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Ce séminaire, anciennement connu sous le nom de Financial Analysts Seminar, propose des conférences engageantes, de petites discussions en classe et des études de cas interactives sur un large éventail de sujets d’investissement opportuns. Le séminaire 2019 se tiendra à Chicago les 22 et 25 juillet. .
La première question que Sam Zell a posée à l’occasion d’une offre d’investissement est: «Où est la demande?
"Les opportunités sont complètement liées à la demande", a-t-il déclaré au modérateur. "Je suis un étudiant de la demande et quand la demande est là, je regarde le coût de réalisation."
La loi fondamentale de l’offre et de la demande est l’un des principes directeurs de Zell dans ses décisions d’investissement, qu’il s’agisse de l’immobilier commercial, d’industries à forte intensité d’actifs comme le pétrole et le gaz, ou de la fabrication sur des marchés développés ou émergents.
Il surveille les déséquilibres entre l'offre et la demande et aime les situations où l'offre diminue ou est inexistante. Dans son livre récent, il dit qu '«une grande partie de ma carrière a été consacrée à comprendre et à appliquer ce principe de base».
Lecteur vorace, Zell étudie la macroéconomie ainsi que les entreprises individuelles. Aujourd'hui, sa plus grande inquiétude quant à l'orientation de la croissance économique mondiale est le manque général de demande. «S'il y a une pénurie ou une crise dans le monde, c'est une demande insuffisante», a-t-il déclaré.
Offre excédentaire: Marchés immobiliers commerciaux américains
Reconnu pour son succès dans le domaine de l'immobilier commercial (CRE), Zell a déclaré à l'auditoire qu'après la crise financière, les marchés immobiliers se sont effondrés et que, malgré des taux d'intérêt bas, les acteurs du secteur sont restés à l'écart. Ensuite, deux ou trois ans après le début de la reprise, tout le monde a commencé à construire en même temps, ce qui a entraîné un scénario d'offre excédentaire dans presque tous les secteurs de la CRE aux États-Unis.
«L'année dernière, je disais que le secteur de la production d'énergie renouvelable était relativement bénin et que l'offre et la demande étaient équilibrées», a-t-il déclaré. "Au cours des 18 derniers mois, toutefois, l'offre a considérablement augmenté."
Zell s'inquiète de l'offre excédentaire dans presque tous les segments du marché immobilier.
La croissance des unités résidentielles multifamiliales est à son plus haut niveau, a-t-il ajouté. 380 000 personnes ont été ajoutées en 2017, un rythme inégalé depuis 1972, à une époque où le secteur était le seul jeu en ville.
L'offre de bureaux augmente lorsque les taux d'occupation diminuent. En raison de changements séculaires dans notre façon de travailler – vers des espaces de travail plus denses et une utilisation plus efficace de l'espace – l'occupation est passée de 240 pieds carrés par employé à 180 pieds carrés, voire moins.
«Nous sommes en retard sur le reste du monde en termes d’adaptation à la réduction des surfaces de bureaux», a-t-il déclaré.
Selon M. Zell, les surfaces de vente ont du mal à se faire face à une offre excessive, mais il pense qu'il y aura toujours de la place pour la brique et le mortier. «Seuls les centres commerciaux très haut de gamme et les centres très bas se portent bien», a-t-il déclaré. "Tout ce qui est entre les deux est obsolète."
Les hôtels dans les grandes villes comme New York et Chicago sont surchargés d'environ 20%, a-t-il déclaré. Les maisons mobiles sont le seul secteur qui suscite l’attrait de l’offre et de la demande en raison de la difficulté d’obtenir des permis de parc et de la stigmatisation qui leur est associée «pas dans ma cour» (NIMBY).
Sur le logement, Zell a noté que le retard du mariage est la plus grande tendance démographique qui transforme le marché. "Tout comme Levittown et les banlieues ont grandi après la Seconde Guerre mondiale, nous remplaçons maintenant les banlieues par des villes 24 heures sur 24, 7 jours sur 7", a-t-il déclaré.
Cela a eu un effet négatif sur les communautés de chambres à coucher, à commencer par la partie supérieure. "Il suffit de regarder des endroits comme Greenwich où des manoirs sont assis sans acheteurs", a-t-il déclaré.
Opportunité de croissance et d'échelle dans les marchés émergents
Dans les années 1990, Zell et son équipe ont été intrigués par les opportunités offertes par les plates-formes immobilières des marchés émergents et d'autres types de sociétés des marchés émergents et ont commencé à investir. Même si le potentiel de forte rentabilité était beaucoup plus élevé, l’équipe de Zell n’a pas été trompée au sujet des compromis. "Investir dans les marchés émergents est un pari sur la croissance", a-t-il déclaré. "Mais ce qui est abandonné, c'est la règle de droit." Ce compromis est un compromis qu'il ne prend jamais à la légère.
L'un des moyens par lesquels Zell gère les risques sur les marchés émergents consiste à trouver les bons partenaires locaux. «Bien souvent, la qualité de l'investissement dépend de la qualité de votre partenaire, qui peut vous donner de bien meilleures chances de réussir», a-t-il déclaré.
Il estime également qu’il est essentiel de visiter les entreprises sur leur propre terrain. «Je prends des décisions concernant les gens tous les jours», a-t-il déclaré. "Je dois les voir dans leur propre environnement, voir comment ils fonctionnent et comment ils traitent le leur."
La capacité à évoluer est un autre facteur clé dans les décisions d’investissement de Zell sur les marchés émergents. Il aime particulièrement le Mexique et le Brésil en raison de leur potentiel de croissance, de leur envergure et de leur situation géographique importante. De plus, Zell comprend que pour investir dans les marchés émergents, il faut plus d'agilité qu'aux États-Unis. Au fil des ans, Zell a été à l'intérieur et à l'extérieur du Brésil. Maintenant, avec des signes de retournement de l’économie brésilienne, il est de retour.
Quelle est la différence entre l’assouplissement quantitatif et l’impression de monnaie?
Zell pense que nous ne connaissons pas encore les conséquences inattendues des politiques monétaires aux États-Unis, dans la zone euro et au Japon depuis la crise financière. “Quand j’étais là,“ imprimer de l’argent ”s’appelait inflationniste. Maintenant, c’est le QE. Je ne suis pas sûr de connaître la différence », a-t-il déclaré.
Après huit ans, Zell pense que la reprise économique est longue et qu’une sorte de récession est probable.
Pour ce qui est de savoir si le Congrès américain adoptera des réformes dans les domaines de la santé, de la fiscalité et des infrastructures, M. Zell est sceptique. "Parfois, les étoiles se rencontrent et parviennent à un consensus sur quelque chose", a-t-il déclaré. «Le président Trump restera dans l'histoire comme une opportunité extraordinaire. Reste à savoir s’il est capable ou non de saisir cette opportunité. "
Zell n'a jamais connu une période de sa vie avec plus de vents contraires ou plus de questions sans réponses qu'aujourd'hui. Il croit que la sagesse conventionnelle se trompe en examinant les risques géopolitiques un par un. Il essaie de voir chacun comme faisant partie d'un tout. «Nous vivons dans un monde différent et de nombreux joueurs partagent des valeurs différentes. La situation est instable », a-t-il déclaré, notant que cela se traduisait par un taux de croissance mondial plus bas.
Pour ce qui est de son point de vue sur les taux d’intérêt, Zell a déclaré que les taux étaient fonction de la demande. Le taux sans risque s'est établi en moyenne à 5,6% au cours des 25 dernières années, sans compter les sept dernières. Reviendra-t-il à ce niveau? Zell a déclaré que la réponse était non, à moins que la demande ne change.
"Mais je ne suis pas prêt à répondre à la demande X pour l'instant", a-t-il ajouté.
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Tous les messages sont l'opinion de l'auteur. En tant que tels, ils ne doivent pas être interprétés comme un conseil en investissement, et les opinions exprimées ne reflètent pas nécessairement les vues du CFA Institute ou de l’employeur de l’auteur.
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