Raisons pour lesquelles les nouveaux investisseurs devraient commencer par une propriété multifamiliale

À partir de petites unités multifamiliales est le meilleur utilisation de votre argent en tant que nouvel investisseur pour une multitude de raisons. Tout d’abord, c’est un excellent moyen de commencer à acquérir de l’expérience et de mettre de l’argent dans vos poches pour développer votre portefeuille, par rapport à l’option de croissance lente de l’achat et de la détention unifamiliaux.

Vous trouverez ci-dessous certaines des principales raisons pour lesquelles vous devriez consacrer votre temps et votre énergie à la recherche.

5 avantages de petites propriétés multifamiliales pour les nouveaux investisseurs immobiliers

1. Meilleur financement

L'un des meilleurs arguments pour investir dans de petites familles multifamiliales est le fait que vous pouvez obtenir un financement sur 30 ans. Quelques facteurs clés rendent cet avantage attrayant pour les investisseurs.

Premièrement, vous obtiendrez probablement un taux d’intérêt inférieur avec un prêt fixe de 30 ans, contrairement à la plupart des prêts commerciaux, qui peuvent être supérieurs d’un pourcentage ou deux au taux préférentiel.

Deuxièmement, vos paiements étant répartis sur 30 ans, votre flux de trésorerie mensuel sera plus élevé, car vous ne devez pas autant d’argent par mois à la banque. Ceci est extrêmement utile lorsque vous commencez votre carrière dans l’investissement.

Le remboursement de votre maison prendra plus longtemps, mais vous avez toujours la possibilité de payer plus que ce que vous devez chaque mois. Avec un prêt de 15 ans, vous devez payer un montant mensuel plus élevé, quoi qu’il en soit. Mais avoir la possibilité de payer un montant moins élevé est un énorme bonus si vous vous retrouvez dans une situation financière difficile.

Un autre avantage financier considérable pour les petites unités multifamiliales est la capacité d’emprunt ou le prêt VA pour peu ou pas d’argent de poche. Vous pouvez acheter une maison unifamiliale avec un prêt VA / FHA et avoir un passif, ou vous pouvez acheter une propriété multifamiliale avec le même type de prêt et disposer d’un actif productif de revenus qui vous projettera, vous et vos investissements, de plus en plus loin. mois.

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2. Risque réduit pendant les vacances

Le deuxième plus grand avantage des petites familles multifamiliales réside dans la possibilité de répartir vos postes vacants sur plusieurs unités. Lorsque vous êtes propriétaire d'une résidence unifamiliale et que cette propriété devient vacante, vous êtes responsable de couvrir non seulement l'intégralité de l'hypothèque, mais également les frais de détention supplémentaires que la plupart des gens ne prennent pas en compte (comme l'entretien des pelouses, l'électricité, l'eau et le gaz). .

Une maison de location vacante dans le Midwest en janvier peut facilement ajouter 200 $ à 300 $ de factures de services publics en plus de l'hypothèque! Et quelques mois de vacance hivernale peuvent entraîner une perte de liquidités plus rapide que votre épargne, ce qui constitue un gros problème pour tout investisseur avisé.

Un de mes mentors me l'a déjà décrit ainsi: «Si vous avez une ferme et que votre famille compte sur une vache pour le lait, si cette vache tombe malade, votre famille aura faim. Mais si vous avez plusieurs vaches sur votre ferme et que l'une d'entre elles tombe malade, vos autres peuvent au moins nourrir votre famille pendant que votre vache malade se rétablit ».

C’est un concept qui dépasse la réalité et qui s’applique si bien aux investissements immobiliers. C'est la raison pour laquelle les investisseurs professionnels ne passent pas leur temps à acheter des maisons unifamiliales. Tout est question d’économie d’échelle et, dans ce jeu, il ya la sécurité en nombre.

3. Possibilité d'ajouter l'équité de sueur

Le troisième avantage des petits investissements multifamiliaux est la possibilité d’ajouter des capitaux propres pendant que vous vivez dans votre résidence. L'équité de sueur est un terme que les gens utilisent lorsqu'ils se réfèrent au processus d'ajouter de la valeur à leur maison par le travail physique.

Si vous achetez un bâtiment et que vous le mettez à jour avec de la peinture, des appareils et des accessoires neufs, vous ajoutez des capitaux à la sueur. (Vous allez transpirer parce que vous travaillerez si dur pour ajouter cette valeur.) Cela est bénéfique, car ajouter de la valeur à votre maison vous permet souvent d’augmenter le loyer mensuel, augmentant ainsi votre revenu global.

Les maisons multifamiliales sont généralement évaluées comme des propriétés commerciales, car leur valeur est basée sur le montant de leurs revenus. Ainsi, lorsque vous achetez un immeuble, le principal indicateur de prix est déterminé par le revenu généré par l'immeuble, alors qu'une maison unifamiliale est souvent appréciée par des facteurs tels que le nombre de chambres à coucher, le type de clôture dans la cour, la taille de la maison, etc. le garage, les ventes récentes dans le quartier, etc.

De nombreux évaluateurs feront ce qu’on appelle une «approche revenus» dans leur évaluation de l’immeuble, tout en recherchant des ventes comparables comparables dans la région. Ainsi, vous pouvez ajouter de la valeur à une petite maison multifamiliale en augmentant simplement les loyers!

4. Capacité à s'autogérer

Vivre dans votre propre unité multifamiliale vous offre quelques avantages clés en termes de gestion. L'occasion de gérer vous-même votre bâtiment en est une!

La plupart des nouveaux investisseurs souhaitent participer à la gestion quotidienne de leur propriété et le meilleur moyen de participer consiste à vivre dans la location que vous possédez. Nous avons vécu dans un duplex comme notre première maison et avons autogéré nos locataires à côté. Nous avons appris une tonne de choses sur la gestion, et cela nous a vraiment poussés à comprendre les lois locales et nationales concernant les propriétaires et les locataires.

Nous ne gérons plus nous-mêmes nos locations. Mais comme nous l'avons fait à un moment donné, nous savons exactement ce que nous voulons, et nous connaissons quelques-uns des addenda supplémentaires que nous souhaitons ajouter à nos baux.

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5. Vivre gratuitement

Soyons honnêtes, la qualité la plus attrayante au premier rang pour investir dans de petites familles multifamiliales est la possibilité de vivre GRATUITEMENT! Et si vous ne vivez pas gratuitement, vous pouvez au moins vivre pour beaucoup moins cher que si vous aviez acheté une maison unifamiliale.

Nous avons acheté notre premier duplex avec un prêt VA, ce qui nous a permis de mettre 0 $ sur une propriété de quatre unités maximum. Cela nous a permis d’entrer tout de suite sans argent.

Nous avons fait des recherches sur les banques locales et avons découvert qu’une de ces entreprises en particulier offrait non seulement les taux les plus bas, mais offrait également un crédit de 5 000 $ pour couvrir les frais de clôture. Pour nous, cela représentait environ 2 500 dollars.

Nous avons donc quitté la clôture avec un duplex et 2500 $ dans notre poche! De plus, nous avons pu vivre dans notre duplex de quatre chambres, trois salles de bains et 1 900 pieds carrés pour seulement 400 $ par mois.

En créant ce scénario, l’argent que nous avons pu économiser en trois ans s’élevait à environ 36 000 $. Cela nous a donné une longueur d'avance considérable en termes d'investissement, et tout ce que je devais faire était d'acheter une maison multifamiliale pour y arriver.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, il existe de nombreuses bonnes raisons de commencer dans de petites maisons multifamiliales plutôt que dans des maisons unifamiliales. Depuis que nous investissons dans plusieurs familles et «développons notre troupeau», nous sommes en mesure de mieux dormir la nuit, sachant que nous ne nous noyons jamais à cause d’un logement vacant.

Le premier poste vacant dans l’une de nos maisons unifamiliales a été l’un des moments les plus difficiles de notre carrière dans l’investissement. Cela a provoqué des sentiments d'échec et de consternation, car la maison est restée vide pendant deux mois. Pendant ce temps, nous payions le prix.

Nous n'achetons plus que des propriétés multifamiliales. Lorsqu'un logement est vacant, je peux être assuré que les autres locataires continuent de rembourser l'hypothèque pour moi. Nous n'excluons jamais beaucoup sur une maison unifamiliale, mais pour nous, notre avenir est multifamilial.

Envisagez-vous d'investir dans des propriétés multifamiliales? Avez-vous des questions pour moi? Ou préférez-vous les maisons unifamiliales? Pour quelle (s) raison (s)?

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