Propriétaires de logements locatifs: l'inquiétude suscitée par le contrôle des loyers en Californie

Ce n’est pas seulement le temps qui se déplace d’ouest en est sur la partie continentale des États-Unis. Tout, de la planche à roulettes de Tony Hawk à la modeste salade Cobb, a commencé en Californie, puis a dérivé vers l’est.

Que ce soit pour le meilleur ou pour le pire, la côte ouest a toujours eu tendance à définir des tendances, puis à les diffuser à travers le pays. Plus récemment, la Californie a historiquement poussé son empire dans des États voisins comme l'Arizona et le Nevada, au grand plaisir des investisseurs locaux en poste.

La question brûlante pour les propriétaires d'immeubles locatifs est la suivante: Les régimes de contrôle des loyers à l'échelle de l'État seront-ils la prochaine exportation de la côte ouest?

L'Oregon à l'avant-garde du contrôle des loyers

De manière plutôt improbable, c’est en réalité l’Oregon qui est à la tête du premier projet de loi sur le contrôle des loyers adopté par l’État au début de l’année. La loi 608 du Sénat a été promulguée en février et a immédiatement plafonné les augmentations annuelles de loyers à l’indice des prix à la consommation (IPC) plus 7%. Les seules exemptions concernent les bâtiments de moins de 15 ans et subventionnés en deçà des loyers du marché.

Concrètement, cela signifie que la plupart des propriétaires de l'Oregon seront limités à augmenter les loyers, en moyenne de 8 à 10% par an. Notamment, la nouvelle législation n'incluant pas le contrôle des postes vacants, les propriétaires d'immeubles locatifs en Oregon se réservent le droit de fixer les loyers comme ils le souhaitent lorsqu'un locataire existant quitte ses fonctions.

Ce qui est peut-être le plus remarquable dans la récente action en Oregon, c’est que si la loi crée potentiellement un précédent dangereux pour les propriétaires, elle est également relativement modérée dans ses restrictions actuelles. Même des augmentations annuelles de loyer de 8% peuvent s’accumuler assez rapidement et, avec la composition, donner lieu à une hausse de 26% en seulement trois ans.

Tout bien considéré, le résultat aurait pu être pire pour les propriétaires de l'Oregon. Le temps nous dira si le nouveau règlement offre au marché de la location une stabilité suffisante pour court-circuiter le support en vue de contrôles plus stricts des loyers.

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La Californie commence à contrôler le loyer de deux manières

Pour ne pas se laisser distancer par son voisin un peu humide du nord, les législateurs de la Californie proposent maintenant un ensemble de nouvelles réglementations visant à protéger les locataires existants et à augmenter l'offre de logements dans l'État le plus peuplé du pays.

La loi AB 1482 a quitté le comité d'assemblée le 25 avril et promet de plafonner les augmentations de loyer annuelles à un indice des prix à la consommation plus 5% à l'échelle de l'État, sauf dans les cas où des lois plus restrictives en matière de contrôle des loyers restent en vigueur. Dans les zones où le contrôle des loyers existe déjà, notamment Los Angeles, San Francisco, Oakland et d’autres villes, les réglementations locales les plus restrictives continueraient de prévaloir.

Si la loi AB 1482 devient loi, les propriétaires d'immeubles locatifs de San Diego à Yreka verront leur capacité à augmenter les loyers plafonnés d'environ 6 à 8% par an, sans exception pour les maisons unifamiliales ou les constructions plus récentes. Parmi tous les projets de loi sur le contrôle des loyers ou le «gagging anti-loyers» actuellement examinés par les législateurs californiens, l’AB 1482 est probablement celui qui présente les meilleures chances de devenir loi.

Sous un angle légèrement différent, le Sénat californien envisage actuellement la SB 50, qui priverait les villes et les comtés locaux de certaines réglementations en matière de zonage résidentiel. C’est un ensemble complexe de mesures législatives conçu pour forcer la construction de logements à haute densité près des corridors de transport ferroviaire et de bus.

Même s’il existe des exceptions notables pour les petites villes et les stations balnéaires, de nombreux centres urbains de la Californie connaîtront une hausse significative de la construction neuve à haute densité près des transports en commun. En vertu d’une disposition distincte, les collectivités de l’ensemble de l’État ne pourraient pas non plus empêcher la subdivision supplémentaire de nombreux duplex et maisons unifamiliales existants.

Que cache la nouvelle législation?

Dans l’ensemble, les normes AB 1482 et SB 50 peuvent être considérées comme représentant approximativement deux camps de réflexion sur les solutions à la crise persistante de l’accessibilité au logement qui touchent non seulement la Californie, mais également un nombre croissant de zones urbaines à travers le pays.

D'un côté, les défenseurs des locataires organisés et bien financés commencent à gagner un terrain modeste dans leurs efforts visant à instaurer un contrôle des loyers dans des zones de plus en plus vastes du pays. Il est probable qu’ils réussissent en Californie, sous une forme ou une autre, avant la fin du cycle électoral de 2020.

Les premiers résultats de la pression législative pour un contrôle accru des loyers en Californie vont certainement influencer ce qui se passe dans d'autres régions du pays, où les loyers augmentent et où les groupes de défense des droits des locataires gagnent en influence politique.

D'autre part, les défenseurs du logement (et les promoteurs) gagnent également du terrain, soutenant l'argument selon lequel des politiques d'utilisation des terres restrictives sont une source importante de pression à la hausse sur les coûts de logement, en particulier sur la côte ouest. De nombreuses communautés californiennes sont tellement unies dans leur dégoût pour la croissance résidentielle et ses impacts négatifs perçus sur les écoles et le trafic, qu'il est devenu presque impossible d'obtenir l'approbation requise, même pour de nouveaux développements immobiliers entièrement conformes.

Cela devrait changer considérablement au cours des prochaines années, en conséquence directe de la SB 50 ou de tout autre projet de loi similaire qui devrait prendre sa place si la SB 50 devait faiblir cette année.

Pris dans leur ensemble, il y a de bonnes chances que cette approche à deux volets ramène encore le marché du logement en Californie vers un équilibre plus durable à temps pour éviter des restrictions plus draconiennes. Les loyers en hausse constante depuis six ans et la pénurie persistante de nouvelles maisons ont entraîné la mise en place d'un autocuiseur autour de tout ce qui touche au logement sur la côte ouest. Laisser un peu de pression maintenant est peut-être le meilleur espoir d’éviter une explosion majeure.

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Risques émergents pour les locataires

L'évolution des populations et les législations émergentes apportent presque toujours de nouveaux risques (et récompenses) aux investisseurs immobiliers avant-gardistes. Examinons de plus près quelques conséquences majeures des forces en jeu en Californie, en supposant qu’elles auront à terme un impact sur d’autres marchés du pays.

Tout d’abord, reconnaissons que la Californie n’a pas été l’endroit le plus lucratif en matière de location d’immeubles locatifs si l’on se concentre principalement sur le revenu actuel. Les taux plafonds sont notoirement bas dans les zones urbaines centrales le long de la côte et ne sont que légèrement supérieurs à l'intérieur des terres.

Si vous avez acheté un bien locatif en Californie de 2009 à 2015 et que vous avez pu augmenter les loyers sur le marché, votre rendement est probablement un peu plus respectable à présent et vous avez sans aucun doute également vu une appréciation significative. Si vous avez acheté plus récemment ou n’avez pas augmenté vos loyers, c’est une autre histoire.

Si vos loyers actuels sont proches du marché, les plafonds d’augmentation annuelle envisagés dans l’AB 1482 ne vous feront probablement pas beaucoup de mal dans un avenir proche, étant donné que les loyers du marché se sont maintenant stabilisés dans presque toutes les régions de l’État.

Ironiquement, ce sont les investisseurs qui avaient l’option mais qui ont choisi de ne pas augmenter les loyers au cours des dernières années, ce qui porterait une grande partie du fardeau de la nouvelle législation à court terme. C’est peut-être la leçon la plus sage à faire, lorsque les initiatives de contrôle des loyers commencent tout juste à gagner en visibilité. (Lire: rapprochez vos loyers du marché tant que vous le pouvez toujours.)

Ce qui nous attend est quelque peu incertain. Il faudra peut-être des années avant de savoir dans quelle mesure le nouveau régime de contrôle des loyers aura une incidence sur la demande des investisseurs, les taux de capitalisation et les évaluations connexes.

Parmi les questions sur lesquelles vous voudrez peut-être réfléchir:

• La tendance des habitants de la Californie à chasser les rendements au-delà des frontières de l’État s’accélérera-t-elle?
• Les investisseurs chinois et autres investisseurs internationaux trouveront-ils d'autres marchés plus prometteurs aux États-Unis avec un potentiel de hausse non plafonné?
• Comment les propriétaires de la Californie (et de l'Oregon) vont-ils réagir au prochain ralentissement économique?
• Résisteront-ils à une baisse agressive des loyers, sachant qu’elles seront limitées à la hausse une fois que l’économie reprendra la croissance?

Je n’ai pas les réponses, mais toutes ces questions valent la peine d’être posées. Les investisseurs avisés savent que vous achetez en fonction de l'orientation du marché (et de la réglementation), et non de la situation actuelle.

Le changement offre également de nouvelles opportunités aux investisseurs locatifs

Alors que AB 1482 est plein de risques pour les investisseurs locatifs, SB 50 est surtout une opportunité. Le projet de loi a expressément pour objet de relancer le développement résidentiel et d’accroître le plus rapidement possible l’offre de nouveaux logements abordables et abordables. Pour les investisseurs désireux de développement, il peut être utile d’examiner de près certains des corridors de transit de la Californie pour de nouveaux projets.

Acquérir une maison unifamiliale ou un duplex existants à un taux de capitalisation de 4% aujourd'hui pourrait en valoir la peine, en particulier si vous êtes bientôt en mesure de redonner le droit à la propriété pour un immeuble d'appartements beaucoup plus grand.

Il peut également y avoir des occasions accessoires de créer d’autres jeux immobiliers fondés sur l’hypothèse à long terme d’une densité accrue dans certaines zones. Par exemple, des propriétés commerciales négligées ou sous-utilisées ou même des entreprises locales dans ces régions pourraient voir leur valeur augmenter de manière significative une fois que la construction à haute densité commencera.

Pour les investisseurs situés en dehors de la Californie, vous pouvez appliquer une stratégie d’achat différé similaire à long terme aux zones proches du transport en commun dans d’autres régions du pays. Si l’approche législative californienne atténue avec succès la crise de l’accessibilité du logement, d’autres États pourraient faire de même. Des opportunités d'investissement prometteuses peuvent se présenter tout au long des corridors de banlieue les plus notoirement congestionnés.

Au-delà de la vague de soutien à des mesures telles que la SB 50, on s'aperçoit de plus en plus que l'ajout de nouveaux logements loin de l'endroit où se trouvent les emplois est finalement contre-productif. La Californie montre son intention de tracer une nouvelle voie en contournant simplement le contrôle local pour permettre au marché de fournir encore plus de logements en plus de la densité existante.

Une dynamique similaire se dessine peut-être déjà dans d’autres centres urbains aux États-Unis, et les législateurs des États du pays s’intéressent sûrement à ce qui se passe en Californie.

2020 peut être le point d'inflexion

Si les lois AB 1482 et SB 50 ne deviennent pas des lois cette année, les forces du marché sous-jacentes à l'origine de la législation ne risquent pas de disparaître. La SB 50 elle-même est la réincarnation d'une initiative similaire à l'échelle de l'État, décédée dans la vigne en 2018.

Si ces projets de loi ne dépassent pas la ligne d'arrivée en 2019, nous pouvons nous attendre à une nouvelle impulsion pour que des réglementations similaires sur les deux fronts réapparaissent pendant le cycle électoral de 2020. L’engagement politique sera probablement élevé dans tous les camps en 2020, ce qui pourrait aider à donner aux propriétaires d’immeubles locatifs à travers le pays un aperçu de ce qui attend d’autres marchés où l’accessibilité financière du logement est sur le point de basculer.

Ressources:

Comment pensez-vous que les réglementations locatives vont se concrétiser en Californie et ailleurs?

Je serais ravi de vous entendre dans un commentaire ci-dessous.