Que faire quand un accord va sur le côté | Investissement immobilier

Commencez dès maintenant à réfléchir aux moyens de réagir lorsqu'un accord se complique, car il le sera inévitablement et vous devrez pivot.

Dans cet article, je souhaite faire une pause du côté plus positif de l'entreprise, où les structures de transaction génèrent de gros bénéfices. Au lieu de cela, je veux me concentrer sur le côté désordonné des choses, quand quelque chose perturbe complètement un accord qui fonctionne bien.

Votre réaction à de tels tests déterminera votre succès en tant qu'investisseur immobilier. Contrairement à la plupart des éducateurs, mon entreprise et moi partageons les aspects positifs, les aspects négatifs et les aspects négatifs, afin que vous puissiez correctement lancer, gérer et développer votre entreprise.

Les exemples suivants vous ouvriront l'esprit et vous proposeront des solutions nuancées. Certaines solutions peuvent ne pas sembler idéales, mais elles montrent comment tirer le meilleur parti d’une mauvaise situation et devraient tout de même générer des bénéfices.

Il convient de rappeler que vous ne devriez pas paniquer; les chances que vous rencontriez un accord qui vous oblige à faire pivoter sont presque certaines. Juste comme quand le marché plonge, ou quand il monte et qu'il y a moins de vendeurs, ne paniquez pas! Ces pivots, ces solutions devraient fonctionner dans toutes les conditions de marché ou de géographie.

Exemples concrets de bonnes affaires qui ont mal tourné

Dans trois scénarios, nous ferons référence aux biens immobiliers par leur numéro de rue et la première lettre du nom de la rue. Si vous avez des questions, référencez ces noms de code.

Exemple de propriété 1 (alias 28 M)

J'ai un faible pour le respect des anciens combattants. Dans ce cas, un ancien combattant vivant dans une maison avait des problèmes de santé et devait partir. Cela s'appelle un «événement de la vie» et cela vous arrivera.

En vérifiant à la maison, nous avons trouvé que c'était assez misérable. N'oubliez pas que lorsque vous dirigerez votre entreprise correctement, vous constituerez des réserves et des lignes de crédit appropriées pour vous permettre de dormir paisiblement la nuit sans vous soucier de choses comme celle-là.

Les termes: C'était un rendez-vous dans environ 14 mois, quand nous étions censés encaisser le propriétaire.

Nos options:
1) Nous avions une obligation morale et éthique de réparer la maison, ainsi qu'une obligation contractuelle avec le propriétaire. Nous pourrions le faire, le mettre sur le marché libre et le vendre. Ensuite, le propriétaire serait encaissé plus tôt que l’accord initial (il nous restait environ 12 mois).

2) Appelez le propriétaire et expliquez-lui qu'il y avait un manque de chance avec l'acheteur. Nous avions toujours la responsabilité de prendre soin de la maison, mais nous pouvions au moins demander une extension de 12 mois environ. Et c’est ce que nous avons fait. En gros, j’ai dit que je pouvais réinvestir de l’argent dans la propriété et le préparer pour le marché sans que cela me dérange, mais j’avais besoin de plus de temps.

Dire non est toujours une option pour le propriétaire. Dans le cas de cet accord, j’ai dit: «Si vous ne voulez pas le prolonger, je le comprends. Mais j’envisage de vous rendre la maison si ce n’est pas le cas, et si je le fais, je ferai les réparations cosmétiques de base comme lors de notre prise de contrôle. "

Les vendeurs de ces maisons rarement, et je veux dire 9,9 fois sur 10, veulent récupérer ces maisons, surtout si la propriété a été battue. Dans ces contrats, les articles 5 et 9 vous donnent le droit de rendre la propriété.

Le résultat: Le vendeur de 28 M € a accepté l’agrandissement et nous réinjectons de l’argent dans la maison pour le vendre directement ou pour le loyer. D'où viennent les fonds pour faire cela? D'autres offres.

Cela aurait-il pu être évité? Oui, notre nouveau filtrage avec les acheteurs n'aurait jamais accepté celui-ci, mais nos systèmes continuent de s'améliorer et de gagner en efficacité après plusieurs centaines de transactions.

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Exemple de propriété 2 (aka 42 P)

Passons à un autre pivot. Je ferai référence à cet accord de financement avec le propriétaire comme 42 P.

Les termes: Un terme de quatre ans sur le financement du propriétaire qui crée quatre jours de paie (nous avons créé de plus en plus de ces offres à quatre jours de paie!). Chaque année aux environs de Noël, nous offrons 6 000 $ aux personnes pour une prolongation d'un an. Nos paiements s’élèvent à 923 USD par mois, pour le principal uniquement. Nous réduisons donc chaque année environ 11 000 USD de notre principal, mais nous leur offrons plus de capital (ce n’est pas un droit d’option) sous forme de montant forfaitaire.

Les options / résultats: Le capital de 6 000 $ leur procure plus de liquidités et ils ont accepté l'offre au cours des deux dernières années. Cette offre porte également le terme à six ans, ajoutant un bénéfice d'environ 23 000 $ à 25 000 $ à notre prix de 133 000 $.

Nous faisons cela pour deux raisons:

1. C’est rentable de créer un quatrième jour de paie.
2. Nous avons un locataire-acheteur dans cet immeuble qui n’est pas pressé d’obtenir un financement. Sans nos efforts et notre responsabilité, cela pourrait ne jamais être fait et deviendra une question urgente au cours des six derniers mois. Les acheteurs nous ont remercié chaque année d’avoir étendu leur option.

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Exemple de propriété 3 (alias 564 E)

Cet exemple combine en quelque sorte les deux ci-dessus. Le locataire d'une partie de cet immeuble de deux unités a pris la belle décision de faire pousser de la marijuana dans le garage. Il s'est avéré que les flics n'aimaient pas cela, et nos locataires sont partis.

Les termes: Un bail de sandwich.

Les options: Nous avons été confrontés aux mêmes options de vente ou d’extension des conditions que celles mentionnées ci-dessus avec 28 M €, mais dans ce cas, nous avons proposé une autre solution. Nous avons créé un accord «sujet à» en sandwich. Le sujet de l’achat correspond au fait que nous possédons la maison et que l’hypothèque reste au nom du vendeur.)

Nous devions à ce monsieur environ 10 000 $ à la fin de son mandat, qui était dû dans 12 à 24 mois. J'ai appelé le vendeur, qui vivait maintenant hors de l'état, et lui ai offert de lui donner 6 000 $ maintenant pour le titre tout en maintenant l'hypothèque à son nom. Nous effectuerions les paiements, couvririons les frais de transfert et lui enverrions un chèque.

Le vendeur a accepté et, avec la sécurisation de la propriété de la maison, nous avons installé un locataire-acheteur (qui s'est avéré être dans une autre de nos maisons qui devait être encaissée). Maintenant, ce locataire-acheteur avait prolongé son contrat initial de trois ans en un contrat de six ans (similaire à 42 P ci-dessus) et ne semblait pas pressé d'acheter.

Gardez à l'esprit que, dans le cadre de nos transactions, il n'y a pas de date de fin. Nous amortissons donc les intérêts, amortissons les intérêts et bénéficions d'avantages supplémentaires.

Vous avez donc ici un exemple de résolution de deux problèmes avec une propriété. Il a fallu un peu d’argent, mais encore une fois, cela provenait d’autres transactions. Après 13 à 36 mois, c’est un luxe agréable et pratique, car vos offres arrivent à échéance et commencent à créer toutes sortes d’années de paiement futures.

Ce sont des exemples concrets et des études de cas montrant que le fait de connaître les nuances de termes vous aidera à réagir aux complications liées aux transactions existantes et à créer des pivots. Ces pivots peuvent non seulement vous protéger, mais également générer des bénéfices supplémentaires.

Dans ce secteur, vous devrez pivoter pour réaliser des bénéfices. Et vous viendrez en profiter!

Avez-vous déjà eu un accord aller de côté? Comment as-tu réagi? Si cela ne vous est pas encore arrivé, avez-vous réfléchi à votre réaction?

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