaut de vivre cette expérience vous-même – du début à la fin.
Dernièrement, j'ai parlé à un certain nombre de nouveaux investisseurs qui cherchent à obtenir leur premier accord en cours. J'ai pensé qu'il serait utile de partager un processus étape par étape lorsque vous vous préparez à acheter votre première offre.
Le processus réalisable en 8 étapes pour décrocher votre toute première transaction multifamiliale
1. Commencez avec la fin en tête.
La première étape consiste à TOUJOURS commencer par la fin. Alors que vous vous lancez dans ce voyage dans l’investissement immobilier, énoncez clairement votre objectif, votre déclaration de "pourquoi". J'explique votre déclaration de «pourquoi» par le texte suivant: Cette déclaration vous inspirera et vous reprendra lorsque vous serez assommé et que vous aurez l’idée d’abandonner.
Vous allez être renversé. Il ne suffit pas de dire que vous voulez gagner de l'argent ou un revenu passif. Il existe une tonne de façons de gagner de l'argent et un revenu passif en plus de l'investissement immobilier. Vous devez avoir un énoncé assez profond et suffisamment profond du «pourquoi» qui vous guide dans les mouvements difficiles et frustrants «Je veux abandonner».
En plus de votre déclaration de «pourquoi», vous devriez également clarifier votre objectif réel. Qu'est-ce que vous cherchez à obtenir à la suite de l'achat de cette multi-famille?
Certains veulent un certain montant de cash-flow positif, certains veulent un certain retour sur investissement (taux de rendement interne, taux de capitalisation), d'autres veulent une appréciation, et la liste s'allonge encore et encore.
Les objectifs de chacun sont différents. Quels sont les vôtres? Comme toujours, vous voulez être aussi précis que possible.
2. Renseignez-vous.
Avant d'acheter notre premier appartement, qui était un duplex à Philadelphie, nous avons passé une année entière à nous éduquer. Cela comprenait la lecture de livres, la participation à des cours et des séminaires par l’intermédiaire de notre groupe REI local, ainsi que la possibilité de parler (et d’apprendre à) du plus grand nombre de personnes possible dans le secteur. Clairement, il y a une tonne de ressources ici sur BiggerPockets pour vous éduquer.
En plus de tous les articles incroyables et, allez-y et rendez-le réel. Je ne sais pas pour vous, mais tant que je ne fais pas quelque chose, je ne l’apprends pas vraiment. Vous pouvez en parler, mais c’est en faisant quelque chose qu’il devient réel et qu’il reste en place.
Ma suggestion est de trouver quelques investisseurs multifamiliaux prospères et locaux. Apprenez à les connaître, découvrez comment VOUS pouvez les aider dans leurs activités et, en retour, vous apprendrez leur métier. Vous apprendrez comment ils trouvent les propriétés, évaluent les propriétés et font des offres. Sans conteste, l'approche de la «vraie vie» est la meilleure éducation que vous recevrez.
En relation:
3. Préparez votre financement.
Tout le monde dit: "Trouvez le marché et l'argent suivra." Je ne suis pas entièrement d'accord avec cette affirmation. Si vous débutez dans ce secteur, il est très judicieux de mettre de l'ordre dans votre financement AVANT de regarder des propriétés.
Je suis sûr que vous savez que le marché est concurrentiel (pas seulement au niveau local, mais au niveau national). Vous devez agir très vite dans cette affaire pour obtenir des contrats. L'autre raison pour laquelle vous souhaitez clarifier votre financement avant de chercher des propriétés est parce que vous devez connaître votre budget pour vous aider à cibler votre recherche.
Lors de la préparation de votre premier achat, tenez compte des points suivants:
- Quelle est la fourchette de prix d'achat avec laquelle vous êtes à l'aise?
- Combien avez-vous pour un acompte?
- Combien avez-vous pour les dépenses d'exploitation inattendues?
- Avec quels prêteurs / banques pouvez-vous travailler?
- Lorsque vous interrogez des prêteurs / banques, discutez avec eux de leurs critères d’achat multifamiliaux. Certains envisagent un «immobilier commercial» à quatre pôles et un «immobilier résidentiel» en duplex et en triplex. Cela aura une incidence sur le type de financement auquel vous pouvez prétendre. Soyez donc clair avec ceci AVANT de commencer à chercher des opportunités.
- Si vous n’avez pas le montant approprié pour les crédits 2 et 3, vous devez vous préparer avec un financement alternatif (argent, etc.).
4. Déterminez votre marché.
Une fois que vous avez déterminé la quantité de biens que vous pouvez vous permettre (ou que vous êtes à l'aise, je devrais dire), vous pouvez mieux déterminer le marché sur lequel se concentrer. Il y a des gens qui réussissent bien dans ce secteur en investissant dans tous les types de marchés. La clé est de savoir clairement quel type de marché répond à vos objectifs. La meilleure façon de penser à cela est de classer les marchés dans les quartiers de classe A, B, C ou D.
Les propriétés situées dans les quartiers de classe D seront les moins chères mais les plus risquées. Les biens immobiliers situés dans des quartiers de classe supérieure seront les plus chers. L'appréciation est là, mais les flux de trésorerie pourraient en souffrir. Au fil des ans, mon mari et moi avons acquis un portefeuille de logements locatifs dans des quartiers / marchés de classe B et C. Cela a fonctionné pour notre stratégie et notre orientation commerciales. Cela pourrait ne pas fonctionner pour tout le monde.
Vous devez également tenir compte du débat en cours: voulez-vous investir près de chez vous ou à distance? La plupart de notre portefeuille se trouve à moins de 30 minutes de chez nous (et je pourrais ajouter que notre équipe gère, nous sommes donc très actifs).
Nous clôturons une grande famille multifamiliale la semaine prochaine dans deux heures. En grandissant, nous pourrions commencer à élargir notre cercle. Cependant, je suis heureux que nous ayons passé de nombreuses années à proximité de chez nous. La pratique nous a aidés à apprendre le métier.
Déterminez votre niveau de confort – dans quel type de quartiers êtes-vous à l'aise d'investir? Dans les 90 minutes qui suivent votre maison, étudiez tous les marchés qui pourraient constituer de bons quartiers qui répondent à vos critères. Déterminez la taille de la famille multifamiliale qui répond à vos objectifs et qui est en demande sur vos marchés respectifs.
5. Déterminez le type d’opérations que vous souhaitez.
Les propriétés multifamiliales elles-mêmes sont également classées en A, B, C, D, qui se rapportent à l’état, à l’âge du bâtiment et aux commodités. Je ne vais pas entrer trop dans les détails des définitions de chaque catégorie, mais une règle générale est que la classification «A» est nouvellement construite et en parfait état, alors que la classification «D» décrit des propriétés plus anciennes en état de délabrement.
En tant que nouvel investisseur, je suggérerais que la propriété de type D pourrait être un trop gros risque. Je dirais également que la propriété de type A est trop chère et peut ne pas atteindre vos objectifs de trésorerie. Pour les nouveaux investisseurs, les types B et C sont probablement le point de départ.
6. Trouver des offres à partir de plusieurs sources.
Il existe une tonne d'articles sur BiggerPockets pour vous aider avec cette étape particulière. Cependant, un conseil que je peux dire est d'utiliser toutes les possibilités possibles pour trouver des offres. Le temps est révolu où les gens pouvaient simplement trouver des propriétés sur la MLS ou à la vente aux enchères. Vous devez avoir plusieurs stratégies pour trouver de bonnes affaires ces jours-ci.
En relation:
Actuellement, nous utilisons des agents immobiliers REO, des agents immobiliers réguliers, des courtiers commerciaux, la MLS au quotidien et une mise en réseau continue. La clé ici est que vous devez bousculer, réseauter et rencontrer autant de personnes que vous pouvez qui peuvent vous aider à trouver des offres. Je me fiche de ce que l’on dit – il existe des offres sur ce marché. Vous avez juste besoin de bousculer un peu plus pour eux.
7. Évaluer les offres et faire des offres.
Une fois que vous avez commencé à trouver des offres, les évaluer est la prochaine étape. Vous souhaitez disposer d'un type de calculatrice ou d'un logiciel qui puisse vous aider à évaluer vos offres. BiggerPockets pour.
Nous avons acheté un logiciel appelé Cash Flow Analyzer il y a de nombreuses années. Il fournit des revenus, des dépenses, des prévisions de trésorerie, des données d'exploitation, etc. Nous en sommes très satisfaits au fil des ans et continuons à l'utiliser à ce jour pour nous aider à évaluer les contrats de location.
Quoi qu'il en soit, vous voulez utiliser quelque chose qui vous aide à devenir cohérent avec les nombres en cours d'exécution. Nous avons probablement évalué plus de 1 000 propriétés au cours de nos 10 années d’investissement dans l’immobilier. À ce jour, nous continuons à calculer les chiffres et à évaluer les transactions via notre logiciel.
La semaine dernière, nous étions enthousiastes à propos de deux offres multifamiliales, mais après les avoir exécutées dans notre logiciel, nous avons décidé de les transmettre. Sachez simplement que les nouveaux investisseurs sous-estiment toujours les dépenses, en particulier les dépenses de maintenance et les frais de gestion. Lorsque vous commencez à numéroter vos transactions, obtenez l'avis de vos investisseurs qui ont examiné plus de transactions que vous. Cela améliorera votre courbe d'apprentissage.
8. Faites votre diligence raisonnable.
La plupart des nouveaux investisseurs pensent qu'une fois l'offre acceptée, le gros du travail est fait et ils vont naviguer sans heurts jusqu'à la clôture. Eh bien, ça ne marche pas toujours comme ça. Nous travaillons d'arrache-pied pour arriver à deux clôtures différentes sur des achats multifamiliaux qui ont pris plus de temps que prévu. Nous avons découvert des problèmes environnementaux avec ces deux propriétés, ce qui nous a ajouté un autre problème à traiter.
Quoi qu’il en soit, les défis et les difficultés se présentent TOUJOURS sur le chemin de la fermeture. La période de diligence raisonnable est là pour vous aider à recueillir une tonne d'informations du vendeur sur le bâtiment. Ne vous précipitez pas dans la diligence raisonnable. Faites vos devoirs et assurez-vous de savoir dans quoi vous vous engagez!
J'espère que vous avez trouvé ce processus en huit étapes utile et qui vous incite à agir et à progresser vers vos aspirations multifamiliales. N'oubliez pas que Rome ne s'est pas construite en un jour. Prenez des mesures chaque jour pour atteindre vos objectifs. C'est un cliché, mais c'est la vérité. Le succès nécessite une tonne de foi et d'effort, un tas de petites étapes et un engagement à ne jamais abandonner.
Y a-t-il des étapes qui me manquent? Quelles étapes voudriez-vous ajouter?
Parlons dans la section commentaire ci-dessous!
[ad_2]
