Votre "maison de rêve" vous privera d'un potentiel de création de richesse

Le jeune couple avait les yeux rivés sur l'écran de l'ordinateur. La belle maison qui les regardait fixait leurs cœurs. Elle était prête à emménager dans le bon district scolaire et a examiné de nombreux autres éléments de la liste de contrôle «maison de rêve».

«Passons vite! Appelez l'agent afin que nous puissions planifier une projection et faire une offre avant que quelqu'un d'autre ne le fasse!

Oui, leur budget était trop long. Mais l'intérêt sur l'hypothèque était historiquement bas à 4%. Avec un acompte de 20%, leur prêt resterait inférieur au montant préalablement approuvé par la banque. L'intérêt était déductible, de sorte que la dépense supplémentaire «économiserait» de l'argent sur leurs impôts. Et c'était certainement mieux que, non?

Et au-delà de tout cela, ils méritaient un foyer merveilleux. Ils ont tous deux travaillé dans des emplois stressants mais lucratifs. Et avec des projets pour les enfants et une famille, n’était-il pas logique d’acheter le nid parfait pour une famille en croissance? Après tout, cette maison produirait de nombreux souvenirs heureux pendant des années. Et le bonheur et la famille avant tout.

Logement de rêve ou de cauchemar?

Ce n’est pas un scénario anormal pour les jeunes acheteurs. Les détails varieront, bien sûr. Mais les thèmes communs sont les suivants:

• S'étendre financièrement pour acheter la bonne maison
• Justifier «l'investissement» pour la santé, le bonheur et les visions du bonheur familial
• Entraver financièrement votre décision de logement pour BEAUCOUP d’années

Comme vous pouvez l’imaginer d'après mon titre, je ne vois pas cela comme un scénario de rêve. En fait, en particulier pour les acheteurs de maison dans la vingtaine et la trentaine, je vois cela comme un cauchemar.

C’est un cauchemar, car ce couple a raté financièrement beaucoup d’occasions de logement plus intelligentes. Avec un peu de patience, de créativité et d’esprit avant-gardiste, ils auraient pu utiliser des choix de logements plus judicieux pour créer une richesse énorme. Et cette richesse aurait créé des options de vie incroyables pour eux-mêmes.

Mais au lieu de cela, ils ont raté. Ils sont coincés avec la maison de leurs rêves. Et même s’ils peuvent profiter de la maison, leurs finances et leur carrière sont à sens unique.

Voici comment.

La liberté ou une ornière: c’est votre choix (en matière de logement)

À quoi ressemble le chemin typique après ce gros achat?

Travail, versement hypothécaire, travail, paiement hypothécaire, travail, paiement hypothécaire.

Oubliez ces rêves de jeunesse de liberté, d'excitation, de flexibilité, de voyages et d'accomplissement d'un travail important. La praticité règne au cours des prochaines décennies. Oui, vous pouvez être à l'aise. Mais «confortable» sur une longue période est un autre mot pour une ornière.

Robert Kiyosaki appelle cette ornière la course aux rats. Un de mes livres financiers préférés, , appelle cela "faire un mourant".

L'ornière fait vos choix pour vous. Vous travaillez un emploi parce qu'il gagne le plus d'argent. Vos factures sont payées. Vous profitez de votre abonnement Netflix le week-end. Et vous économisez ces 10% sur un 401k pour pouvoir prendre votre retraite un jour.

Pas terrible, non? Mais est-ce excellent? Est-ce que cela vous rend heureux de vous lever le matin? Faites-vous réellement ce qui compte dans votre vie? Ou est-ce que votre ornière de travail hypothécaire consomme tout votre temps précieux?

Ma mission en tant qu'écrivain et le but de cet article est de vous aider à éviter les grosses ornières financières. L'argent n'est peut-être pas la chose la plus importante dans la vie, mais il nous empêche certainement de tout ce qui importe.

Il est donc logique d’apprendre à gagner avec vos finances. Et votre choix de logement est le meilleur endroit pour commencer.

Dans la suite de cet article, je partagerai plusieurs choix de logements plus intelligents et axés sur l’investissement que vous pouvez faire:

1. Live-in flips
3. Habiter puis louer

En chemin, je vais également vous montrer l’énorme impact positif que ces choix pourraient faire dans votre vie.

Mais voyons d’abord les coûts réels de l’achat d’une maison de rêve.

Le vrai coût de votre maison de rêve

L'un des articles les plus populaires de mon blog personnel a été intitulé «Comment s'enrichir avec de vieilles voitures embarrassantes et de vieilles maisons laides». L'important était de faire attention à vos grosses dépenses telles que le logement et les automobiles. Mais la vraie leçon de cet article était ce qu’on appelle le coût d’opportunité. Le coût d'opportunité signifie simplement:

Un dollar dépensé aujourd'hui perd sa capacité de gain pour toujours.

Le coût d'opportunité vous dit donc de dépenser moins aujourd'hui et d'investir plus, du moins si vous voulez créer de la richesse. Et il s’avère que le logement est l’une de nos dépenses les plus importantes. Il perd plus de nos dollars personnels que presque toute autre source.

montre que 19,2% des dépenses moyennes des ménages américains étaient consacrés au logement. Les dépenses de logement moyennes des ménages canadiens étaient encore plus élevées à. Et de nombreux endroits à prix élevé deviennent pires que cela.

Cela signifie que si vous voulez vraiment gagner avec votre argent, vous devez vous concentrer sur la réduction ou l’optimisation du rendement de vos dépenses de logement. Et cela est particulièrement vrai au cours des 10 à 15 premières années de votre carrière.

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La question, bien sûr, est comment? Quels choix de logements gaspilleront le moins d'argent et créeront le plus de richesses?

Je suis content que vous ayez demandé! Voyons voir.

Traitez votre maison comme un investissement

Malheureusement, la plupart des gens choisissent un logement pour trouver un logement. C'est l'erreur que le couple a commise au début de l'article. Ils ont acheté la maison de leurs rêves, mais ce n’était pas un bon investissement par rapport à leurs alternatives.

Ce n’est pas qu’ils ne pourraient JAMAIS avoir la maison de leurs rêves. Ils ont juste essayé de l'obtenir trop tôt. Rappelez-vous qu’il est question de timing et de coût

Le couple ne s’est pas rendu compte qu’une maison où il dormait la nuit pouvait aussi être un investissement rentable.

Et je sais ce que vous pensez: votre maison est importante. C’est l’endroit de détente après le travail. C’est un refuge. Vos enfants ont besoin d'un endroit sûr et confortable. Cela contribue à votre bonheur.

Allez, Chad! Dois-je vraiment sacrifier mon bonheur en transformant mon logement en investissement?

Mais c’est là que penser différemment entre en jeu. Vous n’avez pas à faire de votre maison un investissement pour toute votre vie. Même 5 à 10 ans d’investissements prioritaires au lieu de trouver la maison de rêve idéale peuvent faire toute la différence financière dans le monde.

Tout comme la budgétisation, l'épargne et d'autres formes d'investissement, le soi-disant «sacrifice» que vous faites avec le logement rapporte des dividendes énormes pour le reste de votre vie. Et si vous en faites un jeu, transformer votre maison en investissement peut aussi être très amusant!

Je sais de première main. Je m'amuse avec elle depuis 15 ans!

Passons maintenant à la première de cinq stratégies d’accession à la propriété intelligente.

1. Get Rich avec Live-In Flips

Deux de mes amis, M. et Mme 1500 du blog, sont des millionnaires. Ils attribuent une grande partie de leur richesse à leur choix de faire une série de visites à domicile avec leurs maisons.

Qu'est-ce qu'un flip vivant?

Il s’agit tout simplement d’acheter une maison qui a besoin de travail et d’y vivre pendant au moins deux ans (je vais expliquer pourquoi dans une minute) et de vendre à un prix plus élevé pour un prix modique. libre d'impôt profit.

Aux États-Unis (et dans d’autres pays comme et), les propriétaires qui respectent ces règles peuvent vendre leur maison à un bénéfice sans payer d’impôt sur le gain. Aux États-Unis, cette exonération fiscale est plafonnée à un gain pouvant atteindre 250 000 dollars pour un particulier ou 500 000 dollars pour un couple déposant conjointement. Indiquez également que vous devez habiter la maison pendant au moins deux des cinq années précédant sa vente.

Regardons un exemple.

Exemple d'une inversion de phase

Disons que vous achetez une vieille maison dans un bon quartier pour 200 000 $, ce qui nécessite environ 50 000 $ d’améliorations et de réparations. Vous utilisez un moyen populaire pour financer 95% de votre achat, PLUS les coûts de remodelage.

En d’autres termes, vous empruntez 237 500 dollars sur un total de 250 000 dollars. Le retrait de votre poche ne coûte que 12 500 $, plus les frais de clôture. Appelons votre investissement en espèces 15 000 $.

Vous emménagez dans la maison après la fermeture. C’est habitable, mais la cuisine, les salles de bain, l’agencement, les revêtements de sol, la peinture et les produits de beauté datent tous. Au cours des six prochains mois, vous vivez dans la poussière pendant que vous et les entrepreneurs rendez la maison belle.

Puis, pendant les 1,5 dernières années, vous profiterez de votre belle maison rénovée. Et juste deux ans après l'achat initial, vous mettez la maison sur le marché et la vendez 350 000 $.

En ignorant les commissions et les frais de clôture pour garder les choses simples, vous réalisez un gain de 100 000 USD (350 000 USD à 250 000 USD). Et cet argent va dans votre compte bancaire sans taxes dues!

Utilisez Live-In Flips pour accélérer vos plans de liberté financière

Vous venez d'économiser 100 000 $ après impôts dans deux ans. Et cela n'inclut pas les fonds propres de votre mise de fonds et le remboursement de votre prêt hypothécaire. Alors, quelle est la prochaine?

Le flip de live-in a fonctionné une fois, alors pourquoi ne pas en faire un autre? Et un autre? Six ans plus tard, vous pourriez même. Maintenant, vous pouvez vous détendre et rester dans votre maison préférée pour toujours.

Ou bien, vous pouvez faire plusieurs invitations jusqu'à ce que vous ayez construit 500 000 dollars de richesse avec votre logement. Ensuite, vous pouvez investir comme le blogueur Jim Collins dans Simple. Avec l’ajout des autres économies que vous avez accumulées au fil des ans, vous êtes peut-être déjà prêt à atteindre l’indépendance financière.

Vous pouvez également suivre mon chemin préféré et utiliser les 500 000 $ de richesse pour acheter pour votre retraite anticipée. Avec les bonnes locations, un portefeuille de cinq unités seulement pourrait générer entre 3 000 et 4 000 dollars de revenus nets par mois. Comment ce revenu mensuel changerait-il votre vie?

Avec votre vie maintenant simplifiée financièrement, tout est possible. Vous pouvez faire ce qui compte. Voyage. Commencez un travail ou une entreprise que vous aimez. Vous pourriez même vivre en Équateur avec votre famille pendant un an (comme je le fais en 2017).

L'essentiel est qu'un outil de création de richesse efficace, tel que la résidence temporaire, raccourcisse le temps imparti à vos objectifs financiers. Pour ce faire, il convertit un passif typique, votre logement, en un investissement.

Mais les visites à domicile ne sont pas le seul outil de logement impressionnant! Voyons maintenant le choix n ° 2: le piratage domestique.

2. Vivre gratuitement et construire de la richesse avec le piratage de maison

Peu de temps après avoir terminé mes études, j'ai démarré une activité d'achat et de vente de biens immobiliers. Les choses n’ont pas toujours été faciles. Les flux de trésorerie ont été comme une montagne russe pendant plusieurs années.

Intuitivement, je savais que je devais limiter mes dépenses de logement au minimum pour pouvoir survivre. J'ai commencé par vivre gratuitement dans la chambre d'amis de mon ami et partenaire. Quand j'ai eu trop de problèmes avec son style, j'ai décidé de partir seul. Mais je voulais toujours vivre pas cher ou même gratuitement.

Ma solution? Piratage de maison!

Le piratage domestique est une stratégie dans laquelle vous utilisez votre résidence pour générer un revenu de location supplémentaire. En règle générale, cela signifie vivre dans un immeuble en duplex, en triplex ou en 4 plex, puis en louer les unités de rechange. Mais les pirates créatifs louent également des chambres d’amis dans des maisons, des garages, des appartements au sous-sol, de petites maisons d’hôtes, des bateaux, des véhicules de camping, des véhicules de loisirs et des maisons mobiles.

Si vous pouvez le rêver et que votre gouvernement local le permet, vous pouvez le louer. Et ce revenu supplémentaire peut couvrir tout ou partie de vos dépenses de logement.

Permettez-moi de partager un exemple de mon premier piratage maison.

Ma première maison hack

Ma ville natale de Clemson, en Caroline du Sud, est une petite ville universitaire. Un de mes amis m'a parlé d'une propriété délabrée, composée de quatre immeubles, qui était vacante, négligée et récemment saisie par une banque locale. C'était si moche que quelqu'un avait peint «Joyeux Noël» sur tout le front!

Là où d'autres ont vu moche et puant, j'ai vu la maison. J'ai acheté la propriété en utilisant une combinaison de banque locale et l'ai réparée, puis j'ai emménagé. Après six mois et avec le bâtiment magnifique et entièrement loué, j'ai refinancé avec une hypothèque à long terme, propriétaire-occupant (c'était avant même connaissait le terme!).

Pour plus de détails sur mon contrat ainsi que des instructions étape par étape pour rechercher, financer et analyser votre propre transaction de piratage maison, consultez l’incroyable article de Brandon Turner.

Mais pour le moment, regardons les résultats financiers que ma maison m'a donnés.

Résultats financiers du piratage de maison

Après avoir loué mon 4-plex et refinancé avec une hypothèque à long terme, voici les résultats financiers:

• 0 $ de ma poche (à cause du refinancement)
• 1 200 dollars par mois de revenus locatifs (400 dollars par unité x 3)
• – 1 105 $ par mois en dépenses totales (taxes, assurance, entretien, réserves de vacance disponibles, etc.)
• 95 $ par mois en flux de trésorerie POSITIF
• 35 000 $ d’équité (nouvelle valeur de 155 000 $ moins un investissement total de 120 000 $)

Toutes les maisons ne fonctionnent pas aussi bien. J'admets que c'était une bonne affaire. Mais le même principe fonctionne avec n'importe quel hack de maison. Vous pouvez utiliser l'esprit d'entreprise, la créativité et les revenus de location pour réduire ou éliminer le paiement de votre logement.

Que pourriez-vous faire avec les économies résultant de la réduction ou de l’élimination de votre paiement logement? Rembourser une dette de carte de crédit ou un prêt étudiant? Commencer un ? Enregistrer pour un acompte et plus de biens immobiliers (mon préféré)?

La réponse est tout ce qui précède! Réduire vos dépenses les plus importantes ouvre la porte à toutes sortes d'opportunités financières. Et le piratage domestique a un autre avantage énorme. Après quelques années, vous pouvez quitter la maison et la conserver comme bien locatif positif. Parce que vous l'avez remodelé avec soin et que vous avez emprunté un financement sécurisé, le bâtiment peut devenir un investissement à long terme exceptionnel.

Examinons maintenant le choix intelligent en matière d’accession à la propriété # 3: vivre dans un loyer.

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3. Habitez-puis-louez – Transformez votre maison en location

Vous commencez probablement à avoir mon modèle maintenant: ne vivez pas simplement dans une maison, car elle est belle, confortable et a de beaux voisins (même s’ils vont bien). Achetez votre logement en fonction de ses qualités d’investissement potentiel. Enregistrez votre rêve traditionnel d’accéder à la propriété pour plus tard dans la vie lorsque vous serez riche (ou jamais).

Les deux stratégies précédentes sont mes recommandations préférées. Les invitations à vivre et les hacks de maison sont probablement les moyens les plus rentables de posséder une maison. Mais parfois, ni l'un ni l'autre n'ont de sens, en raison de limitations personnelles ou liées au marché.

Une troisième solution consiste donc à acheter une maison, à y emménager et à la convertir ultérieurement en une location. J'appelle cela un "loyer".

C'est différent d'un achat de logement typique car il doit répondre à des critères financiers stricts. La maison n'est plus abordable, car votre prêteur vous dit qu'elle l'est. La maison est abordable si vous pouviez déménager, louer et conserver un flux de trésorerie positif (ou raisonnable).

Cela signifie que vous n'achèterez probablement pas la maison de luxe de 3 500 pieds carrés dans un quartier chic. Au lieu de cela, vous achèterez une maison confortable, sûre et abordable, plus raisonnable.

Permettez-moi de vous expliquer avec un exemple de mon propre logement dans un loyer.

Mon exemple Live-In-Then-Rent (avec images Avant / Après)

Tu te souviens de ma maison? J'ai adoré vivre dans mon appartement de deux chambres n ° 2. Ma femme a même adoré y vivre quelques années après notre mariage.

Mais ensuite nous avons décidé d'avoir des enfants. Et pour une raison quelconque, probablement par instinct irrationnel de nidification d’animaux, nous devions avoir une maison, une cour et plus d’espace pour notre prochain enfant.

Mais nous étions toujours sur le chemin de l'indépendance financière? Alors que faire?

Nous avons décidé d'acheter une maison haute de réparation dans un quartier agréable mais abordable. Et par fixateur, je veux dire UGLY. Les murs ont été dévorés par les termites, ça sentait mauvais, la disposition était horrible et le vide sanitaire était recouvert d’eau stagnante. Vous pouvez en voir un sur mon blog de membre BP, mais pour l'instant voici quelques images antérieures de cette beauté.

Maintenant, ne pensez pas que vous devez acheter quelque chose d'aussi grave. Mais rappelles-toi? J'aime les maisons laides (et à bon prix). Plus il est laid, plus vous ferez de bonnes affaires.

Nous avons payé toutes les réparations sauf la peinture, que nous avons effectuée nous-mêmes. Et puis nous avons emménagé dans notre nid. Voici les images d'après. On ne le voit pas ici, mais au bout de quelques années, nous avons également remplacé les bardeaux.

Pour les accros du spectacle de remodelage de HGTV, vous remarquerez peut-être que notre remodelage n’était pas extrêmement luxueux. Nous avons résolu tous les problèmes fonctionnels, y compris les nouveaux câbles, la plomberie, les problèmes d’eau, les sols revernis, etc. Mais les nouveaux finis cosmétiques étaient basiques et fonctionnels. Il s’agissait de comprendre notre marché et notre stratégie de sortie. Après avoir déménagé, nous avions prévu de louer cette maison un jour. Nous n'avons donc effectué que des réparations qui, nous le pensions, pourraient rapporter un retour sur investissement.

Nous aimions vivre dans cette maison (et même envisager d'y revenir un jour), mais la partie importante de cet exemple était sa contribution financière. Regardons les chiffres.

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Les résultats financiers de notre maison avec logement à louer

Pour beaucoup d’entre vous qui tentent également d’acheter une maison d’arrêt en tant que résidence, les meilleures options de prêt sont probablement des programmes comme le ou le. Ces prêts vous permettent d’emprunter 95% ou plus de l’achat ET de le remodeler tout en obtenant un taux d’intérêt bas et en évitant une deuxième clôture pour un refinancement.

Dans mon cas, j'ai été en mesure de négocier le financement du vendeur avec un petit acompte de l'homme qui nous a vendu la propriété. Notre paiement mensuel à lui était seulement 400 $ par mois. Mais nous avons également investi plus de 40 000 $ de notre propre argent pour les rénovations.

Tout en vivant là-bas, nous avons bénéficié d’un paiement mensuel raisonnable pour notre budget. Mais deux ans plus tard, nous avons déménagé (nous avons trouvé un autre fixateur et nous avons eu un autre bébé en route!), Nous avons donc loué la maison. Les chiffres en tant que location auto-gérée ressemblaient à ceci:

950 $ par mois en loyer
– 300 $ par mois en dépenses de fonctionnement (taxes, assurance, entretien, permis)
– versement hypothécaire de 400 $ par mois
= 250 $ par mois de trésorerie positive

Mais la meilleure partie des logements locatifs, c'est qu'ils s'améliorent généralement avec le temps (dans un bon emplacement). Au moment où notre premier locataire a déménagé cinq ans plus tard, notre nouveau loyer était de 1 200 $ par mois. Cette petite maison était en train de devenir une vache à lait et un autre bon investissement à long terme!

Repensez votre logement de rêve

Dans cet article, j’ai essayé d’essayer de transformer votre logement en investissement, au lieu d’acheter la première «maison de rêve» qui se présente à vous. C’est un moyen de transformer votre plus grosse dépense (logement) en un actif qui génère un profit (ou au moins réduit les dépenses).

Ce chemin est-il pour tout le monde? Bien sûr que non. Les trois stratégies que j'ai partagées requièrent du travail pour trouver, réparer, puis encaisser vos bénéfices de logement.

Mais ce ne sont pas les seules possibilités pour un logement intelligent. Il y a beaucoup plus de variations que je ne pourrais pas couvrir ici. Sur certains marchés, il peut même être judicieux de simplement devenir locataire de votre résidence principale et d'utiliser votre mise de fonds et votre épargne mensuelle pour investir dans de l'immobilier ou d'autres actifs ailleurs.

Le but est de sortir des sentiers battus. Ne laissez pas la pression de la société pour obtenir une «maison de rêve» au début de votre carrière vous piéger. Pensez plutôt intelligemment et investissez dans un rêve la vie au lieu!

J'espère que vous choisirez de faire des choix de logement plus intelligents sur le plan financier. Et j'espère que vous aiderez à passer le mot! J'essaie de faire de ce concept un mouvement. Portons le message au plus grand nombre de personnes possible!

Bonne chance!

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Avez-vous déjà fait une vie, une maison ou un loyer? Comment cela a-t-il fonctionné pour vous? Que pensez-vous du débat sur le logement? De quel côté êtes-vous propriétaire, louez-vous ou convertissez-vous votre logement en investissement?

J'adorerais avoir de vos nouvelles dans les commentaires.