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Pour comprendre un échange 1031 inversé, vous devez d’abord vous assurer de connaître le fichier. Il existe des différences essentielles entre un échange standard 1031 et un échange inversé 1031, tous deux conçus pour différer les impôts lorsque vous investissez dans l'immobilier.
Pour en savoir plus sur ce qu’il est (et en quoi il diffère d’un échange 1031), sur la façon de le réaliser et sur les avantages qui en découlent, lisez la suite.
Qu'est-ce qu'un échange inversé 1031?
Un échange 1031 inversé est une stratégie de report d'impôt qui permet aux investisseurs immobiliers d'acheter un deuxième immeuble de placement avant de vendre leur immeuble de placement abandonné – et surtout, de reporter l'impôt sur les gains en capital et les autres impôts que vous auriez normalement dû payer à la vente d'un immeuble. Parce qu’un échange 1031 inversé est plus compliqué qu’un échange 1031 standard, il est important de le comprendre parfaitement avant de poursuivre.
Dans un échange inversé 1031, l'investisseur, également appelé contribuable, achète d'abord un bien de remplacement avant de vendre le bien abandonné (par opposition à un échange standard 1031 dans lequel l'ordre des opérations est inversé).
Après avoir acheté le bien de remplacement, vous, l'investisseur, disposez de 45 jours pour désigner jusqu'à trois biens à vendre. Vous avez alors 135 jours à partir de ce moment pour obtenir le contrat et la fermeture de la propriété cédée. Les échanges inversés 1031 sont exécutés sous la surveillance du port sûr de l'IRS , qui indique que vous disposez d'un délai total de 180 jours à compter de l'achat du bien de remplacement pour effectuer la transaction complète.
Cela peut sembler assez simple, mais il y a quelques obstacles supplémentaires à franchir. Vous ne pouvez pas détenir vous-même le titre du bien de remplacement lors de l'achat. Le titre doit plutôt être détenu par un détenteur de titre de logement d'échange (EAT) pour conserver ou conserver le titre tout au long du processus d'échange 1031 à des fins fiscales.
Vous devez également faire appel aux services d'un intermédiaire qualifié. Lorsque la propriété cédée est vendue, l’intermédiaire qualifié ne peut alors céder le titre de la propriété cédée au nouvel acheteur et le bien de remplacement à vous, l’investisseur.
En relation:
Types d'échanges inversés 1031
Il existe deux variantes d’échanges inversés 1031 et les deux présentent des avantages et des inconvénients.
Échange dernier
Dans un échange en dernier échange 1031 inversé, l'EAT acquiert le bien de remplacement et le conserve / le garde jusqu'à ce que vous vendiez le bien abandonné. C'est le type le plus courant d'échange inversé 1031.
C’est préférable car cela vous donne plus de flexibilité, mais cela peut poser des problèmes à votre prêteur s’ils craignent que l’EAT détenant le titre de propriété de remplacement. Il est important de parler à différents prêteurs pour connaître leur position vis-à-vis de cette structure d’échange inversé.
Échange d'abord
Dans un échange, vous acquérez d'abord votre bien de remplacement, votre prêteur vous prête directement et, simultanément, vous remettez le titre à l'EAT.
Bien que cela fonctionne pour la plupart des prêteurs, vous devez réinvestir le montant total des capitaux propres de votre bien abandonné dans votre bien de remplacement avant la clôture de la vente précédente; avoir ce genre d'argent en poche est rare.
Avantages d'un échange 1031 inversé
Nul ne peut prétendre qu’un échange inversé 1031 est plus compliqué qu’un échange simple et standard 1031. Alors pourquoi un investisseur choisirait-il cette voie? Il y a quelques raisons.
- Pour sécuriser une propriété. Si vous êtes sur un marché concurrentiel, vous voudrez peut-être sécuriser le bien de remplacement sur lequel vous avez l'œil avant que quelqu'un d'autre ne s'en empare.
- Pour vous assurer que vous avez un bien de remplacement. Si vous avez d'abord les moyens d'acheter le bien de remplacement, cela élimine complètement le risque de devoir trouver un bien de remplacement en seulement 45 jours, comme c'est le cas dans un échange 1031.
- Pour minimiser le risque de responsabilité fiscale. Si vous ne vendez pas la propriété cédée dans les 180 jours, vous ne devriez avoir aucune obligation fiscale, par exemple, CWS Capital Partners, conseiller en placement inscrit. Toutefois, si vous choisissez de procéder à un échange standard 1031 et de vendre le bien abandonné mais que vous ne pouvez pas le fermer sur un bien de remplacement, vous aurez alors un impôt à payer.
8 étapes pour effectuer un échange 1031 inversé
Un échange inversé 1031 est compliqué, ce qui vous donnera une bonne vue d’ensemble du processus, mais il est préférable de parler à votre conseiller en placement et à l’intermédiaire d’un intermédiaire qualifié et à EAT des détails de votre situation.
- Trouvez un bien de remplacement. Assurez-vous que votre contrat vous permet de transférer le titre à l’EAT que vous avez choisi et informez la société qui en assure le titre que vous participez à un échange 1031 inversé. Le bien de remplacement doit avoir une valeur égale ou supérieure à celle du bien abandonné.
- Conclure un contrat d'hébergement d'échange qualifié. Il s’agit d’un contrat écrit entre vous et votre EAT, qui définit les conditions de détention du titre de votre bien de remplacement jusqu’à ce que vous vendiez le bien cédé.
- L'EAT acquiert le titre. Une fois le financement mis en place, EAT acquiert le titre du bien de remplacement et le garde pour vous.
- Désigner la propriété abandonnée. Une fois que votre EAT a acquis le titre de votre propriété de remplacement (maintenant garée), vous avez 45 jours pour identifier jusqu'à trois propriétés à vendre en tant que propriété cédée.
- Facultatif: Louez la propriété parquée. EAT peut vous louer la propriété parquée qu’ils conservent afin que vous puissiez la contrôler avant la fin de l’échange 1031 inverse.
- Trouvez un acheteur. Dans les 135 jours suivant l’identification de votre propriété abandonnée, vous devez trouver un acheteur, conclure un contrat avec lui pour la propriété et conclure la vente.
- Conclure un nouveau contrat avec votre intermédiaire qualifié. Cet intermédiaire transférera le titre de la propriété cédée au nouvel acheteur et gagnera le titre de la propriété garée de remplacement.
- Remettez l'acte à la propriété cédée. L’intermédiaire qualifié s’assurera que vous remettez l’acte de la propriété cédée au nouvel acheteur qui transférera les fonds à l’intermédiaire qualifié. L'intermédiaire qualifié utilisera cet argent pour acquérir la propriété parquée auprès de votre EAT. L’EAT peut utiliser une partie de ces fonds pour couvrir les frais de clôture ou d’autres dépenses.
- Obtenez votre acte. Enfin, l'EAT vous remettra l'acte de propriété de remplacement parqué. Vous avez terminé!
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Coûts d'un échange inversé 1031
Il faut tenir compte de plusieurs coûts pour effectuer un échange 1031 inversé. L'EAT doit déclarer à l'IRS sa propriété du bien de remplacement, ce qui entraînera des coûts de transaction. Ces coûts incluent notamment les frais de transfert, les taxes hypothécaires, les frais d'enregistrement, les frais de prêteur, les frais de séquestre et de propriété, ainsi que les frais de justice. En outre, vous devrez payer des frais d’hébergement, qui varient en fonction du fournisseur, de la taille et de la complexité de l’échange et de tout autre problème en jeu.
Vous pouvez vous attendre à payer environ 3 500 dollars, mais il est préférable de parler de votre situation à un intermédiaire qualifié pour obtenir le nombre exact.
Risques et considérations liés à un échange 1031 inversé
Un échange 1031 inversé présente certes des avantages, mais il existe également certains risques.
Vous devrez peut-être avoir des liquidités sous la main.
Si vous disposez de liquidités pour acheter le bien de remplacement avant de vendre le bien cédé, cela ne vous inquiète peut-être pas. Cependant, si vous ne le faites pas, vous devrez obtenir un prêt pour le bien de remplacement. Cela même peut entraîner des risques si…
Le prêteur n’approuve pas le prêt pour votre bien de remplacement.
Certains prêteurs ne participeront pas à un échange dans lequel EAT détiendra le titre. Mieux vaut le savoir avant de commencer le processus.
Vous ne pouvez pas vendre la propriété cédée.
Si votre propriété se trouve sur un marché peu actif ou qu’il ya peu d’intérêt, vous ne pourrez peut-être pas conclure de contrat et clôturer la vente dans les 135 jours suivant la désignation. Si tel est le cas, l'échange échouera.
Si vous devez apporter des améliorations, vous devez commencer tout de suite.
Si vous savez déjà quelle propriété vous allez désigner comme propriété abandonnée et que cette propriété nécessite des améliorations physiques lors de la construction, vous devez commencer immédiatement. Il y a généralement des retards dans les travaux de construction et si les travaux dépassent le 180e jour, le responsable de la construction appliquera le pourcentage achevé à votre report d'impôt.
Comme pour toute grande décision d’investissement immobilier, il est crucial de planifier chaque étape de votre échange inversé 1031 avant de commencer, en raison des nombreuses étapes et considérations impliquées.
Avez-vous déjà utilisé un échange inversé 1031? Des questions sur le processus?
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