Apeas
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Comme vous le savez si vous avez suivi nos articles, mon entreprise et nos collaborateurs négocient les transactions immobilières différemment. Nous utilisons des systèmes qui augmentent considérablement les chances de convaincre un locataire d’être prêt pour l’emprunt, leur permettant ainsi de réussir. Malgré nos systèmes pour mieux nous en assurer, des événements de la vie se produisent. Mais une fois que vous comprendrez comment faire pivoter lorsque cela se produit, vous resterez rentable.
Pratique Patience & Persistance
Tout d'abord, mon associé Mike a appelé pour nous expliquer comment nous achetons. Le vendeur avait quitté la région et venait de le faire. En fait, le locataire a payé le loyer de l’année et le vendeur n’a pas pu résister – 24 000 $ le premier jour.
Le vendeur était au courant de notre type de transaction. Il nous a dit que le locataire avait récemment reçu une somme d'argent d'un membre de sa famille et il a suggéré que nous puissions convertir ce locataire en acheteur. Le locataire ayant déjà une année complète pour partir, le vendeur nous a suggéré d'attendre le septième mois environ pour commencer à essayer de convertir. Notre plan de secours consistait à trouver notre propre nouvel acheteur.
Échec de la transaction 1: la dissolution
Et ainsi cela s'est assis dans le dossier de suivi de notre côté, avec de bonnes raisons d'avoir une longue durée de vie. Mais avant que nous puissions faire notre déménagement, le locataire avait un événement de sa vie. Dans ce cas, le locataire a rompu avec sa petite amie et voulait s'éloigner de la zone. C’était avec environ sept mois de contrat de location (prépayé).
C’est là que beaucoup de choses ont commencé à se mettre en place. Le vendeur a eu la gentillesse de le laisser sortir de l’affaire prépayée et de rembourser l’argent, et le locataire était en mesure de montrer la maison jusqu’à ce qu’un acheteur probable soit retrouvé grâce à nos efforts de marketing.
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Cette propriété n’était pas proche de notre région, alors notre associé Mike envoyait souvent des acheteurs potentiels et laissait le locataire la montrer le soir. Nous ne montrons jamais la propriété, en fait. Nous nous organisons pour que les vendeurs ou les locataires montrent, ou si vide, nous établissons une boîte de serrure.
Avant que le vendeur ne déménage en raison d'un déménagement, il avait récemment investi au moins 40 000 dollars dans un réaménagement de cuisine qui rendait la maison plus vendable à tous égards. La maison avait aussi de l'énergie solaire.
Il existe des moyens d’augmenter mensuellement avec l’acheteur après l’avoir convoqué à une réunion des acheteurs en utilisant des ajustements pour les taxes, l’énergie solaire et d’autres techniques intéressantes. Nos coûts globaux s'élevaient à 2 475 dollars par mois, y compris l'énergie solaire. Nous avons donc augmenté le bail de 50 dollars pour générer un bénéfice supérieur à celui annoncé à l'origine.
La source: Expiré (diffusion)
Prix: Acheté 350 000 $ sandwich
Mensuel: 2 475 $ PITI – avec énergie solaire incluse
Locataire-Acheteur: 2 725 $ (après les PITI 300 $) – plus 50 $ pour l’ajout d’énergie solaire
Jour de paye 1: 22K $
Jour de paie n ° 2: spread mensuel de 300 USD x 36 mois = 10 080 USD (si encaissé dans 36, plus si non)
Terme / Achat: 48 mois
Jour de paye 3: Remboursement du capital de 500 $ X 36 mois = 18 000 $ – plus s'il dure plus longtemps, plus la différence entre le prix d'achat et le prix de vente
Terme / vente: 3 ans avec 22 000 $ de réduction
Échec de la transaction 2: la tragédie
La chance avec le premier acheteur a été rapidement contrée par un virage moins qu'idéal avec les nouveaux locataires. La femme est décédée et le mari a été incapable de continuer à faire des paiements, malgré les.
La maison n'était vide que depuis quelques mois et lorsque Mike a encaissé le dépôt initial de 26 000 dollars, il en a mis de côté pour laisser une réserve en cas de problème de ce genre. Si vous perdez les deux mois de versements hypothécaires, il réalisait encore un bénéfice de 21 000 $ avant de trouver un acheteur!
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Troisième fois le charme
De retour sur le marché, le premier acheteur à l'avoir vu s'est associé à notre programme de location avec option d'achat. Il était le plus qualifié. Il avait vu les vidéos et les photos avant de nous contacter, ce qui est toujours idéal si vous suivez nos systèmes. En effet, 80% des appels que vous recevrez seront des locataires. Nos lignes automatisées leur demandent d’aller vers nos vidéos, qui les éduquent et nous assurent qu’un plus grand nombre d’appels proviendront de personnes (comme celle-ci) qui ont suivi notre processus d’éducation avant d’appeler.
Le jeune acheteur avait un travail bien établi, mais le sien. Cependant, il avait déjà pris contact avec certains programmes de recouvrement du crédit recommandés, ce qui est une rareté et un très bon signe.
Un autre signe que l'acheteur était impatient était qu'il avait déjà rempli notre formulaire «étape suivante» avant de voir la maison. L’acheteur a toujours montré qu’ils étaient non seulement intéressés, mais aussi disciplinés et sérieux dans leurs recherches et leurs intentions. Des signes comme celui-ci nous ont dit qu'ils seraient responsables et organisés.
Voici comment le deuxième acheteur a travaillé.
Jour de paye 1: 15K $ de moins (12K $ immédiatement, 3K $ 4 mois plus tard)
Jour de paye 2: 10 800 $
Jour de paye 3: 43 000 USD (différence de prix de vente de 24 000 USD + paiements de principal de 19 000 USD) 389 USD – 15 000 USD
Mike a ensuite fait le point sur l'acheteur pour s'assurer qu'il était sur la bonne voie pour conclure cette transaction à la fin des termes. Nous avons vérifié auprès de la société de rehaussement de crédit que nous utilisons et nous avons constaté qu'il progressait également en matière de redressement de crédit.
Mike lui a fait effectuer des paiements par dépôt direct, et il n'a pas manqué jusqu'à présent. Cela s’appelle être minutieux.
Il était ponctuel et Mike se sentait bien en tant qu'acheteur. Lorsque l'acheteur a vu la propriété, il a dit qu'il l'aimait encore plus, ce qui peut être un bon moment pour négocier un peu plus sur le prix de vente. Mais Mike était plus enthousiaste à l'idée de conclure l'accord sur les conditions actuelles que de risquer de ne pas atteindre l'objectif à la fin.
La tranquillité d'esprit peut être son propre genre de profit.
Avez-vous connu un accord aller sur le côté? Comment as-tu géré cela?
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