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Dans l'armée, il existe une idée populaire selon laquelle vous devriez acheter une maison dans chaque lieu d'affectation. Je ne pense pas que cela pourrait être beaucoup plus éloigné de la vérité!
Bien sûr, acheter une maison dans chaque lieu d'affectation semble être un bon conseil – pour les personnes qui ont commencé en 2010.Qu'en est-il des membres du service qui ont acheté dans chaque lieu d'affectation de 2004 à 2008?
De toute évidence, ce conseil contient de bonnes intentions. Je peux certes comprendre cette idée, mais comme le dit le proverbe: «Le chemin de l’enfer est pavé de bonnes intentions».
J'ai été à la fois bénéfique et préjudiciable de l'équation.
En 2015, j'ai acheté une résidence (en l'occurrence, a) dans un lieu d'affectation. Ensuite, j'ai loué une résidence (logement de base) quand j'étais en poste à Hawaii.
J'ai acheté mon alors que j'étais en mission dans le Missouri en tant que recruteur. Un an plus tard, j'ai déménagé à Hawaii et y ai passé les trois dernières années à louer, tout en investissant dans des biens immobiliers sur le continent.
Comment analyser le marché pour décider d'acheter ou de louer
Trop de gens finissent par se demander si vous devriez louer ou acheter votre résidence sans comprendre que cela dépend (principalement) de votre marché. On peut affirmer jusqu’à bleu que la location est idiote, mais si le prix moyen d’une maison est supérieur à 800 000 $ et qu’il n’est même pas proche de l’argent liquide, je ne suis pas d’accord.
La vraie question que vous devez vous poser est la suivante: «Mon marché semble-t-il mieux adapté à la location ou à l'achat?
Le marché dicte toujours cette décision pour moi – et elle le devrait aussi pour vous.
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Combien y a-t-il de maisons dans la région?
La première chose à considérer est le prix d'achat moyen sur votre marché. Si vous gagnez moins de 100 000 dollars par an, vous ne voudrez probablement pas acheter dans un marché où le prix moyen des maisons dépasse 750 000 dollars.
Le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance (PITI) à eux seuls pourraient s’élever à 3 750 $ par mois pour une propriété comme celle-ci!
Cela signifie que vous pourriez dépenser 45 000 dollars par an en PITI, soit près de la moitié de votre revenu.
Je pense que cette dépense devrait suffire à vous décourager. Mais juste au cas où, rappelez-vous que si vous consacrez 45% de votre revenu annuel à une maison, cela réduira votre capacité à économiser et à constituer un capital pour de futurs investissements.
Cela signifie que vous placez votre espoir entièrement sur l'appréciation, ce qui, à mon avis, est un pari (d'autres suivront).
Quel est le statut de la population et de l’économie?
La prochaine chose que vous devez regarder est la croissance démographique et économique – ou son absence.
N'oubliez pas que pour que votre maison soit un investissement, vous devez l'acheter comme un investissement et non comme une maison. Cela signifie que vous devez analyser les facteurs macro et micro pouvant affecter un marché.
Vous souhaitez une croissance démographique d'au moins 1% par an au cours des deux ou trois dernières années. L'immobilier est une entreprise d'offre / demande: plus il y a de personnes qui ont besoin de maisons, plus on rit!
Vous voulez également voir une économie en croissance et vous assurer que sa croissance provient de divers secteurs. Detroit est un argument en faveur de la nécessité de diverses industries. La métropole, qui était autrefois en plein essor, a vu sa population et ses prouesses économiques baisser d'une année à l'autre depuis des décennies.
Pourquoi? Parce qu’elle s’appuyait trop sur un seul secteur: l’automobile.
Pour cette raison, j'aime voir au moins trois industries différentes bien vivantes sur mes marchés! Par exemple, la région dans laquelle j'investis compte trois collèges en plein essor, un district industriel en plein essor et plusieurs fabricants de produits alimentaires et de boissons, sans oublier d'être une plaque tournante du transport le long d'une grande autoroute!
Recherchez des industries diverses et en croissance pour créer un flot continu de nouveaux emplois propices à la croissance démographique.
Où en sommes-nous en termes de cycles de marché?
Personne ne peut savoir avec certitude ce que fera un marché à l'avenir. Nous pouvons toutefois comprendre ce qu’un marché a fait par le passé et déterminer où il se situe dans le cycle typique.
Par exemple, en 2005, le prix médian des maisons à San Diego a atteint un sommet de 572 900 dollars. En 2011, le prix médian des maisons a atteint 370 300 $.
À présent, le même comté a atteint un prix médian à la maison de 627 700 $. En tant que tel, jeOn peut raisonnablement supposer que nous sommes (au moins) au plus haut du marché.
Comprendre les cycles du marché et les peser dans votre processus de prise de décision est essentiel.
Je déménage à San Diego dans quelques mois et j'ai décidé de louer (ou de vivre dans un camping-car) pour plusieurs raisons, dont l'une est notre situation du cycle du marché.
Je ne suis pas assez confiant dans le fait que le marché continue à tendre pour justifier l’achat d’une maison de 600 000 $.
La bonne chose est que la location sur un marché coûteux (où le revenu médian est plus élevé) peut vous permettre de générer des revenus supplémentaires économisés dans un marché plus abordable!
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Nombres à prendre en compte pour déterminer s'il faut investir
Flux de trésorerie
Les flux de trésorerie sont la pierre angulaire de l'investissement dans l'immobilier locatif. Lorsque vos propriétés produisent des flux de trésorerie positifs, vous pouvez faire face à presque toutes les tempêtes. Si vos propriétés ne sont pas des liquidités, cela ouvre la porte au désastre.
Le flux de trésorerie, pour ceux qui ne connaissent pas le terme, est simplement le montant que vous recevez des revenus locatifs mensuels après avoir budgété et payé toutes les dépenses. Les flux de trésorerie sont importants car vous pouvez réinvestir les bénéfices dans plusieurs propriétés.
Il s'agit d'un facteur moins discuté dans la décision de louer / acheter, mais qui est tellement critique. Lorsque la récession se produit, les flux de trésorerie vous permettent de continuer à détenir des propriétés même si leur valeur diminue. (Il est beaucoup plus facile de conserver une propriété qui a perdu de la valeur quand elle vous paye pour le faire.)
Malheureusement, il peut être très difficile d’encaisser des flux de trésorerie sur des marchés coûteux. En effet, le coût d'un prêt hypothécaire grimpe plus haut que le loyer moyen dans la région.
Ne pas acheter un bien locatif qui n’a pas de liquidités. Sérieusement. Ne le fais pas!
Rendement en espèces
Il y a beaucoup de gens à Hawaii qui disent: «Mais il est possible d'acheter ici des biens immobiliers fluides».hé sont corrects. Mais généralement, acheter ici reste un investissement terrible!
C'est l'argument le plus fort que je défende contre l'achat sur des marchés trop coûteux.
Supposons que vous trouviez une propriété à encaisser 500 dollars par mois à Hawaii. Est-ce une bonne quantité? Peut être.
Le problème est que vous avez probablement dû dépenser au moins 600 000 $ (probablement beaucoup plus) pour acheter cette propriété. En supposant que 20 pour cent de moins, cette propriété nécessitait un acompte de 120 000 $.
500 $ / mois x 12 mois = 6 000 $ / an
Il s’agit d’un retour sur investissement de 5%.
Maintenant, disons que j’achète une propriété pour 100 000 dollars avec un acompte de 20 000 dollars dans le Midwest. Cette propriété rapporte 200 dollars par mois en flux de trésorerie (un chiffre prudent sur mon marché).
200 $ / mois x 12 mois = 2 400 $ / an
Il s’agit d’un retour sur investissement de 12%.
À ce taux, placer les mêmes 120 000 $ (utilisés comme acompte pour la propriété de 600 000 $) dans six propriétés de 100 000 $ rapporterait 1 200 $ par mois (au lieu des 500 $ initiaux par mois).
Sur quel marché l'investissement était-il le plus judicieux? Évidemment, til moins cher.
Appréciation
L’appréciation est la principale justification de l’achat sur des marchés hors de prix. Je dis aux investisseurs qui se concentrent uniquement sur l’appréciation que je vais leur croiser les doigts.
L’appréciation est un bon bonus pour les biens immobiliers qui coule à flots, mais c’est tout simplement un bonus!
Je le crois parce que personne ne sait ce que le marché fera ensuite. Les propriétaires qui ont tout perdu en 2008 ont pensé que le marché allait continuer à s'améliorer. Les personnes qui ont échoué à acheter en 2011 (bas du marché) l'ont fait parce qu'elles étaient convaincues que le marché continuerait à baisser.
Bien sûr, l'appréciation peut être une aubaine lorsque le marché monte en flèche après l'achat d'une propriété. Mais je ne crois pas que cela l'emporte sur les dégâts que peut causer le marché et que vous perdez tout.
Il y a des façons de planifier l'appréciation – acheter après un crash, forcer l'appréciation par des rénovations, acheter bien en dessous de la valeur marchande, etc. Ce sont toutes des stratégies viables.
Cependant, trop de gens achètent dans des endroits comme Hawaii, San Diego ou Washington, DC, sans être réalistes quant à la situation actuelle du marché ou à ce qui pourrait arriver à leurs propriétés.
Ne comptez pas sur l’appréciation. Ce ne devrait pas être votre motivation pour acheter de l’immobilier.
L’appréciation est un avantage considérable, et c’est ainsi que vous devez le voir.
Ligne de fond
Il n’ya pas de honte à louer chez vous et à acheter ailleurs pour investir.
Zut, Grant Cardone il le fait même et il est l’un des plus grands syndicateurs immobiliers du pays.
Je pense que la fierté est souvent ce qui motive l’idée d’acheter une maison, peu importe où on habite.
"Je suis un investisseur immobilier et les investisseurs immobiliers possèdent des maisons." C’est une bonne idée en théorie, mais ne vous laissez pas influencer par une mauvaise décision.
Rappelez-vous toujours d'acheter une résidence comme un investissement, pas une maison. Si cela n’a aucun sens comme investissement, ne l’achetez pas.
La seule exception que je ferais ici est que si la maison est votre «maison pour toujours» et que vous pouvez couvrir toutes les dépenses avec vos autres investissements.
Ne vous y trompez pas, cette maison sera un handicap, pas un atout!
Êtes-vous d'accord ou pas d'accord? Si vous pensez que je me trompe, dites-moi pourquoi!
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