Apeas
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À l'occasion, quelques-uns ont essayé de ne pas être d'accord. Mais d’où je viens, les cochons ne sont pas casher.
Au fil des ans, j’ai écrit pas mal d’articles décrivant ce qui a été fait jadis, j’entendais essentiellement acheter des propriétés «bon marché», ce que de nombreux investisseurs devraient éviter.
Le concept de propriétés de porc continue à apparaître dans les forums avec une régularité persistante, je vais donc en découdre quelques-uns. Au lieu de parler de porcs dans le contexte d'une maison de 30 000 dollars dans le Midwest, je souhaite parler d'un porc de 10 millions de dollars dans le vaste espace multifamilial de l'un des marchés à la croissance la plus rapide au pays.
C’est un peu une race de porc différente. Et c’est définitivement plus grand. Mais c’est toujours un cochon. Et ce n’est toujours pas casher!
Un porc de plus de 100 unités
Mon partenaire Sam et moi-même avons envisagé, mais avons abandonné cet atout, en choisissant de tenter autre chose. C'était une propriété complètement hors marché. Nous avons examiné l'accord pendant environ trois jours et avons souscrit les chiffres, mais nous avons finalement décidé de marcher.
La partie intéressante et éducative de ceci, cependant, est le fait que les chiffres étaient magnifiques. Tout est parfaitement aligné… sur le papier au moins!
Nous avons encore marché.
Qu'est-ce qu'un cochon exactement?
Premières choses d'abord. L'investissement immobilier est une synergie de deux éléments:
- Risque
- Récompense
Chaque transaction consiste à réduire le risque en abaissant le prix au point que la récompense soit plus intéressante que la prime de risque.
Un cochon est une transaction dans laquelle le risque, pour une raison ou une autre, est si élevé que le montant de la remise sur le prix nécessaire pour redresser le navire est tout simplement impossible. Dans certains cas, cela signifie que la propriété vaut 0 $. Et croyez-le ou non, dans certains cas, cela peut même signifier que la propriété vaut moins de 0 €.
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Définition laïque de porc
Cette conversation peut devenir très technique et scientifique très rapidement. Ne le faisons pas. Pensons dans des termes que nous pouvons tous comprendre à la place.
De mon point de vue, plus que toute autre chose, le risque immobilier est atténué par la croissance. Et la croissance est tirée par la désirabilité. Plus les gens veulent ce que vous avez, plus le profil de risque est faible.
Penses-y. Si vous possédez quelque chose que tout le monde veut, alors il apprécie en raison de la demande. Cela signifie que vous pouvez vous sentir à l'aise au besoin, car vous savez que vous le récupérerez.
Si vous possédez quelque chose de très souhaitable, alors en période de ralentissement économique, cet actif aura les meilleures chances de conserver de la valeur. Pourquoi? Parce que où il est et ce qu’il est, est souhaitable et le sera toujours.
La valeur fluctuera, mais vous devriez être OK. Ou si vous éprouvez une détresse personnelle, ou si vous avez gagné beaucoup d’argent, vous ressentez le sentiment de "foirer, j’ai fini", alors vous n’aurez aucun mal à vendre.
Pourquoi encore? Car où il se trouve et ce qu’il a toujours été et sera toujours souhaitable.
En termes simples, un atout que tout le monde veut, c'est l'opposé d'un cochon. Les actifs très désirables présentent également un profil de risque moins élevé, à l’inverse du porc.
L'inverse, cependant, est également vrai. Si vous avez des doutes quant à l’opportunité intrinsèque d’un actif, vous recherchez probablement un cochon.
Ne pas acheter un cochon!
Moment pédagogique
Ce qui est délicat à propos de l’opportunité, c’est qu’il faut en tenir compte pendant un certain temps. Il est facile de mettre du rouge à lèvres sur un cochon et de tromper beaucoup de gens pendant une minute, en particulier les moins expérimentés et surtout sur un marché très actif.
Mais il faut vraiment se poser la question suivante: «Cet atout est peut-être souhaitable aujourd'hui, mais sera-t-il souhaitable dans 10 ans? Pourquoi ou pourquoi pas?"
Alors, les porcs sont-ils toujours bon marché?
Dans le cas d'une propriété porcine de résidences unifamiliales (SFR) d'une valeur de 30 000 $, la valeur marchande est égale à son prix d'achat. Ils sont tous les deux 30 000 $, ce qui le rend financièrement obsolète.
C'était ce que c'est, ce que ce sera toujours: 30 000 $. Vous pouvez installer des toilettes plaquées or dans ce SFR; sa valeur restera 30 000 $.
Dans de nombreux cas, cela fonctionne de la même manière dans plusieurs familles. Si aujourd'hui vous êtes à 30 000 USD par unité et que les loyers stabilisés dans cet endroit sont de 500 USD, vous achetez un cochon.
Dans un monde où le loyer moyen à travers le pays est de 1 470 dollars, vous devez vous demander pourquoi les loyers que vous achetez sont plafonnés à un montant aussi bas. Plus important encore, vous devez vous demander ce que ces loyers seront à l'avenir…
Ces loyers seront toujours ce qu'ils sont et ces unités ne se vendront jamais plus cher. Répétez après moi: PIG!
pourquoi est-ce le cas? Les loyers resteront toujours bas, car l'activité économique n'est pas suffisante pour faciliter la croissance. La valeur restera à 30 000 $, car, s’il n’ya pas de croissance, le marché actualisera à jamais la valeur.
Cela entraînera une détérioration de la structure physique, car vous n'aurez pas envie d'investir dans de nouveaux mécanismes car vous ne pourrez jamais le récupérer en raison d'un manque d'appréciation. C’est un cercle vicieux qui mène aux taudis… ou aux cochons.
Ceci est la version bon marché d'un cochon multifamilial.
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Les 100 000 $ par unité de porc
Ci-dessus, une version de l'histoire. Cependant, Sam et moi venons de quitter un cochon qui nous aurait coûté près de 100 000 $ par unité. L’actif s’est apprécié comme un fou ces dix dernières années parce qu’il se situe dans une zone à très forte croissance, Phoenix. Même si les loyers en place étaient bas, nous aurions pu les augmenter de façon considérable.
Ce n’était pas un cochon de 30 000 $. C'était une race de porc différente. Mais c'était toujours un cochon.
Cet actif s’imprime très bien sur le papier, mais par rapport aux opérations sur une longue période, cela n’était pas souhaitable pour nous et n’aurait pas été souhaitable pour nos acheteurs lorsque nous voulions vendre.
Donc, par rapport à la sortie, j’ai pensé que cela ne serait pas souhaitable pour la plus grande partie de mon bassin d’acheteurs potentiels. Il n’y avait pas assez de désir durable.
Oui, Sam et moi aurions pu obtenir les loyers, mais une seule stratégie aurait suffi. Ces unités auraient été attrayantes pour une catégorie particulière de locataires, mais cette catégorie de locataires n'est pas la majorité.
Par conséquent, si quelque chose n'allait pas avec ce plan d'affaires, cela équivaudrait à un gros Oops.
En outre, l’âge, la mécanique et l’empreinte au sol étaient tels qu’il aurait été difficile de vendre cet actif. Tout se vend aujourd’hui, mais cela ne durera pas éternellement. Je veux des choses qui ont une opportunité durable!
Conclusion
L'immobilier ne concerne pas les chiffres. L'immobilier est une histoire.
Chaque histoire a un début, un milieu et une fin. La partie très difficile à comprendre pour beaucoup d’entre vous est que la logique de souscription commence par la fin. Rien d’autre n’importe si vous ne pouvez pas voir clairement la sortie.
Ce n'est pas parce que vous voulez sortir. Si vous souhaitez conserver cet actif, c'est bien. Mais retenez-le en sachant que tout le monde le veut et que vous pouvez sortir quand vous le souhaitez.
C'est ce qui définit la sécurité. Et c'est ce que tu veux.
Il y a beaucoup de façons de caractériser un cochon dans l'immobilier. La caractérisation actuelle est un atout sans issue claire. Que ce soit parce que l’actif ne vaut plus aujourd’hui qu’il l’était hier, ou si pour une autre raison, la sortie est trouble, c’est un cochon.
Ne pas acheter un cochon!
Avez-vous déjà investi dans un cochon? Connaissez-vous quelqu'un qui a?
Raconte-nous l'histoire dans la section commentaire!
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